Правомерность включения неотапливаемой лоджии в проектную площадь и расчете стоимости квартиры без понижающего коэффициента
Правомерно ли включать общую площадь неотапливаемой лоджии в проектную площадь Объекта долевого строительства без понижающего коэффициента, и из этой площади рассчитывать стоимость квартиры?
Неправомерно, поэтому сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК на возврат части уплаченных средств.
Спросить
Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения"
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.204 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.
Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным:
- для лоджий - 0,5;
- для балконов - 0,3;
- для террас - 0,3;
- для веранд - 1,0.
Приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.
Спросить
Правомерно ли включать площадь балкона в общую площадь квартиры. И стоимость балкона равна стоимости кв. м. квартиры без понижающего коэфициэнта. Квартира приобретена в Жнк.
Татьяна, добрый день! Согласно ст. 421 ГК РФ закреплено право свободного заключения договора. Условия договора определяют стороны его заключившие. Для оценки условий договора вы вправе обратиться к любому юристу, так как по одному пункту не возможно дать утвердительный ответ.
СпроситьВ договоре ДДУ есть пункт.
Инвестируемая площадь сумма общей инвестируемой площади объекта долевого строительства (с учетом площади помещений вспомогательного использования – лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов), которая определяется в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора.
Фактическая площадь – сумма общей площади Объекта долевого строительства и площади помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов), которая определяется по окончании строительства на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации и составления экспликации и поэтажного плана.
Фактическая площадь.
В случае, если по данным органа технической инвентаризации фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит инвестируемую площадь, указанную в подп. 3.3 настоящего Договора, цена Договора указанная в подп. 3.4 настоящего договора подлежит увеличению, о чем Стороны подписывают соответствующее Дополнительное соглашение к настоящему Договору. При этом цена Договора увеличивается на сумму, рассчитываемую исходя из цены 1 кв. м. площади Объекта долевого строительства, установленной в подп. 3.2 настоящего договора и размера площади, превысившей инвестируемую площадь, закрепленную в подп 3.3. настоящего договора с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов.
Что делать если по окончании строительства насчитали лишние метры. Есть ли шанс не платить?
Здравствуйте.
В настоящее время такие условия договора, к сожалению, являются законными. И застройщики пользуются такой возможностью и продают квартиры меньшей площади, нежели собираются строить.
Поэтому ответ - нет, платить придется.
Спросить
А как же 214 ФЗ. Переплата ведь незаконна.
И еще вариант с тем, что в площадь не включаются балконы, лоджии и тп. (маловероятно конечно но все же)Подробнее ➤
Спросить
Здравствуйте!
Можно обратиться в суд и просить уменьшить стоимость квартиры соответственно квадратным метрам.
СпроситьДля чего применяется понижающий коэффициент на лоджию при инвентаризации? Возможно ли вернуть деньги при следующих обстоятельствах?-Был заключен ДДУ на строительство квартиры площадь лоджии которой составила 3.4 без применения понижающего коэффициента.-Стоимость квартиры составила твердая сумма. Стоимость за квадратный метр не установлена.-В ДДУ нет оговорок про применение понижающего коэффициента.
Единственный момент с помощью которого можно расчитать стоимость квадратного метра это перерасчет общей стоимости квартиры при изменении общей площади квартиры. Первую инстанцию проиграли по основаниям того фактическая площадь лоджии соответствует ДДУ и проектной документации. Каковы перспективы идти дальше? Какую правовую позицию необходимо построить для положительного исхода дела?
Дело в том, что понижающий коэффициент для балконов и лоджий применяется для начисления коммунальных услуг и квартплаты. На стоимость квартиры он влияния не имеет. Таким образом ни вернуть какие либо деньги, ни перспективы в суде у Вашего иска я не вижу. Хотя из Вашего письма непонятен предмет Вашего иска...
СпроситьПредмет иска заключается в взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади лоджии в результате примененного коэффициента 0.5. Что касается оплаты коммунальных услуг, на сколько я знаю согласно ст.15 ЖК РФ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В связи с чем при оплате коммунальных услуг площадь лоджий и балконов не принимается во внимание. Судебная практика разнится. Какие то суды удовлетворяют исковые требования участников долевого строительства а какие то отказывают. Собственно говоря и хотелось бы узнать кто с аналогичным случаем сталкивался.
