Вопрос продажи квартиры - Как органы опеки могут повлиять на решение?

Здравствуйте, Оксана!

Начну с ответа на вторую часть Вашего вопроса. То, что Вам сказали в органах опеки по поводу возможности возвращения старшего сына во вновь приобретенную на имя Вашего младшего сына отдельную квартиру и регистрации в ней - это полный бред. Я имею в виду ситуацию, если даже старший сын не приобретет себе жилье на причитающуюся ему часть средств, вырученных от продажи Вашей настоящей квартиры. Никакого отношения к новой квартире, приобретенной Вашим младшим сыном (Вами на имя Вашего младшего сына) старший сын юридически иметь не будет. Собственником новой квартиры, как я понимаю, будет Ваш младший сын и без его и Вашего согласия, без согласия органов опеки никто не будет вправе вселиться в указанную квартиру, равно как и зарегистрироваться в ней против вашего с младшим сыном желания.

Купит себе старший сын жилье или нет для получения согласия органов опеки на продажу квартиры абсолютно никак не должно влиять, так как органы опеки абсолютно не вправе (не уполномочены законом) рассуждать, предполагать, рассчитывать как распорядится Ваш старший сын в будущем принадлежащими ему средствами - это абсурд.

Что касается возможности отказа в согласии на продажу квартиры. У нас наши чиновники теоретически могут отказать в чем угодно и кому угодно. Однако этот отказ должен быть мотивирован, должен соответствовать закону. Причины отказа должны быть вескими, аргументированными, а не просто "высосанными из пальца".

Процедура отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (и вообще любому подопечному) регламентируется целым рядом норм гражданского, жилищного, семейного законодательства. Это и Гражданский кодекс, и Семейный, и Жилищный. Эти взаимоотношения регулирует также федеральный закон от 24.04.2008 года № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Так в части 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ говорится:

"4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".

Порядок получения такого согласия, в свою очередь, регламентируется Законом "Об опеке и попечительстве". Так в части 1 статьи 21 этого закона говорится:

"1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение... любых... сделок, ВЛЕКУЩИХ ЗА СОБОЙ УМЕНЬШЕНИЕ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПОДОПЕЧНОГО".

В части 3 этой же статьи говорится:

"3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства... или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. ОТКАЗ органа опеки и попечительства В ВЫДАЧЕ ТАКОГО РАЗРЕШЕНИЯ ДОЛЖЕН БЫТЬ МОТИВИРОВАН. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке...".

Другими словами, закон предусматривает единственное основание для отказа, это-уменьшение стоимости имущества подопечного. ВСЕ! Если стоимость не уменьшается, органы опеки не вправе отказывать Вам в разрешении. При этом не имеет значения, будете ли проживать вместе с младшим сыном или нет, будете ли Вы зарегистрированы в его новой квартире или нет. Этот вопрос по большому счету не должен "трогать" органы опеки, и они не должны выяснять эти обстоятельства. Кроме того - это Ваше дело, где проживать после продажи Вашей настоящей квартиры и где быть зарегистрированной. Может Вы вообще планируете создать новую семью - какое дело может быть до этого у органов опеки? Вы вообще можете не давать им по этому поводу пояснения и не посвящать их в свои планы по поводу места Вашего дальнейшего проживания и регистрации - это ваше семейное дело.

Я бы рекомендовал получить в уполномоченном учреждении (например БТИ, МФЦ) и представить в ораны опеки справку о рыночной стоимости принадлежащей Вашему младшему сыну доли в настоящей квартире, а также справку о рыночной стоимости той квартиры, которую Вы намереваетесь для него приобрести. Хорошо бы предоставить им проект договора (предварительный договор) купли-продажи новой квартиры.

Я бы посмотрел, как при наличии этих документов они бы обосновали отказ в выдаче разрешения?))).

Во всяком случае, если Вам откажут, Вы можете обжаловать этот отказ в судебном порядке.

С уважением. Владимир Щербина.

Если будут вопросы, обращайтесь.