Как расторгнуть договор о покупке квартиры в новостройке и вернуть полную стоимость суммы?
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Приобретали квартиру по ДДУ со страхованием в новостройке. Застройщик не уложился в срок сдачи. Сейчас предлагают подписать доп. соглашение. Можно ли расторгнуть договор и вернуть полную стоимость суммы за квартиру? Можно ли возместить неустойку за просроченные дни? и как это все быстро происходит? Спасибо!
Здравствуйте.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Нужно ознакомится с ДДУ, дополнительным соглашением. Обязательства стороны обязаны выполнять в надлежащем виде.
Спросить
Приобрел квартиру в новостройке по ДДУ в ипотеку. Сдача квартиры по договору до 31 мая 2017 г. При покупке квартиры застройщик обещал сдать квартиру в декабре 2016 г, потом в марте 2017 г. и теперь в итоге планируется сдача 31 декабря 2017 г. Застройщик предлагает подписать доп. соглашение но я уже не верю в обещания и хочу расторгнуть договор. Подскажите, какие компенсации я могу получить от застройщика по ФЗ 214?
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ст. 9 предусмотрела проценты сверх того, что оплатили по ДДУ.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
И в самом договоре могут быть иные проценты (бОльшие).
Но нужно ещё раз взвесить – стоит ли расторгать ДДУ, если к Новому году будет квартира?
Проценты небольшие.
А поймать добросовестного застройщика непросто.
Вы же брали новостройку по цене ниже рыночной.
Спросить
Можете не подписывать дополнительные соглашения. Вы можете взыскать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Пишите письменную претензию застройщику и обращайтесь в суд.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Спросить
Минимум вы вправе претендовать на возврат уплаченных средств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, и компенсацию морального вреда. Однако, обратите внимание, право на расторжение договора у вас возникло только с 1 августа 2017 года. Нужно изучать ваш договор и готовить претензию застройщику. Если застройщик откажется удовлетворить ваши требования в добровольном порядке, то нужно обращаться в суд. Поэтому советую обратиться на личную консультацию к юристу со своим договором.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Спросить
Согласно Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 9. Расторжение договора
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п.2 ст.6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Таким образом, приведенными выше законоположениями закреплено право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.
Также по ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей» Вы вправе потребовать компенсации морального вреда за нарушение прав по договору.
Но не советую так делать, если дом фактически уже построен, так как средства Вам будут отдавать долго. Лучше не подписывать допсоглашение, а ждать сдачи, а затем в акте писать реальные сроки передачи, что срок нарушен и претензию на неустойку подавать, затем по суду её взыскивать.
СпроситьОтвечу прагматично.
Вас интересует сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
С застройщика можно требовать следующие суммы:
Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
Компенсацию морального вреда;
Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).
Спросить
Здравствуйте. Этот закон и создан для защиты прав дольщиков граждан. Вам лучше обратиться в суд за защитой своих прав. Сначала напишите претензию на имя руководителя фирмы-застройщика, а в случае отказа подавайте исковое заявление.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Спросить
Добрый день!
Рекомендуем ничего не подписывать в части заключить доп. соглашение о переносе сроков, так как если вы согласитесь на перенос срока сдачи объекта у вас не возникнет права ни на расторжение договора, ни на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. Подписывать соглашение об изменении сроков — ваше право, не обязанность. Пункт 3 ст. 6 только предусматривает обязанность направить уведомление и предложить заключить соглашение, не более того. МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 8 июня 2011 г. N Д 06-2897 В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Согласно ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Следует отметить, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение любого договора возможно по соглашению сторон. На основании изложенного отмечаем, что, в случае если участник долевого строительства не достиг соглашения с застройщиком по вопросу изменения договора, а именно срока завершения строительства, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 Закона о долевом строительстве. Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Обращаем внимание, что в соответствии с Законом о долевом строительстве застройщик в течение двадцати рабочих дней или в случае расторжения договора в судебном порядке в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Спросить
Андрей, добрый день! В части получения компенсации с застройщика. Мои коллеги юристы очень подробно рассказали Вам на что Вы можете претендовать. Я занимаюсь уже много лет проблемами, возникающим из ДДУ. Рекомендую Вам для начала взыскать с Застройщика неустойку и штраф, получить их, а потом и видно будет-стоит расторгать договор или нет. Для начала наведите справки о своем Застройщике, не собирается ли он банкротиться-ныне это вполне распространенная схема. Если нужна будет помощь-обращайтесь. Тел: 8-925-134-70-09
СпроситьЗастройщик нарушает срок выдачи ключей (в ДДУ это 30 июня 2018) и просит подписать доп. соглашение о переносе срока до 31 октября 2018 г. Я так понимаю, что если не подписывать это доп. соглашение, то можно будет требовать неустойку за просроченные сроки с застройщика? И когда это можно сделать?
