Возможности и ограничения при оформлении ипотеки на себя, при разладе в семье и охране прав на собственность несовершеннолетней дочери

Здравствуйте, Светлана!

Имущественный вычет по процентам по ипотечному кредиту можно получить при целевом назначении кредита и наличии необходимых документов: копии договора купли-продажи квартиры, документов о регистрации права собственности на квартиру, платежных документов и т.д.

Вычет можно получить у работодателя в течение календарного года либо в налоговом органе по окончании года в сумме фактически уплаченных процентов по кредитам, полученным до 2014 г., и до 3 млн руб. по кредитам, полученным после 2014 г.

При приобретении на территории РФ квартиры резидент РФ вправе уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организации, а с 01.01.2018 также выигрышей в азартных играх и лотерее), на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на погашение процентов (п. 3 ст. 210, пп. 4 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 354-ФЗ):

- по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение таких объектов недвижимости;

- по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) вышеназванных кредитов.

На практике при приобретении жилья широко используются кредиты, выданные банками под залог недвижимости (ипотечные кредиты). Рассмотрим далее условия предоставления, предельный размер и порядок получения имущественного вычета на погашение процентов по таким кредитам, а также по кредитам, выданным в целях их рефинансирования.

1. Условия получения имущественного налогового вычета

Обязательными условиями получения имущественного вычета по расходам на погашение процентов по ипотечному кредиту являются (пп. 4 п. 1, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; Письмо ФНС России от 26.06.2014 N БС-4-11/12234):

1) целевое назначение кредита. Это значит, что кредитный договор должен содержать условие о расходовании выданного кредита исключительно на строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, земельного участка под жилье или доли (долей) в них. Когда такое условие из договора не усматривается, имущественный вычет не предоставляется, даже если вы фактически использовали кредит в указанных целях;

2) наличие документов, подтверждающих право на имущественный вычет по расходам на строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, земельного участка под жилье или доли (долей) в них. Например, при покупке квартиры вам потребуются:

- копия договора купли-продажи квартиры или доли (долей) в ней;

- документы о регистрации вашего права собственности на квартиру (в частности, копия свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (до 2017 г. - ЕГРП));

- платежные документы, подтверждающие ваши фактические расходы на приобретение данного жилья (например, акт о передаче денег за квартиру продавцу или его расписка, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца).

Для подтверждения права на имущественный вычет по расходам на уплату процентов по кредиту помимо указанных документов вам потребуются (п. 4 ст. 220 НК РФ):

- копия кредитного договора;

- документы, подтверждающие уплату вами денежных средств в погашение процентов по кредиту (например, справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту, банковские выписки о перечислении денег со счета заемщика на счет кредитной организации; квитанции к приходным кассовым ордерам - в случае внесения платежей в кассу кредитной организации).

2. Размер имущественного налогового вычета

Вычет предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

- по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, полученным в целях их рефинансирования, - без ограничения размера;

- по целевым займам (кредитам), полученным начиная с 01.01.2014, а также по кредитам, полученным в целях их рефинансирования, - не более предельной суммы 3 млн руб. То есть вернуть из бюджета вы можете не более 390 000 руб. (3 000 000 x 13%).

Обычно за один налоговый период (календарный год) получается использовать только часть имущественного вычета. Неиспользованный остаток имущественного вычета вы вправе перенести на последующие годы, ограничений по сроку его использования нет. Данный вычет можно использовать только в отношении одного объекта недвижимости. Повторное предоставление вычета не допускается (ст. 216, п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ).

3. Порядок получения имущественного налогового вычета

Получить имущественный вычет можно следующими способами (ст. 216, п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

- у работодателя - в течение календарного года, в котором вы имеете право на вычет и получаете доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организации);

- в налоговом органе - по окончании года.

В первом случае вам сначала необходимо получить в налоговом органе уведомление о подтверждении права на получение имущественного вычета, а затем представить его вместе с заявлением о предоставлении вычета работодателю.

Во втором случае необходимо заполнить и подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. По общему правилу она представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникло право на вычет. Но если декларация представляется исключительно с целью получения налоговых вычетов, то подать ее можно и после 30 апреля. При этом воспользоваться вычетом в отношении доходов за истекший календарный год можно не позднее трех лет после его окончания (п. 7 ст. 78, п. п. 7, 8 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Сразу отмечу, что никаких ограничений или сложностей при дарении квартиры или еще чего-либо несовершеннолетнему нет — опеку подключать не нужно будет. По поводу супруга — поскольку формально это совместно нажитое имущество, то если супруг также согласен на дарение самый простой вариант — совершить дарение от обоих или получить его согласие на дарение.

Согласно п.3 ст 35 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Есть другой вариант: сразу купить квартиру ребенку, но думаю с ипотекой здесь уже возникнут сложности. А так же с вычетом, так как необходимо израсходовать собственные средства на приобретение жилья в собственность своего несовершеннолетнего ребенка.

Постановление Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 N 6-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации"

Суд указал, что родитель, израсходовавший собственные средства на приобретение жилья в собственность своего несовершеннолетнего ребенка, может получить вычет. При этом суд руководствовался необходимостью поддержки семьи, материнства, отцовства и детства, являющейся обязанностью Российской Федерации. Суд также отметил, что ребенок не может реализовать право на вычет, поскольку не имеет собственных доходов, в то время как родители получают налогооблагаемый доход, позволяющий им приобрести такое право.

Суд также учел правовую позицию, изложенную в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П, согласно которому при приобретении квартиры в долевую собственность с несовершеннолетним ребенком налогоплательщик может получить за него вычет. Родители, приобретающие квартиру в собственность своего ребенка, не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с родителями, приобретающими жилье в долевую собственность с детьми. В обоих случаях родители несут расходы на приобретение квартиры, собственниками которой становятся дети. Это предусматривает одинаковые последствия, а именно возникновение права на вычет.

Суд также отметил, что, применив вычет при приобретении жилого помещения в собственность ребенка, родитель лишается возможности воспользоваться таким вычетом впоследствии.