Возможно ли предъявить иск арендодателю и вернуть сумму аренды в случае, когда офис находился в собственности другого лица, арендодатель не имел права на аренду?
Добрый день. Возможно ли предъявить иск арендодателю и вернуть сумму аренды, оплаченную ему, если на объект недвижимости на момент аренды свидетельство на офис было, но позже судом путем применения реституции у него офис вернули прежнему собственнику (сделки по приобретению арендодателем этого офиса были признаны не действительными). Аренду он не имел право предъявлять, т.к. офисом он получается не владел. Это так?
![](https://u2.9111s.ru/uploads/202207/23/30x30/19c6e2f1cdbb926c45ea2448ffaf171c.jpg)
Доброго времени суток!
В рассматриваемой ситуации вполне возможно обратиться в суд с таким иском
Всего доброго, желаю удачи!
СпроситьЗдравствуйте. Есть судебная практика которая указывает за запрет удовлетворения исковых требований от арендаторов ненадлежащим собственникам. Помещением ведь вы пользовались. Соответствующее право требования есть у надлежащего собственника к ненадлежащему о взыскании полученной арендной платы.
СпроситьДевушка подала на моего друга заявление в полицию якобы мебель которая находиться в его офисе принадлежит ей, а он украл ее. В возбуждении уголовного дела отказали, но арендодатель отказывается открывать офис пока ему не заплатят за аренду этого офиса. Так как он заключил договор с этой девушкой пока офис был арестован, а она за аренду не платила. Сто делать в этой ситуации что бы открыть офис.
![](https://u.9111s.ru/uploads/202105/11/30x30/f9bb61d66354d7c95234bbfe7f8b1b4f.jpg)
Здравствуйте, Александр!
Вам нужно прислать договор аренды мне на почту, после ознакомления, пропишу алгоритм действий.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201401/20/30x30/76890.jpg)
ОБратиться в службу судебных приставов, или следственный комитет, туда кто наложил арест и предоставить доки о том, что уг. дело было прекращено На этом основании обязаны снять арест
СпроситьМы, являясь юр.лицом, заключили договор аренды нежилого помещения с другим юр.лицом. Помещение (мансардного типа) является частью общего здания, принадлежащего Арендодателю. Однако, выяснилось что права собственности на него у Арендодателя нет. Арендодатель отремонтировал чердачное помещение и незаконно стал сдавать в аренду под офисы. Что делать в таком случае? Можем ли мы вернуть оплаченную ранее арендную плату?
![](https://u2.9111s.ru/uploads/202311/16/30x30/6ddb0353937d5232cad95a56fa4ce1fa.jpg)
Мой родственник признан безвестно отсутствующим. У него осталось минитипография, в арендуемом офисе, она была опечатана сотрудниками полиции, боле года назад. Мы туда естественно доступ не имели. За это время накопилась большая задолженность за аренду офиса. Я пытался забрать дорогостоящее оборудование, но директор-арендодатель требует выплаты задолженности. У него есть типовой договор аренды. Как мне быть, ведь не я опечатывал помещение, и вообще по закону никто не имел права пользоваться имуществом.
![](https://u.9111s.ru/uploads/202007/16/30x30/e20f090e10ed1c7f115fac9a84a16554.jpg)
![](https://u.9111s.ru/uploads/202112/20/30x30/0636e3ebb154e95e0638fd888f5985ce.jpg)
Николай, задолженность по аренде может быть взыскана только с арендатора. Вы к этому долгу отношения не имеете. Что касается истребования оборудования - вопрос возможно решить в судебном порядке, но необходимо подтвердить свои права на оборудование.
СпроситьНаша фирма планирует арендовать офис.
Выяснилось, что есть несколько вариантов аренды: прямая аренда, субаренда и дого-вор о совместной деятельности.
Разъясните, пожалуйста, в чем отличие между этими способами аренды.
Мы хотели бы сделать адрес этого офиса юридическим и затраты на аренду пускать в расходы. Возможно ли это, и какие могут быть подводные камни?
Спасибо.
![](https://u.9111s.ru/uploads/201809/19/30x30/531766.jpg)
Сергей Игоревич, добрый день!
Прямая аренда означает, что Вы будете арендовать помещение непосредственно у собственника. Субаренда значит, что Вам в аренду предоставляет имущество арендатор, а не собственник. То есть у арендатора - прямой договор, а Вам уже он будет сдавать в субаренду.
Оплату по договорам аренды и субаренды Вы сможете спокойно включать в состав затрат.