СпроситьНепосредственно с такими материалами не работал, своим опытом поделиться не могу. Но, чаще суды принимают за основу не условия понижающих коэффициентов, а техническую документацию. Как будет в Вашем случае, не уверен, но площадь лоджии ведь по факту не уменьшилась? На строительство лоджии необходимы были материалы и работа... Почему застройщик должен брать эти расходы на себя. Посмотрите тогда еще договор с застройщиком, есть там такое условие или нет. Возможно на основании договора Вы сможете что-то требовать.
СпроситьЗаключаю договор долевого участия. Смущает пункт про лоджии с коэф. 1.0 правомерно ли это? Могу ли изменить, ведь лоджии должны оплачиваться исходя из коэф. 0.5? (В договоре Застройщик обязуется передать квартиру площадью – 39,4 кв.м., в том числе площадь квартиры – 36,4 кв.м., площадь лоджий (балконов) с коэффициентом 1 – 3,0 кв.м., именуемая в дальнейшем – квартира, согласно Плану расположения квартиры (Приложение №1), а так же общее имущество в многоквартирном доме, именуемое в дальнейшем – объект долевого строительства. Указанные выше показатели площади квартиры, за исключением площади лоджий (балконов), подлежат уточнению на стадии первичной технической инвентаризации объекта долевого строительства. Стороны допускают отклонения показателей площади квартиры по результатам технической инвентаризации. В случае отклонения по результатам инвентаризации показателей площади квартиры, производится окончательный расчет с доплатой «Застройщику» или возвратом «Участнику долевого строительства» денежных средств по установленной Сторонами в договоре стоимости квадратного метра, в течение десяти банковских дней с момента окончания технической инвентаризации.)
Мы оформили договор долевого строительства год назад. Сейчас все документы на квартиру готовы. Цену, указанную в договоре, мы полностью оплатили. Но в договоре купли - продажи цена указана больше. Цена договора изменилась из за увеличения площади на площадь лоджии (1,8 кв. м). в предварительном договоре площадь указана 48,8 кв.м. в договоре долевого строительства указано, что возможно изменение общей площади на площадь лоджии. В свидетельстве о регистрации указана площадь 48,8 кв.м. в техническом паспорте общая площадь жилых помещений - 48,8, общая площадь всей квартиры - 50,6. обязана ли я доплачивать за лоджию, разве она не должна включаться в проектную площадь? Какую площадь я имею право купить-общую площадь жилых помещений, или общую площадь квартиры?
Спасибо!
Алла! Для ответа на Ваш вопрос нужно вчитываться в текст Ваших Договоров и пытаться понять правомерность позиции Ваших контрагентов. В Договорах может быть несколько положений, имеющих принципиальное значение.
Если же рассуждать по логике, то Вы же приобретаете не только жилую площадь, но и "остальное". Без этого "остального" квартиры ведь как таковой не будет. Значит Вы покупаете "ОБЩУЮ" площадь квартиры, а не только жилую.
СпроситьСогласно пункту ДДУ объект долевого строительства - жилое помещение, состоящее из стольки-то комнат, общей площадью столько-то (размеры Объекта долевого строительства уточняются по данным обмеров БТИ).
Сумма денежных средств, подлежащая уплате Участником долевого строительства в счет оплаты цены договора для строительства (создания) Объекта долевого строительства, определена Сторонами в размере, НДС не облагается. Окончательные взаиморасчеты за строительство (создание) Объекта долевого строительства производятся по данным обмеров БТИ на дату получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию из расчета, НДС не облагается, за один квадратный метр площади.
Другими пунктами установлен порядок доплаты.
Если по результатам обмеров БТИ на дату окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, фактическая общая площадь Объекта долевого строительства изменится относительно указанных в настоящем договоре показателей по различным причинам (перепланировка, установка дополнительных перегородок и конструкций, и т.п.), стороны обязаны произвести между собой следующие расчеты:
В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства от указанной в настоящем договоре, Участник долевого строительства обязан доплатить Застройщику недоплаченную сумму в течение тридцати рабочих дней с даты получения сообщения (уведомления) Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.
Сейчас после обмеров БТИ в ОБЩУЮ сумму доплаты хотят включить 0,5 площади лоджии (т.е. реальное увеличение ЖИЛОЙ площади + 0,5 площади лоджии).
В ДДУ ОБъектом указана - ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ, нигде про балконы, лоджии и ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ в ДДУ слова нет. Могу ли я заплатить только за фактическое увеличение ЖИЛОЙ площади, а 0,5 площади лоджии не оплачивать, как не предусмотренную ДДУ?
