Сделка по продаже/обмену 1/3 доли недееспособного в квартире с родственниками.

Здравствуйте!

Мы столкнулись с проблемой по продаже 2-к квартиры, 1/3 доли в которой пренадлежит недееспособному.

Ситуация: есть 2-комнатная квартира (в ней никто не проживает и в виде недвижимости она нам не нужна) и 3 собственника с долями по 1/3: отец, младший сын (я) и старший сын (инвалид, недееспособный).

Чтобы законно продать квартиру, "требовалось" лишить брата дееспособности (т.к. при сделке нотариус усомнился бы в дееспособности лица), в результате чего я стал опекуном.

У матери есть 3-комнатная квартира (она - 1 собственник), в которой планировалось выделить долю недееспособному путем продажи ему доли на сумму, вырученную с продажи его собственности в 2-комнатной квартире. Органы опеки не дают разрешение на сделку, т.к. по ГК РФ ст.37 п.1 и п.2, и ст.21 п.1 ФЗ об опеке продажа влечет уменьшение собственности опекаемого + сделки с родственниками опекуна запрещены (кроме дарения). Получается, если бы опекуном был не родственник, то опекун был бы в праве купить у матери опекаемого долю в ее квартире или произвести обмен долями, а т.к. мать опекуемого является родственником (матерью) опекуна (меня), выходит замкнутый круг.

Единственное, что предлагает отдел опеки - это подарить недееспособному долю в другой квартире родственника, а деньги, полученные с продажи пренадлежащей ему на данный момент доли в 2-комнатной квартире - зачислить на номинальный счет, после чего распоряжаться деньгами опекун будет в праве только с разрешения опеки.

В итоге получается, что недееспособный получает другую недвижимость просто так, а деньги не получает ни он, ни опекун, и его "доля" застревает на номинальном счете под контролем чиновников. В выгоде при принятии условий органов опеки оказывается исключительно отдел опеки и государство, получающие под контроль средства от продажи имущества недееспособного гражданина. А моя мать лишается доли в своей квартире не получая за это никакого вознаграждения, и тем самым лишается своего имущества (причем, "добровольно", потому как опека "не может никого заставить ничего дарить").

Таким образом, квартира зависает в состоянии неиспользования и невозможности продажи. А хотелось бы ее продать, и чтобы все участники сделки остались в выгодном для них положении (чтобы имущество недееспособного и не уменьшилось, и не увеличилось по итогам сделки). Т.е. 2 собственника получают деньги, а 3-й собственник (недееспособный) - другую недвижимость взамен прежней. Какой можно найти законный выход из сложившейся ситуации? Спасибо!