Арендодатель оповестил о прекращении договора аренды из-за продажи помещения
У меня заключён договор аренды на нежилое помещение, сроком на 11 мес. На данный момент арендодатель в устной форме оповестил меня о прекращении нашего договора в связи с продажей этого помещения. Договор прописан до 31 октября. Имею я право оставаться в этом помещении до конца аренды. Договор на продажу он заключил на 15 июля. Всё пункты нашего с ним договора я соблюдала.
Да, имеете. Смена собственника не влияет на арендные обязательства. Новый собственник приобретает помещение с обременением в виде аренды.
Ещё необходимо почитать Ваш договор, по каким основаниям и как он может быть досрочно расторгнут. Это сейчас Вас устно уведомили, что не имеет юридической силы по сути, но надо быть готовым к любым иным действиям арендодателя, потому что мало кто захочет купить помещение, обременённое арендой, и арендодатель постарается расторгнуть с Вами договор.
Спросить
Мария, статьей 619 ГК РФ установлены случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Надо читать условия договора и готовиться к спору с арендодателем.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
СпроситьПо общему правилу отказ от исполнения принятого на себя обязательства не допустим (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Но правила на то и правила, что у них должны быть исключения. Да и глупо было бы требовать от сторон исполнения обязательств, во что бы то ни стало, к тому же бывают случаи, когда исполнение обязательства просто невозможно, например, в случае гибели предмета обязательства. Поэтому, в интересах развития имущественного оборота, законодатель предоставил предпринимателям право на одностороннее расторжение договора, но только в случаях предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Безусловно, наиболее распространенным вариантом расторжения договора является расторжение по соглашению сторон. Как правило, при таких соглашениях сторона-инициатор компенсирует дугой стороне убытки, вызванные расторжением договора. Однако сторонам не всегда удается договориться и приходиться исполнять договор в течение всего срока, на который он был заключен.
Возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена только в особых случаях, как правило, связанных с нарушениями одной из сторон своих обязательств. Такой отказ может быть реализован, либо путем обращения в суд с требованием о расторжении договора, либо путем уведомления другой стороны об отказе от договора.
В каких же случаях арендодатель может потребовать расторжение договора?
Во-первых, если арендатор существенно нарушает условия договора. В этом случае арендодатель вправе потребовать расторжение договора в судебном порядке. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Во-вторых, для арендных отношений законодатель установил дополнительные специальные случаи для досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ):
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В-третьих, договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ). Следует отметить, что в судебной практике это основание используется крайне редко.
Во всех указанных случаях важно соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и только после неисполнения этого требования у арендодателя появляется право на судебную защиту.
Договором аренды может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора по каким-то иным основаниям. В этом случае стороны вправе реализовать такое право во внесудебном порядке. При этом расторжение происходит путем направления другой стороне письменного уведомления об отказе от договора.
Все вышеперечисленные случаи расторжения договора аренды являются мотивированными.
Единственный случай немотивированного отказа от договора аренды предусмотрен при заключении договора без установления срока, т.е. на неопределенный срок. Так в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Следует также отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В случае возникновения конфликта между арендодателем и арендатором, закон стоит на защите интересов последнего, в том числе защищает его от неправомерных действий собственника (ст. 305 ГК РФ). Арендатор вправе истребовать предмет аренды у собственника, а также требовать устранения всяких нарушений его права, которые могут быть учинены собственником имущества.
Возвращаясь к вопросу, следует указать, что:
- немотивированный отказ арендатора от договора аренды, заключенного на определенный срок, не допустим;
- арендатор вправе реализовать свое право на односторонний отказ только в случаях, предусмотренных в законе или договоре;
- если в договоре имеется формулировка «иные основания» для одностороннего отказа, то ее не следует толковать расширительно. Нельзя подводить под эту формулировку все возможные и невозможные случаи. Такая формулировка явно нарушает баланс интересов сторон договора, и есть большая вероятность того, что к ней будут прибегать недобросовестные участники договорных отношений.
- безусловно, собственник заинтересован перед продажей недвижимого имущества, снять обременение в виде аренды, но, к сожалению, у него всего два пути: либо договариваться с арендатором и расторгать договор по соглашению сторон, либо продавать имущество с арендой, потому что право аренды следует за вещью и не прекращается при переходе права собственности.
Спросить
Арендатор произвел в этом помещении ремонт, а через некоторое время получил письмо (от арендодателя) о расторжении договора ссылаясь на то что договор был заключен в ненадлежащем порядке и арендодатель не имел право без согласия собственника сдавать в аренду помещение.
Арендодатель прислал уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения указав причину в связи с продажей части нежилого помещения. Договор заключен на 11 мес. в договоре на этот счет нет ни одного пункта. Скажите могу ли я подать иск Заявить требование о признании решения арендодателя (о досрочном прекращении или расторжении договора аренды) недействительным.
