Какие риски при покупке квартиры в многоквартирном доме, построенном на землях под личное подсобное хозяйство?

995₽ VIP

Здравствуйте. Да может инициировано новое дело о сносе незаконной постройки. Восстанавливают пропущенные сроки при наличии уважительных причин, а согласится суд с этими причинами или нет сказать невозможно.

Согласно ст. 112 ГПК РФ

1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

2. Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в суд, в котором надлежало совершить процессуальное действие, и рассматривается в судебном заседании. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению поставленного перед судом вопроса.

3. Одновременно с подачей заявления о восстановлении пропущенного процессуального срока должно быть совершено необходимое процессуальное действие (подана жалоба, представлены документы), в отношении которого пропущен срок.

Ничего серьезного в данном случае не будет, опасаться не стоит. Главное, что есть решение суда, вступившее в законную силу о признании права собственности на самовольную постройку. Ст.222 ГК РФ. Оно является обязательным для всех, ст.13 ГПК РФ. Ест ь квартиры по документам. Восстановить срок для обжалования решения суда в апелляцию можно при наличии уважительных причин. Но учитывая, что другая сторона - юридическое лицо, это будет сделать крайне проблематично.

Земля под. ЛПХ - не повод беспокоиться. По хорошему администрация должна перевести земельный участок из ЛПХ на "земли под размещение многоквартирного дома"

ГПК РФ

Статья 321. Порядок и срок подачи апелляционных жалобы, представления

""1. Апелляционные жалоба, представление подаются через суд, принявший решение. Апелляционные жалоба, представление, поступившие непосредственно в апелляционную инстанцию, подлежат направлению в суд, вынесший решение, для дальнейших действий в соответствии с требованиями статьи 325 настоящего Кодекса.

""2. Апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены настоящим Кодексом.

Т.к. есть решение суда о признании самовольной постройке ст 222 ГК РФ, то опасаться нечего, полагаю, что можете приобрести недвижимость.

Если что - то будет не так Вам на стадии регистрации Росреестр не пропустит сделку и Вы вправе будете отказаться от сделки и вернуть свои деньги.

Здравствуйте! Мое мнение, что риски все отпали, поскольку пристройка узаконена в судебном порядке. Так же как и само строение, Закон - ст. 13 ГПК РФ - предусматривает обязательность судебных решений. Мое мнение, что нужно менять назначение участка под многоквартирный дом, если еще не изменено. Собственники пусть обращаются в администрацию муниципального образования. Отказ также можно оспорить в суд - ст. 218 КАС РФ

Статья 13 ГПК РФ. Обязательность судебных постановлений (действующая редакция)

[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 13]

1. Суды принимают судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции.

Судебное постановление, за исключением постановления, содержащего сведения, составляющие охраняемую законом тайну, может быть выполнено в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. В случае, если постановление принято судом коллегиально, оно подписывается всеми судьями, рассматривавшими дело, усиленной квалифицированной электронной подписью.

При выполнении судебного постановления в форме электронного документа дополнительно выполняется экземпляр данного судебного постановления на бумажном носителе.

2. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

3. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Опасаться можно того, что после какой-нибудь проверки прокуратуры возбудят уголовное дело, потом подадут на пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам и признают объект самовольным.

ГПК РФ:

Статья 392. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)

5) определение (изменение) в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, в связи с принятием судебного постановления, по которому подано заявление о пересмотре дела в порядке надзора, или в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вынесенном по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, или в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

.

Ситуация у Вас не такая уж простая как тут некоторые пишут. Такой объект покупать не рекомендую.

Согласно статье 112 ГПК РФ пропущенный срок для обжалования данного решения суда можт быть восстановлен только при наличии уважительных причин пропуска Из вашего же вопроса таких уважительных причин не усматривается Срок исковой давности статья 196 ГК РФ здесь вообще е при чем, потому оспаривать нужно решение суда А срок исковой давности дается для предъявления иска в суд.

Что касается вновь открывшихся или новых обстоятельств ст 392 ГПК РФ,то их также не усматривается

Основания для пересмотра по вновь открывшимся или новым обстоятельствам судебных постановлений, вступивших в законную силу, заключаются в том, что они не отражены в судебном решении, хотя они или причины их появления существовали в момент вынесения решения, но не были и не могли быть известны суду

Статья 392 ГПК РФ. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам) (действующая редакция)

[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 42] [Статья 392]

1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:

1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;

2) новые обстоятельства - указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:

1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;

2) заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления и установленные вступившим в законную силу приговором суда;

3) преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда.