Он нарушает не срок выдачи ключей, в договоре нет такого понятия, а срок передачи квартиры, подписывать допсоглашение нельзя, на неустойку и другие убытки можно предъявлять претензию уже сейчас, допсоглашение у Вас на руках?
Спросить
Добрый день.
По порядку:
1. Ни в коем случае не подписывайте дополнительное соглашение.
2. Действия застройщика являются нарушением прав потребителя. Вы вправе обратиться в суд для восстановления ваших прав и интересов после подачи претензии.
В суде вы праве взыскать в порядке ст. 131 ГПК РФ:
- неустойку за каждый день просрочки;
- компенсацию морального вреда;
- компенсацию юридических расходов (если понесете);
- штраф в размере 50 % от всей суммы, которую присудит суд.
3. Взыскать указанные денежные средства вы вправе уже сейчас, так как идет просрочка. Суд обяжет выплатить неустойку на день исполнения обязательства.
Вывод: рекомендую обратиться к юристу для взыскания денежных средств.
СпроситьЗдравствуйте.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Тут нужно ознакомится с ДДУ, дополнительным соглашением. Вы какие действия предпринимали?
СпроситьЗастройщик нарушает срок выдачи ключей (в ДДУ это 30 июня 2018) и просит подписать доп. соглашение о переносе срока до 31 октября 2018 г. Я так понимаю, что если не подписывать это доп. соглашение, то можно будет требовать неустойку за просроченные сроки с застройщика? И когда это можно сделать?
Да, именно так.
Да хоть через год, хоть сейчас.
Спросить
Ольга, добрый день!
Подписав дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, Вы лишитесь возможности требовать неустойку.
Обратиться в суд можно уже сейчас. Но сперва рекомендую Вам направить застройщику претензию (для дальнейшего взыскания в Вашу пользу штрафа по Закону "О защите прав потребителей" за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить Ваши требования).
Далее в суд по месту Вашего жительства или по месту нахождения застройщика подается исковое заявление с требованием взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, возмещения судебных расходов, а также выплаты штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить Ваши требования.
Государственная пошлина по данной категории дел не уплачивается (при цене иска меньше 1 млн рублей).
Для подготовки процессуальных документов можете обратиться к юристу.
Желаю Вам удачи!
СпроситьСрок окончания строительства дома по договору 4 й кв.2007 г-фактически дом построен на 40 %. ЗАСТРОЙЩИК предлагает подписать доп. соглашение о переносе срока сдачи: 1-Если отказаться-то как можно быстро вернуть деньги если застройщик будет задерживать выплаты? 2-Какие документальные гарантии можно потребовать с застройщика-в случае согласия на заключение доп. соглашения.
Ольга, здравствуйте!
1)Перенос сроков возожен только , если по данному вопросу есть соответствующее Распоряжение Губернатора;
2)Если пойдете на Дополнителььное соглашение, требуйте жестких штрафных санкций;
3)Гарантировать своевременность выплат Застройщиком денег Вам врядли кто-нибудь сможет. Вы можете обратиться за судебной защитой с начислением на задержанный платеж штрафных санкций и ходтатйством об аресте счетов и имущества Застройщика.
Ксожалению "долевка" до сих поры повышенный сектор риска на рынке недвижимости.
