Продажа или дарение доли в доме - какую операцию выбрать и какие риски возможны?

398₽ VIP

Лучше сделать договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), но сначала ей нужно оформить право собственности на объект и узаконить постройку (ст.222 ГК РФ). Иначе согласно ст.8.1 ГК РФ она не вправе заключать сделки по отчуждению такого имущества, т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации (если речь не о наследовании конечно).

Нужно для начала узаконить постройку, ст.222 ГК РФ. А вообще лучше всего составить договор купли-продажи, ст.454 ГК РФ.

В данном случае регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания,. По документам получается, что это абсолютно другое строение. Распоряжаться им без оформленного права собственности нельзя. Ст 222 ГК РФ.

Лучше по договору купли-продажи. Для расторжения сделки купли-продажи должны быть основания, предусмотренные ст. 475 ГК РФ:

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Оформлять пристрой придется сестре.

Не адо по договору дарения, выкупайте по договру купли продажи, если сестра боится налогов, то обьясните ей,что срок владения ей данной площадью исчисляется с момента открытия наследства, а Вы получите право на лалоговый вычет, при покупке жилья, ст.220 НК РФ.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Здравствуйте, Александр.

При договоре дарения одаряемый не является плательщиком НДФЛ, если является близким родственником.

При договоре купли-продажи даритель будет обязан заплатить НДФЛ, если владел имуществом менее 3-х лет, если же имущество ему принадлежало более 3-х лет, то НДФЛ также не платится.

Основание:

п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Статья 578 ГК РФ Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Сначала ей нужно оформить право собственности на объект и узаконить постройку.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019)

КонсультантПлюс: примечание.

Ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ установлены условия, при которых не может быть принято решение о сносе объектов ИЖС, жилых домов и жилых строений.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 4 ст. 222 не распространяется на самовольные постройки, относящиеся к имуществу религиозного назначения (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. 03.08.2018)).

КонсультантПлюс: примечание.

Об ограничении права органов местного самоуправления на принятие решения о сносе самовольной постройки см. ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

КонсультантПлюс: примечание.

Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Лучше по договору купли-продажи. Так как нужны будут основания:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Доброго дня - для начала Вашей сестре необходимо зарегистрировать право собственности на унаследованную от родителей долю. НЕ совсем понятен статус земельного участка - если земельный участок также не оформлен то его тоже необходимо будет оформить в собственность сестре. Продажа доли по договору купли - продажи и/или договора дарения земельного участка по закону подлежит оформлению у нотариуса. Нотариус при оформлении вышеуказанных сделок установить правоспособность и дееспособность Вашей сестры в том числе и Вашу (поэтому как поступить оформить договора купли-продажи или дарения решать Вам с сестрой). После регистрации земельного участка и доли дома в регистрационной палате у Вашей сестры не будет шансов расторгнуть сделку. Оформлением пристроя я предлагаю Вам заняться после оформления на себя вышеуказанных документов.

Если у сестры имеются документы на долю дома, подтверждающие права на недвижимое имущество, возникшие до дня вступления в силу Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также старые документы кадастрового (технического) учета, они признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В этом случае можно заключить договор дарения или купли-продажи не оформляя пристройку заранее. Поскольку у Вас посторонние лица не участвуют, фактическое соответствие имеющихся строений документам не важно, Росреестр работает по документам и не сверяет с реальным положением. Договор по выбору сторон, с учетом налоговых последствий.

Заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права. После оформления перехода права

новый собственник принимает решение о целесообразности легализации постройки.

Если документов на долю нет, тогда придется оформлять до заключения сделки.

Здравствуйте! Сначала необходимо оформить Вашей сестре права наследования и зарегистрировать свои права в установленном законом порядке. После этого можете осуществлять сделку по отчуждению доли. В соответствии со ст 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки с долями в праве недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В Вашем случае лучше делать договор купли-продажи, что бы Ваши намерения совпадали с действительностью, иначе сделку можно признать мнимой и впоследствии оспорить её.

Добрый день

Доля вашей сестры не оформлена юридический поэтому в первую очередь если вы будете заниматься оформлением доли сестры она вам должна выдать для этого доверенность для того, чтобы вы оформили ее долю и зарегистрировали право собственности на нее .

А уже потом сможете оформить сделку по договору между вами и сестрой.

Лучше оформить долю сестры по дкп

в соответствии со ст 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки с долями в праве недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.