Как правильно переоформить ипотеку на человека, оплачивающего кредит, и избежать рисков - советы нотариуса

199₽ VIP

Добрый день. По пробуйте оформить с ней предварительный договор купли-продажи (ст. 429, 549 ГК РФ), по которому Вы в счет оплаты стоимости жилья будете вносить платежи по кредиту, а после погашения ипотеки - будете заключать с ней основной договор купли-продажи.

Ответ отключен модератором

Наталья, обращайтесь к нотариусу и в соответсвии с Законом "О нотариате" он может оформить данное обязательство, это стандартная практика сегодня. В случае, если тот, кто берет ипотеку, откажется потом выполнить данное обязательство, сможете обратиться к нотариусу в порядке

Статьи 91. Условия совершения исполнительной надписи

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Исполнительная надпись совершается, если:

1) представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику;

2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года.

Особенности совершения исполнительных надписей по отдельным видам обязательств устанавливаются настоящими Основами.

С уважением.

Нужно в договоре прописать 3 стороны: продавца, покупателя и плательщика, а также то, за кем будет право собственности после регистрации права. Что касается переоформления, то можно оформить нотариальное обещание дарения в будущем. Согласно пункту 2 статьи 572 ГК РФ

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Вы можете оформить предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор на условиях, установленных в предварительном договоре

Форма заключения предварительного договора должна соответствовать установленной форме основного договора

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

""Глава 27. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА.

К сожалению, такая сделка с точки зрения закона является мнимой в силу ст.170 ГК РФ и считается недействительной с момента ее совершения. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. В вашем случае мнимость заключается в том, что фактически квартиру приобретаете вы, а не ваша сестра, хотя оформлена она будет на на сестру. Оформить каким либо образом официально ваше право на данную квартиру в описываемой вами ситуации невозможно никак, поскольку после заключения договора и государственной регистрации права собственности и ипотеки сестра станет собственником квартиры.

Если вы бы доверяли друг другу, то после выплаты ипотеки сестра просто могла бы вам подарить данную квартиру, однако судя по всему, таких доверительных отношений между вами нет. А значит, что сестра может и обмануть, то есть вы все выплачиваете и остаетесь с "носом". Поэтому при отсутствии доверия между вами, я бы отказался от этой затеи.

Правильнее всего будет оформить последующий залог в обеспечение обязательств сестры по возврату денег за платежи по кредиту. Заключение предварительного договора по продаже сразу после покупки свидетельствует о притворной сделке. Получается что это Вы реально Взяли кредит для покупки квартиры

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В вашей ситуации нужно заключать предварительный договор но не купли-продажи а дарения ст 572 ГК РФ Чтобы после выплаты ипотеки ваша сестра подарила вам квартиру

В статье 429 ГК РФ сказано:По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,

Договор дарения это и есть договор о передаче имущества только безвозмездно

Заключайте такой договор Если после выплаты ипотеки сестра не захочет оформить с вами основной договор дарения, то у вас есть право

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

То есть вы сможете в судебном порядке понудить свою сестру заключить основной договор

Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ) » ЧАСТЬ ПЕРВАЯ » РАЗДЕЛ 3 » Подраздел 2 » Глава 27 Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Заключение трёхстороннего договора по специальной ипотечной программе с переводом в последующем права собственности на плательщика лишает экономического смысла для ипотечного должника (покупателя по основному договору) заключать этот договор, что влечёт угрозу признания его мнимой сделкой.

В силу п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Я бы сюда также добавил различного рода предварительные договоры на эту тему.

Как говорится, оно Вам надо? Аналогично, в отношении последующего залога. По ипотечному договору квартира будет находиться в силу закона в залоге и последующий залог, скорее всего, будет обусловлен получением согласия ипотечного кредитора, которое можно и не получить.

В соответствии со ст.43 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Об этом желательно договариваться с банком на берегу, а не пускаться в долговое плавание наудачу. У кого деньги - тот и принимает решение и оно должно быть, по возможности, простым и понятным всем.

Например, после переговоров с будущим ипотечным кредитором (банком), Ваша сестра покупает квартиру в ипотеку, а потом по согласованию с банком, продаёт её Вам, передавая Вам долговые обязательства и уступая права по ипотеке, (ст.389, ст.391 ГК РФ), то есть, происходит перемена лиц в обязательстве, и Вы становитесь собственником квартиры, выплачивая ипотечный кредит. Нужно также ознакомиться с налоговой стороной этого вопроса.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

По крайней мере, вопрос о Ваших правах на квартиру решится в ближайшие пару месяцев, а не через 5-10 лет. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также допускает в этом случае продажу (покупку) заложенного имущества.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.