В данном случае это не законно. Площадь лоджии не включается ни в общую площадь ни тем более в жилую площадь.
СпроситьПомогите разобраться. При покупке квартиры в договоре участия в долевом строительстве применяются термины:
1) Проектная площадь - площадь Объекта долевого строительства, указанная в проектной документации, включающая в себя балконы, лоджии, веранды и террасы.
2) Уточненная (фактическая) площадь - площадь Объекта долевого строительства, указанная в техническом паспорте БТИ, включая балконы, лоджии, веранды и террасы.
Площадь квартиры 64,5 м² БЕЗ УЧЕТА БАЛКОНА. Её же и указывают в договоре как «Проектная площадь», но в квартире присутствует Балкон площадь которого 3,8 м². По словам застройщика, площадь балкона я буду оплачивать после обмеров БТИ с учетом понижающего коэффициента «0.3», т.е. за 1,14 м².
Так ли это и не придется ли мне после обмеров БТИ доплатить появившуюся разницу между «Проектной площадью» и «Уточненной» (фактической) площадью» равной 3,8 м² в полном объеме?
Или «Уточненная (фактическая) площадь» по БТИ как раз и считается с учетом понижающего коэффициента на балкон?
Уточненная площадь считается после приемки дома госкомиссией. Если она отличается от проектной в сторону увеличения, нужно будет доплачивать.
Спросить
Здравствуйте, я представитель проектной организации. Возникла ситуация связанная с ошибкой при подсчете общей площади одной квартиры на этаже с разницей в 1.2 метра. Всего таких квартир 16, ( 16-и этажный дом). Заказчик заявляет, что проектная организация несет финансовую ответственность за ошибку так ошибка проектная вместе с фактической площадью после завершения строительства составляет 3.2% от общей площади. Короче требует возместить ...кто здесь виноват и чья финансовая ответственность?
СпроситьЯ заключила с застройщиком договор долевого участия. В общую площадь квартиры застройщик включил площадь лоджии с коэффициентом 0,5 и стоимость объекта посчитана с учетом лоджии. Правомерно ли это? Как будут рассчитываться платежи за коммунальные услуги. Ведь лоджия не отапливается.
Лоджия не входит в общую площадь и на нее коммунальные усуги не распространяются.
СпроситьЗаключил ДДУ в августе 2012 г. с АстраханьМонтажСтрой, в договоре оговаривалась площадь с учетом холодных помещений 73.7 (69,43-общая и 4,23-площадь за 2 лоджии, и как я понял на тот момент что лоджии считались по коэффициенту 0,5, т.к. сам жил на тот момент в квартире данной серии и лоджии там в 2 раза больше). Теперь после обмера БТИ площадь лоджий увеличилась в 2 раза, т.к. в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531, БТИ считает площадь лоджий без коэффициента. И застройки требует оплатить увеличенную площадь в соответствии с ДДУ, где обговаривалось, что Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади указанной в п.1.1 договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства... Я считаю что требования застройщика не правомерны, т.к. увеличения площади по факту не было, изменилась лишь процедура обмера и подсчета площади лоджий. Но в договоре нигде не указано что площадь лоджий, указанная на проектной планировки на тот момент считалась по 0,5. Проектную декларацию застройщик получал в феврале 2011 г. Как быть в данной ситуации? Заранее большое спасибо.
Пробовать оспаривать в судебном порядке. Но для начала предложить самому застройщику взыскать с Вас эту разницу. Застройщику указать на то, что это изменение законодательства, а не увеличение площади фактической. Пусть пробует взыскать через суд.
Не видя договора более посоветовать нечего.
Всего доброго.
СпроситьЗастройщик в договоре долевого строительства указывает цену за общую площадь с учётом лоджии! Вопрос правомерно ли включать площадь лоджии при назначении цены за квартиру в новостройке?
Площадь лоджии указывается, но стоимость платится с понижающим коэффициентом, Вы платили как - полную стоимость?
Спросить
А лоджию бесплатно? Как бонус. Цена кв.м лоджии считается с коэффициентом 0,5. Если вам лоджию продали за полную стоимость - значит вы попали на стандартный развод.
И суд выправит ситуацию в вашу пользу. Таких дел по стране слушается тысячи в год. Практика огромная.
Спросить
