Возможно ли заключить договор аренды между физическим и юридическим лицом, если я являюсь владельцем помещения и единственным учредителем и директором юридического лица?

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО, общество) представляет собой юридическое лицо, имеющее в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени приобретающее и осуществляющее имущественные и личные неимущественные права, а также несущее обязанности (ст.ст. 48, 66, 87 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО)). При этом участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей.

Из вышеизложенного следует, что физическое лицо и ООО, участником и руководителем которого является это физическое лицо, выступают в качестве самостоятельных участников гражданских отношений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Запрета на совершение сделок между гражданином и обществом, в котором он является участником и генеральным директором, в том числе на заключение между указанными лицами договоров аренды, законодательством не установлено. Соответственно, гражданин может заключить договор аренды с обществом, генеральным директором и участником которого он является.

В силу ст. 53 ГК РФ и п. 2 ст. 2 Закона об ООО общество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. В свою очередь, органом ООО, который имеет право без доверенности действовать от имени общества, в том числе и совершать сделки, является его генеральный директор (п. 4 ст. 32, пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона об ООО).

Обращаем внимание, что Федеральным законом от 29.06.2015 N 210-ФЗ из п. 1 ст. 53 ГК РФ была исключена ссылка на ст. 182 ГК РФ - норму, регулирующую отношения представительства. Однако это не означает, что к сделкам между организацией в лице ее руководителя и самим руководителем положения ст. 182 ГК РФ не применимы.

В п. 121 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 указано, что, учитывая особый характер представительства юридического лица, которое приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, на органы юридического лица распространяются отдельные положения главы 10 ГК РФ, в частности п.п. 1, 3 ст. 182, ст. 183 ГК РФ и в отдельных случаях п. 5 ст. 185 ГК РФ.

В связи с изложенным к сделкам, совершаемым между обществом и его генеральным директором, формально должно применяться ограничение, предусмотренное абзацем первым п. 3 ст. 182 ГК РФ. Иными словами, генеральный директор не может совершать от имени общества сделки в отношении себя лично, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем нужно учитывать, что возможность заключения договоров между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа, прямо предусмотрена законодательством (п. 1 ст. 45 Закона об ООО), а упомянутые нормы сами по себе не свидетельствуют о недопустимости заключения таких договоров. Правовой смысл приведенного ограничения должен оцениваться с учетом иных положений законодательства, в том числе предусматривающих последствия несоблюдения этого ограничения. В частности, согласно абзацу второму п. 3 ст. 182 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением указанных выше правил и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Соответственно, в силу п. 3 ст. 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества по правилам, установленным ст. 45 Закона об ООО.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае генеральный директор является одновременно единственным участником общества и правила об одобрении сделок, совершаемых таким директором с обществом, не применяются в силу п. 6 ст. 45 Закона об ООО, каких-либо препятствий к заключению им сделки с обществом не существует.

Уважаемый Николай! Как физическое лицо и собственник нежилого помещения Вы вправе заключить договор его аренды юридическим лицом, учредителем и директором которого Вы являетесь. При этом Ваши доходы от сдачи имущества в аренду не подлежат уменьшению на расходы по уплате коммунальных платежей. Налогообложение указанных доходов производится по ставкам, установленным п.п. 1 и 3 ст. 224 НК РФ (по ставке 13% - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, по ставке 30% - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ). Подробнее см. www.garant.ru При возникновении затруднении с оформлением арендных правоотношений рекомендую обратиться на индивидуальную юридическую консультацию.

Добрый день! Да, Вы имеете право заключить такой договор - препятствий законодателем не установлено. Удачи Вам и всего наилучшего!