4. К новым обстоятельствам относятся:

1) отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу;

2) признание вступившим в законную силу судебным постановлением суда общей юрисдикции или арбитражного суда недействительной сделки, повлекшей за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления по данному делу;

3) признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации;

4) установление Европейским Судом по правам человека нарушения положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод при рассмотрении судом конкретного дела, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Европейский Суд по правам человека;

5) определение (изменение) в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, в связи с принятием судебного постановления, по которому подано заявление о пересмотре дела в порядке надзора, или в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вынесенном по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, или в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Может быть инициировано, той же прокуратурой.

Ваши опасения совершенно справедливы.

На таком земельном участке строительств МКД запрещено.

Вот Вам пример судебного решения ВС РФ, на него ориентируются все суды России.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

А., Б.Л., Б.А., Б.С., Д., К., Л., М., Р., С., Т., Ф. обратились в суд с иском к Д.А. о прекращении права общей долевой собственности и о разделе жилого дома, указав, что сторонам по делу на праве общей долевой собственности принадлежат жилой дом и земельный участок. Истцы обратились к ответчику с предложением о прекращении права общей долевой собственности на данный дом путем выдела каждому отдельного помещения в виде квартиры. Однако Д.А. безосновательно уклоняется от заключения соответствующего соглашения, что создает препятствия остальным собственникам спорного дома для реализации своих прав.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены: прекращено право общей долевой собственности на спорный жилой дом, данный дом признан многоквартирным, сторонам по делу в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на дом выделены изолированные части дома – квартиры и нежилые помещения.

Разрешая спор, суд установил, что стороны являются собственниками земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом. Придя к выводу, что данный жилой дом является самовольной постройкой, суд, приняв во внимание заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома, признал за истцами право собственности на помещения в данном доме, удовлетворив тем самым заявленные исковые требования.

Не согласившись с принятым решением суда, администрация муниципального образования подала апелляционную жалобу, в которой указывалось на невозможность признания права собственности граждан на часть самовольной постройки, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оснований для отмены решения суда не усмотрела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной жалобе администрации 11

муниципального образования отменила состоявшееся апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее.

По смыслу действующего законодательства, совершать какие-либо юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав.

Обосновывая свои требования, истцы ссылались на то, что они являются собственниками долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 1437,8 м 2 на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.

К исковому заявлению были приложены соответствующие копии свидетельств о государственной регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копия договора, из которых следует, что спорное строение является жилым домом с тремя этажами и площадью 1437,8 м.

Как установлено судом, по данному адресу расположено шестиэтажное строение с цокольным этажом и площадью, существенно превышающей 1437,8 м 2, истцы просили суд выделить реальные доли именно из этого объекта, который не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право общей долевой собственности истцов на данный объект, о выделе реальной доли в котором ставился вопрос в исковом заявлении, ничем не подтверждено, в связи с чем у суда не было оснований удовлетворять исковые требования о выделе реальных долей так, как они были заявлены.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут. 12

Право собственности Д.А. на возведенный им объект, о выделе реальной доли из которого ставили вопрос истцы, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных

норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом не были добыты и исследованы доказательства, свидетельствующие о том, что самовольная постройка может быть введена в гражданский оборот.

Суд не дал оценки тому обстоятельству, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначения для индивидуального жилищного строительства, в результате проведенной реконструкции на земельном участке возведено шестиэтажное здание с цокольным этажом, которое признано судом многоквартирным жилым домом.

Многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, его нахождение на данном земельном участке не соответствует целевому назначению данного земельного участка.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 13

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капительного строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных

Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа. 14

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. 15

Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании на нее права собственности.

Необходимая документация на фактически возведенный объект в материалах дела отсутствует, суд не исследовал вопрос о ее наличии.

На данные обстоятельства администрация муниципального образования указывала в апелляционной жалобе, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда данные доводы не проверила и не дала им оценки.

Решение можно отменить, если прошло менее 6 мес.

Такая ст. 376 ГПК РФ.

Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что лицами, указанными в части первой настоящей статьи, были исчерпаны иные установленные настоящим Кодексом способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Поскольку прошло много лет, то нет проблем.

Приобретайте.

Никаких рисков не вижу. Суд в соответствии со ст.222 ГК РФ признал право собственности на дом. Земельный участок также оформлен в собственность. Решение суда отменить невозможно даже теоретически, поскольку оно не было обжаловано в апелляционном порядке.

Конечно, если будут какие-то нарушение уже после того, как решение суда вступило в силу. То возможны проблемы, но они не принципиальны.

Если имеется решение суда о признании права на самовольную постройку, дом впоследствии разделен на отдельные жилые помещения, которые поставлены на кадастровый учет, как отдельные объекты недвижимости, то рисков по сути быть не должно, хотя на землях ЛПХ построенный жилой дом разделить на квартиры нельзя.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ от 1 сентября 2014 года N 540

Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков

(с изменениями на 6 октября 2017 года)