ГУП - арендодатель в январе 2005 года заключил договор аренды нежилых помещений на первом этаже и подвала расположенных в многоквартирном доме. Арендатором по договору является физическое лицо. Срок аренды по договору - 49 лет. Помещения предоставлены по коммерческую деятельность. Собственником нежилых помещений является государственный орган по управлению государственным имуществом. Помещения предоставлены в полуразрушенном состоянии (выгоревшие, местами разрушены межкомнатные перегородки) , о чем и был составлен дефектный акт. В помещениях арендатором произведен значительный капитальный ремонт В договоре не указано право последующего выкупа нежилых помещений, а так же указано что затраты на ремонт помещений, в случае расторжения договора, арендатору не возмещаются. Оплата арендатором за аренду производиться своевременно. Собственником нежилых помещений Собственник нежилых помещений, без уведомления арендатора, выставил на продажу через аукцион данные нежилые помещения вместе с подвалом под ними, хотя в подвале расположены технические коммуникации обслуживающие все помещения над ним, в том числе и квартиры. Имеет ли право собственник нежилых помещений отчуждать подвал? Имею ли я (физ. лицо по договору аренды) первоочередное право выкупа данных нежилых помещений без подвала?
Здравствуйте! У нас в Договоре аренды прописаны несколько помещений, можем ли мы частично расторгнуть Договор по конкретному помещению или исключить пункт где прописано помещение (от которого отказываемся)?
Помещение сдано в аренду. Арендодатель НЕ является собственником помещений (субаренда). Должен ли Субарендатор явно указывать это в последующем договоре аренды,?
Должен ли субарендатор в момент подписания договора давать копию договора аренды с собственником помещения? Какими правовыми актами это подтверждается?
Между юр лицами подписан договор аренды (Арендодатель) и (арендатор). В договоре указано базовая ар. плата и переменная. Базовая оплачивается с момента подписания договора, а переменная с момента передачи помещения. Мы как арендаторы оплатили ему аренду (базовую) и гарантийный платеж, но арендодатель помещение не передал, направили ему предложение о том что зачислить ар. плату за след месяц и передать нам помещение. Но арендодатель не отвечает, приезжали к помещению оно закрыто (есть видео и акт о невозможности передачи и осмотра помещения). Арендодатель заставляет нас заплатить за след. Месяц. Но этим помещением мы не пользовались, акта нет, из за того что помещение нам не передали, нам пришлось сидеть у другого арендодателя и платить аренду в старом помещении. Так же в договоре указано что арендодатель обязуется передать помещение по акту, но срока нет. Могу ли я расторгнуть договор через суд и вернуть деньги? Арендодатель сказал сколько захочу, столько и буду передавать вам помещение, а вы платить обязаны.
У меня такой вопрос: ИП, заключивший договор аренды помещения, решил расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. В договоре такая возможность оговаривается, если он предупреждает арендодателя за 15 дней. Устное предупреждение поступило. Аренда за июль оплачена. Не оплачены коммунальные услуги (электроэнергия) за пользование холодильным оборудованием. В конце июля арендатор освободил помещение. Ключи от помещения удерживал до конца августа, передал через третье лицо. Срок действия договора аренды до 31.12.2015. При этом 16 июля арендатор подал заявление в ФНС о закрытии ИП. Каковы правомерные действия арендодателя?
Добрый день. Собственник - физ лицо, помещение жилое - сдает в аренду или найм ИП (с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды?
ИП на основании договора аренды или найма сдает по договору субаренды данное жилое помещение ООО. Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды?
И второй вопрос: если физ лицо собственник нежилого помещения, сдает по договору аренды или найма часть этого помещения (комнату в нежилом помещении) - здесь будет договор найма или аренды?
И потом ИП по договору субаренды сдает эту комнату ООО, тут будет договор субаренды на основании договора найма или аренды?
Жилое помещение (собственник физ лицо) будет сниматься под офис, можно не указывать данную информацию в договоре, а написать для для размещения сотрудников ООО «...»?
Имеется в собственности нежилое помещение расположенное на первом этаже МКД (встроенное) с отдельным входом. Фасад помещения выполнен индивидуально от всего дома. Так же имеется крыльцо к этому помещению и козырек над этим крыльцом. Помещением пользовался арендатор (по договору аренды). Договор аренды заканчивается, а фасад помещения, крыльцо и козырек находятся в неуд. Состоянии. По договору аренды текущий ремонт помещения за арендатором и На момент окончания договора арендатор обязан передать помещение в таком же состоянии как на начало аренды с учетом естественного износа. Есть ли у меня основания не подписывать акт приема передачи помещения?
