Переуступка квартиры с мат. капиталом - как избежать 7% комиссии застройщика?

214-ФЗ определяет, что в общем случае разрешения от строительной корпорации на заключение контракта об уступке прав истребовать не обязательно. Однако ГК РФ допускает включить в изначальный ДДУ условие об истребования письменного согласия на проведение цессии.

Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях – даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения.

Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства.

Пункт ДДУ, согласно которому вы должны получить согласие застройщика на уступку, при ситуации, когда долг по ДДУ полностью погашен, является незаконным.

Такой пункт является нарушением ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Последний год судебная практика складывается однозначно в пользу дольщиков, и такие пункты признают недействительными.

Роспотребнадзор также признает такое положение недействительным.

Что делать. Есть два варианта.

1. Заключить уступку без получения согласия застройщика. Но тут могут возникнуть сложности при регистрации, в зависимости от того, к какому регистратору попадут ваши документы. Не вникая в положения законодательства и судебной практики, регистратор может вынести решение о приостановке регистрации с последующим отказом (если не принесете согласие застройщика). Такое случается не часто, но случается. Но полученный отказ Росреестра в регистрации уступки вы сможете обжаловать в суде.

Чтобы снизить риски отказа Росреестра в регистрации уступки, я рекомендую до подписания уступки обратиться в Роспотребнадзор с жалобой, в которой нужно просить привлечь застройщика к административной ответственности за включение в ДДУ пункта, нарушающего ваши права, как потребителя. Застройщика привлекут к ответственности, если с даты подписания ДДУ не прошел один год к моменту обращения в Роспотребназор.

Но главное, что нужно запросить Роспотребнадзор в жалобе - это дать экспертное мнение о законности соответствующего пункта.

Ответ Роспотребнадзор дает в течение месяца. Такой ответ, в котором будет дана экспертная оценка Роспотребнадзора, рекомендую сдать в Росреестр вместе с договором уступки.

2. Сначала обратиться в суд, оспорить незаконный пункт, получить соответствующее решение суда. А только потом заключить уступку и сдать документы на регистрацию вместе с решением суда.