Правовая ситуация при покупке дома на земельном участке через дачную амнистию - мошенничество или возможность узаконить постройку?

Прежде всего, тут нужно смотреть документы на земельный участок. Проверить право собственности на земельный участок можно заказав выписку из ЕГРН. Некоторую информацию о земельном участке можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра. Так как ситуация изложена, признаков мошенничества не усматривается.

Возможность (правовая) строительства дома на земельном участке определялась категорией земель и видом разрешённого использования земельного участка (земельный участок должен стоять на кадастровом учёте).

Ограничения для прописки (регистрации по месту жительства) в жилом строении на садовом земельном участке сняты постановлениями Конституционного суда РФ, признавшим не соответствующим Конституции Российской Федерации абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части:

в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения (постановление КС РФ от 30.06.2011 N 13-П);

в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов (постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П).

При этом строительство дома на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства исключает необходимость получения разрешения на его строительство (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Если ВРИ земельного участка допускал строительство дома на этом участке, то осуществить регистрацию права на дом также возможно. А вообще, возможность строительства на земельном участке дома зависит от градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, определяющего основные, условно-разрешённые и вспомогательные виды разрешенного использования (ст.37 Градостроительного кодекса РФ), с которым необходимо ознакомиться.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540) относит садоводство по кодировке вида разрешенного использования земельного участка к сельскохозяйственному использованию, которое включает в себя размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

С 3 ноября 2015 года в перечень видов разрешенного использования включён такой вид разрешённого использования как ведение садоводства (код 13.2 по Классификатору), в описании которого указывается на возможность размещения садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры.

Для того, чтобы прописаться в указанном доме нужно, чтобы он был признан жилым помещением.

В силу ст.16 ЖК РФ жилой дом относится к жилым помещениям. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно п.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Поэтому для того, чтобы признать дом жилым помещением и прописаться там, он должен иметь все характеристики жилого помещения – необходимые коммуникации, отопление, водоснабжение (например, колодец) и находиться в пределах какого-нибудь населённого пункта, чтобы был адрес.

В соответствии с п.1 ст.23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Статья 23 ЖК РФ устанавливает, что

для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов,

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.