С уважением,
Спроситьпо закону о долевом строительстве ва полагается компенсация за нарушение срока сдачи дома. пишите на майл если интересны подробности
СпроситьУ нас такая проблема: Мы взяли квартиру в ДДУ, в договоре написано, что срок сдачи не позднее 4 квартала 2015 г. Сейчас застройщик предлагает встретиться и подписать дополнительное соглашение т.к. срок сдачи переносят на 2 квартал 2016 г. Скажите пожалуйста, что нам делать? Какие мы имеем права? Можем ли мы потребовать у застройщика неустойку?
Можете требовать неустйку за просрочку по основному договору, если не подпишете дополнительно соглашение.
СпроситьЯ участник долевого строительства. На момент приобретения квартиры по ДДУ в проектной декларации застройщика дом был с ЦО. За месяц до срока передачи квартир застройщик меняет ЦО на ИО и предлагает подписать доп. соглашение о переносе сроков сдачи квартир с компенсацией затрат на индивидуальное отопление. Если я не подпишу доп. соглашение имеет ли право застройщик в одностороннем порядке расторгнуть со мной договор? Оплату за квартиру мной произведена полностью.
Здравствуйте, Петр!
Только с вашего согласия по ст.450 ГК РФ, также Вы вправе по ст.421 ГК РФ внести свои условия. Обращайтесь, решим.
СпроситьМною заключен договор долевого строительства жилого многоквартирного дома с застройщиком (цена договора 2 345 130 руб.). Соответственно в срок сдачи (13.08.2017) объекта застройщик не уложился. Планируется сдача объекта (и скорей сего его сдадут) 30.11.2018 как и обещает застройщик. Все письма от застройщика о заключении доп. соглашения о продлении срока я получал, но игнорировал (не отвечал).
Сумма неустойки на 30.11.2018 у меня получилась значительная около 500 тыс. руб.
1) Когда лучше написать застройщику о намерении взыскать задолженность по неустойке до окончания и сдачи объекта (требование), либо после сдачи уже предсудебную претензию? В принципе я бы согласился если бы мне застройщик на указанную сумму сделал ремонт в квартире.
2) Реально ли взыскать всю неустойку с застройщика или же суд ее может уменьшить по ходатайству застройщика в соответствии с 333 ГК РФ?
Можно и раньше написать до сдачи объекта, потребовав выплатить неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", т.к. неустойку все равно порежут на основании ст.333 ГК РФ и выжидать время бессмысленно. Взыскать реально часть неустойки. В полном объеме я бы не рассчитывал взыскать.
Спросить
Добрый день, Александр Владимирович!
В Вашей ситуации я бы поступил следующим образом:
1. Подготовил претензию и направил ее застройщику заказным или ценным письмом с описью о вложении;
2. Получив от застройщика ответ на претензию или вовсе не получив ответа, подготовил исковое заявление в суд.
В процессе суда у судьи возникнут вопросы по соразмерности ст. 333 ГК РФ, но в силу последних изменений в ГК РФ в части свободы договора Ваш договор был заключен именно на таких условиях на каких он согласован, никто не понуждал застройщика подписывать повышенную неустойку. Суды принимают такие возражения стороны процесса и оставляют неустойку договорную, то есть ту, которая указана в тексте договора ДДУ. Момент обращения может быть любой: как текущий, так и после ввода МКД в эксплуатацию. В последнем случае доказательством просрочки будет выступать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Ваше предложение о отделки квартиры за счёт застройщика можно обсуждать, но застройщик будет вести себя так, как будто он ничего не должен. Поэтому после получения решения суда у Вас появится возможность реализовать Ваш план, либо до решения суда решить спор путем подписания мирового соглашения и утверждения соглашения судом.
Спросить
Здравствуйте, Александр Владимирович!
Ст. 6 Закона № 214-ФЗ
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
1. Расчет неустойки рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи квартиры. Неустойку необходимо рассчитывать от даты просрочки передачи квартиры. Т. е. если в договоре ДДУ сказано, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства до 13.08.2017 года, то неустойку начинают рассчитывать с 14.08.2017 г. и до даты подписания акта приема-передачи, даже если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен раньше подписания вашего акта.