По поводу договора о совместной деятельности. Этим договором очень часто прикрывают сделки по аренде имущества. Это неправильно, хотя бы потому, что стороны плохо представляют последствия заключенного договора - во-первых:, а во-вторых: на затраты списать арендные платежи (а по этому договору их нет, есть вклад в общее имущество товарищей) представляется проблематичным.
Про последствия рассказывать долго, они для каждой стороны Вашей сделки разные, поэтому если Вас интересует совет, то лучше ничего не выдумывать, а заключить нормальный договор аренды или субаренды.
Всего доброго,
С уважением,
Спросить1.04.14 была внесена предоплата за первый месяц аренды ПСН в размере 15000 рублей.
7.04.14 был подписан договор аренды ПСН, однако деньги арендодателю переданы не были (тк. в договоре было указано, что оплата аренды производится в течении трех дней с момента подписания договора). Арендодатель не передал ключи Арендатору и перенес оплату аренды на 8.04.14
8.04.14 Арендатор сообщил Арендодателю, что в договоре присутствуют некоторые спорные пункты, которые вызывают сомнение у Арендатора и Арендатор отказывается от оплаты договора аренды и не собирается арендовать ПСН - и, разумеется, оплачивать аренду данного ПСН.
9.04.14 Арендатор обращается к Арендодателю с требованием вернуть предоплату в размере 15000 рублей, так как по факту помещение Арендовано не было, ключи переданы не были и Арендатор отказался от договора аренды. Арендодатель отказал Арендатору в возврате суммы, сославшись на то, что данная сумма считается бронью и она была бы возвращена лишь в том случае, если договор был бы расторгнут по вине Арендодателя.
Как вернуть предоплату?
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/А.png)
В судебном порядке согласно ГПК РФ (ст.131). Обратитесь в суд с исковым заявлением.
Предоплата должна быть возвращена.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201306/01/30x30/43917.jpg)
Обратитесь в с иском в суд.
Наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор . Арендодатели , заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Недавние разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за а ренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре аренды.
Пленум ВАС РФ расширительно толкует положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, распространяя действие данной нормы, в том числе на случаи , когда право аренды реализуется арендодателем на основании конкурсной процедуры. Данное разъяснение имеет важное значение для обеспечения единообразия судебной практики, которая ранее не всегда складывалась в пользу подобного толкования (определение ВАС РФ от 10.11.2010 № ВАС-14440/10, постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 по делу № А53-15386/2009). Такое толкование ст. 621 ГК РФ раскрывает позицию Пленума ВАС РФ по вопросам соотношения общих норм гражданского законодательства и специальных норм, предписывающих особый порядок распоряжения имуществом. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом публичных собственников и , предусматривая конкурсную процедуру, в целом направлен на обеспечение равных возможностей для получения прав на государственное или муниципальное имущество.
Однако говорить о том , что анализируемый п. 2 Постановления № 73 разрешил все вопросы, связанные с возможностью реализации арендатором преимущественного права, пока преждевременно.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.
Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права.
Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае , если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора , договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях , если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
По одному из дел предприятие ( арендодатель ) и общество ( арендатор ) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.
В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора . Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19-15038/09-7-4).
СпроситьПо данному вопросу необходимо ознакомиться с договором, но если в нем нет графы бронь, что арендодатель не возвращает эту сумму. Договор составлен, акт подписан не был, то отправьте уведомление о расторжении договора укажите причину и обозначьте срок для возврата предоплаты за аренду. В случае невозврата денежных средств только через суд. Удачи.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201402/28/30x30/79880.jpg)
Расторжение договора аренды регламентируется статьей 620 ГК РФ, а именно:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если договор аренды был расторгнут по согласованию сторон. Об этом имеется письменное соглашение (Оно должно быть обязательно!), то Вы можете обратиться в суд с требованием взыскать данные деньги с Арендодателя, поскольку услуга аренды не была предоставлена.
Если соглашения нет - требуйте расторжения договора (не забудьте о претензионном порядке) и взыскании суммы предоплаты.
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/К.png)
У Вас аванс (предоплата) - обращайтесь в суд согласно гл. 13 АПК РФ о возмещении арендодателем Вам ущерба (ст. 15 ГК РФ: "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере"). Ссылайтесь на обычай делового оборота (ст. 5 ГК РФ: "Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе"). Многое арендаторы платят предоплату за аренду.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/200408/17/30x30/40765.jpg)
1. необходимо изучить все подписанные документы между вами.
