Аренда квартиры - проблемы арендодателя, расторжение договора и требования арендатора.

199₽ VIP

Во - первых, Вы вправе отказаться от досрочного расторжения договора. Продажа жилья не прекращает действие договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Во-вторых, если Вы согласны расторгнуть договор, то расторгайте на своих условиях: полного возмещения убытков. Эти условия прописывайте подробно в соглашении о расторжении договора, чтобы наймодатель не смог потом отказаться от возмещения убытков.

Здравствуйте. Во-первых, собственник не имеет права в одностороннем порядке расторгать договор найма жилого помещения, срок найма по которому еще не прошел.

Такое расторжение возможно только в судебном порядке и в определенных законом случаях, как то: просрочка оплаты, приведение квартиры в непригодное состояние и т.п. (ст. 687 ГК РФ):

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Такие обстоятельства отсутствуют, исходя из Вашего описания.

Далее, даже если бы срок по договору вышел, наймодателю в силу закона все равно пришлось бы Вас уведомить за три месяца до даты расторжения (ст. 684 ГК РФ):

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Как видите, на самом деле законным образом выселить арендаторов из квартиры, при наличии письменного договора найма, крайне тяжело. При этом, что касается договора найма жилого помещения, здесь неважно, что написано в договоре, если положения договора ущемляют права нанимателя по сравнению с законом. Все равно действует закон!

Смена собственника не влияет на договор найма, он продолжает действовать и обязателен для нового собственника (ст. 617 ГК РФ):

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, Вам следует пояснить собственнику, что Вы занимаете жилое помещение по договору, в добровольном порядке его расторгать не намерены.

Расходы на риэлтора не возвращаются, с арендодателя тем более не имеете права истребовать.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 619, 314 ГК РФ разумным является срок 1 месяц, установленный ст. 452 ГК РФ (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 № 05 АП-507/2010 по делу № А 24-4776/2009).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Но при этом, сторона, которой законом или договором предоставлено право на одностороннее расторжение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором.

Пока Вы не съедите, арендодатель не может приводить потенциальных покупателей, пригрозите обращение в полицию, пока у Вас действующий договор, только у Вас и собственника есть право распоряжения данной квартирой, другие лица не имеют права посещать квартиру... без Вашего согласия.

Квартира не принадлежит арендатору, но имеет использовать своё право на проживание в ней. Собственник жилого помещения предоставил квартиру за плату во владение и временное пользование для проживания в нем на основании договора найма.

В соответствии со ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно, никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Что касательно риэлтора, он оказал свои услуги по предоставлению жилья, в дальнейшем после получения средств от арендатора не отвечает за действия арендодателя. Но если думаете, что Ваши права были нарушены, решайте вопрос ТОЛЬКО в судебном порядке в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ.

Также, пока Вы не съдите сами, никто не сможет Вас выписать, только через суд. Можете возвратить арендатору и не выезжать, тогда придется договариваться через суд, иначе никак.

Дальнейшая консультация по вопросу только на платной основе, согласно ст. 779 ГК РФ.

- см. ст. 450, 610, 671 ГК РФ.