2. Данная статья предусматривает право суда на уменьшения неустойки в случае её несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Данная норма введена законодателем на случай кабальных условий договора, когда размер неустойки в итоге в разы превышает сумму основного долга. Таким приёмом пользуются как правило некоторые банки или «заёмные конторы», так называемые микрофинансовые организации. В вашем случае я сомневаюсь, что неустойка может достигнуть таких размеров, что суд признает её несоразмерной. К тому же не вся сумма ваших претензий должна быть отнесена на неустойку. Вы пишите, что застройщик выполнил работы некачественно — в этом случае вы вправе требовать от него либо исполнить условие договора качественно, либо выплатить компенсацию. Данное требование не будет относиться к штрафным санкциям, следовательно не может быть уменьшено по правилам ст. 333 ГК РФ. Здесь важно правильно оценить объём недоделок и отстоять эту сумму в суде.
СпроситьВсю неустойку не взыщите, так как суд наверняка посчитает ее несоразмерной., сравните цифры договора и нейстойки, а неустойка носит компенсационный характер, Ваших потерь, а не средством извлечения прибыли (сделали ремонт), поэтому с терминами осторожнее, надо доказывать свои потери. Подавать лучше после сдачи дома и получения квартиры, что бы не напакостили, они же то же люди. Закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ), суды достаточно часто снижают итоговый размер компенсации по тем или иным причинам. И это не нарушение закона — у них есть такое право согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако для этого должно совпасть одновременно три условия:
размер неустойки несоразмерен реальному ущербу дольщику – хотя прямо оценить ущерб, нанесенный срывом сроков передачи квартиры участникам долевого участия достаточно сложно, суды часто позволяют себе такие расчеты, и при очень большем размере неустойки снижают ее;
случай является исключительным – достаточно размытая норма закона, ведь случаев нарушения застройщиками условий ДДУ очень много, и выделить среди них исключительные и рядовые практически невозможно, в некоторых случаях судьи применяют эту норму;
присутствует заявление ответчика (строительной компании) о снижении суммы компенсации – здесь все очевидно, никто не хочет платить полную неустойку, и такое требование застройщика можно встретить в большинстве процессов относительно взыскания неустойки. Однако, напомним, для его удовлетворения должны также присутствовать два других обстоятельства.
Спросить
Здравствуйте, Александр Владимирович.
Неустойка рассчитывается в соответствии со ст.6 Закона "Об участии в долевом строительстве...".
Закон не обязывает в этом случае участников дожидаться окончания срока строительства. То есть, если Вы не подписывали доп. соглашения о продлении сроков, значит после истечения первоначального срока Вы вправе требовать выплаты неустойки, обратившись к застройщику с письменной претензией. Можно подавать не одну претензию, требовать выплаты частично по каждой претензии на день ее подачи. Закон не ограничивает.
При этом, поскольку данные отношения подпадают также под действие законодательства о защите прав потребителей (в части, не урегулированной 214-фз), то по таким делам также предусмотрен досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.
Претензия должна быть рассмотрена (требования удовлетворены) в течение 10 дней в соответствии с Законом "О защите прав потребителей", ст.22.
В это случае нужно быть готовым к отказу застройщика от выплаты неустойки на основании того, что Вам было направлено допонительное соглашение об изменении сроков сдачи по основному договору. То есть, застройщик будет ссылаться на то, что все обязательства, установленные для него законом (часть 3 ст.6 Закона 214-фз) и договором он выполнил в полном объеме. Поэтому Вашим аргументом будет то обстоятельство (его нужно указать в претензии), что Вы не согласились с таким предложением, доп.соглашение не подписывали (в силу части 4 ст.157.1 ГК РФ молчание не является согласием на совершение сделки) и поэтому вправе требовать неустойку.
Вы можете в этой же претензии, рассчитав размер неустойки предложить застройщику выполнить на эту сумму ремонт в Вашей квартире, заключив дополнительное соглашение об этом.
В этом случае застройщик охотнее пойдет на уступки, поскольку ему не придется выплачивать обязательство в денежном выражении.
Если застройщик согласится на такое Ваше условие, то обязательно нужно заключить соглашение об этом, указать в нем все условия, включая качество работ, гарантийные обязательства на эти работы, условие о цене (о зачете неустойки), сроки, другие условия.