2. нужно понять (в том числе из вашей платежки) является ли внесенная вами сумма "предоплатой" , авансом или задатком.
3. если эта сумма не "задаток" и акт о приеме передаче объекта не подписан, то практически наверняка можно взыскать указанную сумму с арендодателя в судебном порядке, плюс размер госпошлины и плюс расходы на услуги адвоката
СпроситьОрганизация, где я в данный момент работаю сдавала в аренду нежилое помещение под офис, сроки аренды были изменены, и арендатор сдал, а арендодатель принял из временного пользования помещение. Но за этой организацией числится задолженность по аренде, за 3 месяца, все счета по аренде были выставлены в срок, я созванивалась с бухгалтером, мне ответили, что за 2 месяца за аренду они платить не будут, оплатят только за 1 месяц, т.к, якобы их сотрудник (с ним был изменен трудовой договор, что за аренду платить должен он, но мы об этом узнали только после расторжения договора), который работал в данном офисе не выполнил план по работе и денег у них нет, и предложили с него требовать эту сумму. Но договор аренды мы заключали с конкретной организацией, а не с этим сотрудником. Что делать, куда обратиться? (Арендатор и арендодатель находятся в разных городах).
![](https://u.9111s.ru/uploads/201201/12/30x30/42820.jpg)
С иском в арбитражный суд по месту нахождения ответчика или по месту исполнения договора
СпроситьВопрос такой: ООО было зарегистрировано по юр.адресу на территории одной налоговой инспекции. Через некоторое время был открыт дополнительный офис на территории другой налоговой инспекции. Договор аренды этого дополнительного офиса подписан официально с арендодателем, оплата аренды производится ежемесячно со счета ООО. Нужно ли регистрировать дополнительный офис в налоговой инспекции, относящейся к месту нахождения этого офиса, или достаточно того, что главный офис зарегистрирован по месту его нахождения, в соответствии с юр.адресом?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202105/11/30x30/f9bb61d66354d7c95234bbfe7f8b1b4f.jpg)
У объекта недвижимости, сданного в аренду организации находившегося в частной собственности у физ. лица, сменился собственник в результате смерти арендодателя. Объект перешел в собственность нескольких наследников. Новые собственники, владеющие равными долями, намерены продать арендуемый организацией объект. Имеет ли право арендатор на преимущественное право покупки в данном случае, если в договоре аренды право выкупа объекта не оговорено? Какую норму права следует применить?
![](https://u.9111s.ru/uploads/200112/29/30x30/40692.jpg)
Сложилась следующая ситуация. 01.01.2012 я арендовала весь первый этаж здания. Свидетельства о праве сосбтвенности были представлены арендодателем только на часть нежилых помещений. В октябре 2012 объявился настоящий собственник одного из арендованных мной помещений и я была вынуждена заключить с ним с 01.10.2012 договор аренды на неж. помещение на этом же этаже, а с предыдущим арендодателем расторгла договор аренды в этой части. Но в новом договоре аренды новый арндодатель включил условие о возмещении ему суммы компенсации за период с 01.01.2012 по 30.09.2012. Я все заплатила. Подскажите, пожалуйста, как мне теперь взыскать с прежнего арендодателя арендуную плату, уплаченную мной ему за аренду этого спорного помещения за вышеуказанный период?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202403/03/30x30/309c73e1766e7a80cba912a1bf0b7da5.jpg)
Елена, взыскивайте как неосновательное обогащение - через суд. Сделка - ничтожна.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202401/13/30x30/bdabd31ca816733bb2454c414aab1c55.jpg)
Елена, все документы у вас на руках;
доказательств достаточно - иск бесспорный - обращайтесь в суд...., но сначала обратитесь к первому арендодателю о возврате неправомерно уплаченных денежных средств (лучше письменно)
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/Ф.png)
Если в первом договоре с первым арендодателем есть пункт о том,что стороны при возникновении споров должны принять меры к их досудебному разрешению спора,то Вы первоначально обязаны направить арендодателю претензию заказным письмом с уведомлением с требованием возвратить Вам деньги - арендную плату за январь-сентябрь 2012 года в течение одного месяца. В случае неполучения ответа и невыплаты Вам денег Вы вправе направить иск в суд о взыскании денежных средств с первого арендодателя. Если Вы и арендодатель являетесь предпринимателями,то Вы вправе обратиться в арбитражный суд, предварительно уплатив госпошлину или заявив ходатайство о предоставлении отсрочки от ее уплаты.
Спросить