Вопрос расширения жилплощади при раздельном проживании с женой - как выбрать наиболее простую и безопасную схему продажи/покупки недвижимости?

Живу раздельно с женой в фактическом разводе, но документально не оформленном. Хочу помочь своим детям, давно назрел вопрос о расширении жилплощади. Имеется в наличии однушка, где у нас с женой равные доли, близкие к 1/2, доли двух детей незначительны. При этом сам снимаю жилье и не готов безвозмездно отдать все накопленное, что скопил на первоначальный взнос будущей своей ипотеки. Устраивает вариант, когда мы продаем однушку + я даю в долг недостающую сумму для новой квартиры, а жена будет отдавать ежемесячно часть суммы с алиментов (на которые она подаст в будущем). Получается беспроцентная рассрочка без банков, выгодная нам обоим. При этом оставшаяся сумма алиментов достаточна для нормальной жизни детей. Та доля, квартиры на которую я даю в долг, естественно будет принадлежать жене.

Помогите пож-ста выбрать наиболее простую безопасную и дешевую в плане издержек схему, найти баланс: провернуть сделку покупки/продажи, а затем развестись (схема 1); или оформить развод, затем сделка покупки/продажи (схема 2).

Схема 1 выгодна тем, что позволяет сразу выходить на сделку, не теряя времени. При этом знаю, что не могу брать с супруги расписку на деньги в займ, т.к. подобная сделка в период супружества ничтожна, а в надежности супруги не уверен.

Схему 2 вообще слабо себе представляю: не обяжет ли суд супругу, выкупить мою долю в однушке? Не будет ли проблем с органами опеки при продаже? Не будет ли проблем с распиской? Какие "подводные камни" возможны?