Это будет договор строительного подряда, регистрировать его не нужно, на него также будет распространяться Закон "О защите прав потребителей", главы 37,39 Гражданского кодекса РФ.
Спасибо за Ваше обращение.
СпроситьКупила квартиру у застройщика по договору Дду, сдачу дома просрочили на полтора года. Присылали письмо с просьбой подписать доп соглашение о продлении сроков сдачи, соглашение я не подписывала. Перед подачей в суд искового заявления я направила претензию об уплате неустойки застройщику, на что он предложил подписать мировое соглашение, на что я согласилась. В соглашении застройщик указал срок сдачи дома 4 кВ 2016 г (в дду стоял срок 3 кв 2016 г) я этого не заметила и подписала соглашение, деньги застройщик так и не выплатил. Скажите пожалуйста неустойку суд будет расчитывать по срокам сдачи дома по дду или по срокам мирового соглашения? И вообще имеет ли какую силу мировое соглашение если его условия так и не были выполнены?
Здравствуйте.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Нужно ознакомится с ДДУ, претензией, соглашением.
Спросить
Светлана, а какой смысл застройщику с Вами вообще было подписывать какие-то соглашения, при этом не изменяя срока?
Смысл, видимо, был именно в том, что срок меняется, Вам что-то за это выплачивают.
Естественно суд учтет, что обязательства изменились соглашением сторон.
Спросить
Уважаемая Светлана!
Что бы полно ответить на Ваш вопрос необходимо изучить договоры и доп. соглашения.
Согласно с российским законодательством, в случае несвоевременной сдачи недвижимости, застройщик несет прямую ответственность, начиная с того дня, который следует после намеченной сдачи объекта.
Для возможности исключить вероятность ответственности и не нести финансовые затраты, застройщики нередко предлагают дольщикам подписывать дополнительное соглашение.
СпроситьМожет ли в договоре долевого участия, размер неустойки, за нарушение срока передачи квартиры по договору, определяться по соглашению сторон, то есть застройщиком и дольщиком, путем заключения соглашения о досудебном урегулировании спора? Законно ли это? В этом доп. соглашении застройщик снизил размер неустойки в несколько раз. Застройщик ввел нас в заблуждение, злоупотребив нашим доверием, заставил подписать дольщиков (нас) соглашение о досудебном урегулировании спора. Как нам взыскать с застройщика неустойку по закону?
Во 214 ФЗ неустойка не может быть ниже установленного размера. 1/300 от ставки реф., а если участник долевого строительства физ. Лицо то 1/150.
Застройщики часто идут на подобные ухищрения, но это не препятствует Вам взыскать неустойку в соответствии с 214 Фз.
Как специалист по таким спорам, готов Вам помочь, обращайтесь.
СпроситьХотелось бы получить ответ на мой вопрос. Ситуация такая, мы заключили ДДУ в строительстве квартиры с застройщиком в декабре 2019 года. По договору срок передачи квартиры май 2021 года. (квартиру застройщик в срок не сдал). Предложили заключить доп. соглашение о переносе срока сдачи квартиры по дду. Доп.соглашение подписано в августе 2021. ю и срок сдачи квартиры по доп. соглашению в сентябре 2021. До настоящего времени квартира застройщиком так и не передана нам. Вопрос состоит в том: могу ли я написать претензию застройщику о выплате неустойки по дду с момента сдачи квартиры по дду (срок май 2021) до момента подписания доп. соглашения (август 2021)?
Заранее благодарю за ответ.
Да вы на основании статьи 6 данного закона вправе предъявить застройщику претензию о взыскании неустойки
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6
Развернуть
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
В период начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 не включается период с 03.04.2020 до 01.01.2021. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
СпроситьЗастройщику нужно предъявлять письменную претензию на основе норм ГК на взыскание неустойки, согласно расчета, а также убытков, если они есть.
Спросить
Если доп. соглашение прошло гости регистрацию, то не сможете, а если оно составлено в простой письменной форме, то сможете. Но нужно грамотно составить претензию Застройщику.
Вышлите ДДУ и дополнительное соглашение, на руках?
Спросить
