Мы купили старенький домик за 600 тыс. снесли его и построили новый ещё не прошло три года хотим продать не дострой за 2 млн.

Для продажи объекта не завершенного строительства необходимо зарегистрировать права собственности на него. Такую возможность закон предписывает, если объект не завершен строительством. Однако, если он будет предметом купли-продажи.

Тут много проблем.

Одно могу сказать, что по объекту незавершенного строительства Вам вычет положен цена продажи минус 250 000 руб. или расходы документально подтвержденные...

По недострою вычета в размере 1 000 000 нет, т.к. НК предусматривает вычет только от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. Речь идет об объектах введенных в эксплуатацию.

Однако так считает Минфин. И ситуация спорная. Придется в суде отстаивать правоту.

1.13. В каком размере предоставляется имущественный вычет налогоплательщику при продаже жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства и находившегося в собственности менее трех лет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

Налогоплательщик при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в них), находившегося в собственности менее трех лет, может получить имущественный вычет в сумме, не превышающей в целом 1 млн руб. При продаже иного имущества, находившегося в собственности менее трех лет, вычет предоставляется в размере, не превышающем в целом 250 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). При продаже такого имущества до 01.01.2010 вычет предоставлялся в размере не более 125 тыс. руб.

На основании п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Положениями п. 2 ст. 16 ЖК РФ предусмотрено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, в каком размере налогоплательщик может получить имущественный вычет при продаже дома, строительство которого не окончено.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в том, что дом, не завершенный строительством, не является жилым и в целях получения имущественного вычета подпадает под понятие "иное имущество". При продаже такого дома вычет предоставляется в размере не более 250 000 (125 000) руб. Аналогичная точка зрения высказана и в авторской консультации.

В то же время есть судебное решение, в котором отмечено, что Налоговый кодекс РФ не содержит положений о том, что не завершенный строительством жилой дом относится к иному имуществу. Поэтому налогоплательщик при продаже такого дома может получить имущественный вычет в сумме не более 1 млн руб. Есть авторские консультации, поддерживающие такое мнение.

Вторая теория базируется.

В ст. 220 НК РФ поименованы случаи предоставления имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц.

В частности, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе (находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет), не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет), не превышающих 250 000 руб.

Действительно, положениями приведенной нормы установлено, что размер получаемого налогоплательщиком имущественного налогового вычета зависит в том числе и от квалификации имущества. Для целей определения размера имущественного налогового вычета имущество подразделяется на жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе и иное имущество.

Отнесение объекта незавершенного строительства к жилому дому или к иному имуществу в целях налогообложения доходов от его продажи производится на основании свидетельства о праве собственности на такой объект.

Поэтому если в свидетельстве объект незавершенного строительства прописан как жилой дом, то вне зависимости от степени его готовности у налогоплательщика есть право получить имущественный вычет в пределах 1 000 000 руб. или в сумме расходов на приобретение или строительство дома.