Как избежать налогового вычета 13% при продаже квартиры, которой не владел 5 лет, и возможно ли занизить стоимость в договоре купли-продажи?

Здравствуйте, Максим!

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов).

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Но, необходимо иметь в виду, что если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" – т.е. исходя из суммы указанной в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382). В этом случае Вы можете (хоть это и не законно) при продаже квартиры в договоре купли-продажи указать не всю сумму, а только часть, как раз во избежание уплаты налога, оставшуюся часть оплаты оформить отдельной распиской.

При этом имейте в виду, что датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности.

Если же Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Если же Вы хотите продать объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором планируете осуществить продажу данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).