Вопрос о размере единовременной платы при передаче имущества под выплату ренты в соответствии с п.1 статьи 585 Гражданского кодекса РФ

Договор ренты — такая сделка, согласно которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество с целью получения определенного денежного дохода или иных средств содержания периодически в течение длительного времени (ст.583 ГК РФ).

Договор ренты должен быть нотариально заверен, а в случае отчуждения по нему недвижимого имущества — подлежит также государственной регистрации. В противном случае договор будет считаться недействительным (ст.584 ГК РФ).

Имущество по договору ренты может отчуждаться как за деньги, так и бесплатно. В первом случае помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю определенную договором сумму. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Если же имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется и применяются правила о договоре дарения (ст.585 ГК РФ).

В случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты (обремененного рентой), его обязательства переходят на нового собственника этого имущества. В этом случае плательщик ренты и указанный новый собственник несут солидарную ответственность по требованиям получателя ренты, то есть в случае невозможности исполнения новым собственником этих требований по договору получатель ренты вправе потребовать исполнения обязательств от прежнего владельца (ст.586 ГК РФ).

При передаче по договору ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты.

Если под выплату ренты было передано движимое имущество (или денежная сумма), плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечения исполнения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты (ст.587 ГК РФ).

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (в размере учетной ставки банковского процента по месту нахождения кредитора на день исполнения денежного обязательства), если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Договор ренты может быть расторгнут в случае нарушения условий договора (невыплата в срок рентных платежей, утрата или ухудшение обеспечения в случае пожизненной ренты).

Различают следующие виды ренты: постоянная и пожизненная рента.

Постоянная рента

Постоянная рента выплачивается получателю ренты бессрочно. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Это право может передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства (ст.589 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, то постоянная рента:

выплачивается по окончании каждого календарного квартала;

может выплачиваться как в деньгах, так и в натуральном выражении (предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг), соответствующем по стоимости сумме, установленной договором ренты. Размер таких выплат увеличивается пропорционально увеличению МРОТ (ст. 590 ГК РФ).

При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты:

— бесплатно — риски несет плательщик ренты;

— за плату — плательщик вправе потребовать прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий выплаты соответственно (ст. 595 ГК РФ).

Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком. Отказ от дальнейшей выплаты ренты должен быть оформлен письменно не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство по выплате ренты сохраняется за плательщиком до тех пор, пока вся сумма выкупа не будет получена получателем (если иное не предусмотрено договором). В договоре может присутствовать условие о невозможности выкупа ренты плательщиком в течение жизни получателя или иного срока, но не более 30 лет со дня заключения договора. Условие договора об отказе плательщика воспользоваться правом выкупа не имеет силы (ст. 592 ГК РФ).

С другой стороны получатель постоянной ренты сам вправе потребовать выкупа ее плательщиком (ст. 593 ГК РФ). Это возможно в случаях, кроме предусмотренных договором, когда плательщик ренты:

просрочил выплату более чем на 1 год;

нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

признан неплатежеспособным либо возникли обстоятельства, свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в установленные договором размерах и сроках;

если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Цена, по которой может быть выкуплена рента, определяется договором (ст. 594 ГК РФ). Если условие о цене выкупа в договоре постоянной ренты отсутствует, то, если имущество передано под выплату ренты:

— за плату — оно выкупается по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате;

— бесплатно — по цене, соответствующей годовой сумме ренты, включая цену переданного имущества, определяемую исходя из условий рынка.