Каков риск покупки квартиры у собственника, который приобрел ее у недееспособного?
Покупаем квартиру у одного собственника (назовем его Н). Он в свою очередь приобрел квартиру у двух собственников, первый из которых признан недееспособным. Т. е. мы будем третьими покупателями после недееспособного. Каков риск если я куплю эту квартиру, часть вернется недееспособному или его родственникам при возврате его прав?
Добрый день. Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:
При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно; было у них похищено; выбыло из владения другим путем против их воли.
Недееспособный не мог выразить свою волю (порок воли) при совершении сделки, соответственно, теоретичесеки, может быть истребована квартира.
Спросить
Покупаем квартиру у одного собственника (назовем его Н). Он в свою очередь приобрел квартиру у трех собственников, один из которых признан недееспособным. Каков риск если я куплю эту квартиру, часть вернется недееспособному при возврате его прав?
Вы ничем не рискуете. Вы добросовестный приобретатель, все вопросы будут к предыдущему покупателю.
Спросить
Т.е. если предыдущая сделка окажется недействительной, то моя все равно будет действительной.
СпроситьТри собственника владеют дачным участком (СНТ). Все собственники являются родственниками. Один из собственников хочет передать свою часть другому. Как это лучше оформить через дарение или куплю-продажу, чтобы сделка не была оспорена в будущем третьим собственником? Нужно ли спросить согласие третьего собственника на проведение такой сделки?
Если доля продается, то лучше договор купли-продажи с указанием реальной цены. Третий собственник не вправе оспорить данный договор, т.к. преимущественное право покупки есть у обоих собственников и продать Вы можете по своему выбору любому из них .
Спросить
Елена, Вы можете это сделать договором дарения (если речь идет просто о передаче, без оплаты), и согласие другого собственника Вам будет не нужно.
Причем договор дарения Вы можете оформить в простой письменной форме, и зарегистрировать его в рег. учреждении (Нотариус здесь не обязателен).
Удачи.
Спросить
Елена, в этом случае лучше будет договор купли - продажи. Грамотное составление договора или других документов лучше всего поручить юристу или адвокату.
СпроситьЯ являюсь собственником 1/2 части двух комнатной квартиры, вторая часть принадлежит другому собственнику., квартиру покупает третий человек, на каждую часть составляется свой договор купли-продажи. Собственник второй части квартиры покупает у покупателя наших частей его однокомнатную квартиру. Разница стоимости квартир 3 - 2 = 1 млн руб. За свою часть я должен получить 1,5 млн, а второй собственник отдать покупателю нашей квартиры 2 - 1,5 = 0,5 млн руб. Риэлтор предлагает арендовать две ячейки и в одну заложить 1 млн для меня от покупателя, а во вторую 0,5 млн от собственника второй части квартиры и якобы я должен получить эти деньги после оформления ими документов. Но ведь я не имею к их сделке никакого отношения! Законным ли будет такой порядок расчетов?
У квартиры два собственника: у одного 4/9 доли, у другого 5/9 доли. При продаже квартиры в этом месяце будет сделан налоговый вычет каждому собственнику по 1 млн руб (т.е. 2 млн руб) или всего 1 млн руб в целом на двоих собственников? Можно ли получить вычет каждому собственнику по 1 млн руб, если каждый собственник продаст свою долю отдельным договором купли-продажи двум разным покупателям?
Здравствуйте.
Если отдельным договором продана каждая доля, и без разницы кто покупатель, то вычет по 1 млн. Получит каждый.
Смотрим
Письмо ФНС по такому случаю
Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Спросить
Здравствуйте, Сергей! Можно. Если продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то при продаже недвижимости в общей долевой собственности как единого объекта налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой (если право собственности на продаваемый объект перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. * размер доли (пп.1, пп.3 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
Т.е. при продаже по одному договору применяется подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».
Однако есть один нюанс: согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:
была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
На всякий случай текст самого письма:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИСпроситьФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578
ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ
В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
Для продажи долей по отдельности нужны два разных покупателя или может быть один?
СпроситьМожет быть один. Закон не ограничивает в праве заключать такие договоры продажи долей (ст.549 ГК РФ). Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.Спросить
В приватизированной квартире имеется пять равных долей и пять собственников. Один из собственников недееспособный инвалид, опекуна у него нет. Тяжёлое заболевание по неврологии, но читать, писать, говорить, высказывать желания, частично анализировать информацию может. Два собственника хотят подарить свои доли недееспособному. Какие неприятные юридические последствия могут быть в дальнейшем? Можно ли будет продать квартиру после оформления долей на недееспособного? Может ли недееспособный написать завещание и передать кому-либо квартиру в случае своей смерти? Если состояние недееспособного с годами ухудшится, его придётся поместить в спецучреждение, не могут ли социальные службы отнять у него эти доли? Также инвалид просится переехать к родственникам в другой город, возможно доли захочет продать кому-то из родственников, чтобы получить деньги. Какие могут возникнуть проблемы и ограничения?
Недееспособный не может самостоятельно совершать никакие сделки. Чтобы подарить ему доли, ему должен быть назначен законный представитель (опекун), который подпишет договор. В дальнейшем доли, принадлежащие недееспособному, можно будет продать только с разрешения органа опеки и попечительства. Завещать он свои доли не может.
Спецучреждение, в которое он будет помещён, законно отнять у него доли не может.
СпроситьДоброе утро! Буду благодарна, если получу исчерпывающий ответ в соответствии с законами РФ по следующему вопросу: недееспособный гражданин РФ (признан судом по заявлению сестры) прописан и проживает в квартире своего сына, собственником квартиры является сын. Сестра недееспособного оформляет опекунство и требуется согласие его сына. Подскажите, после получения согласия и оформления опекунства может недееспособный или опекун претендовать на квартиру сына или его часть?
Елена, добрый день!
Недееспособный наследует в общем порядке - 1,2,3 очередь. В Вашем случае в случае смерти сына, опекаемый наследует в порядке 1 очереди. Опекун принимает полученную долю в наследстве за опекаемого. Недееспособный имеет право отказаться от своей доли имущества, но любое такое решение проводится в жизнь только при согласии опекающих человека органов под контролем опекуна.
СпроситьВозможно ли определить недееспособного в гос. интернат, при этом не оформляя квартиру, которая принадлежит недееспособному, на интернат? И как это сделать? Естественно недееспособный признан официально, по мед. показаниям его необходимо определять в интернат на постоянное пребывание.
Квартира не будет оформлена на интернат. Недееспособный гражданин останется собственником своей квартиры, но интернат будет выполнять функции его опекуна.
Опекун, согласно пункту 1 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, опекун распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
СпроситьЗдравствуйте. Вопрос: коммунальная квартира из трех комнат. Каждые комнаты приватизированы. У каждой комнаты свой собственник (владельцы не родственники). Один из собственников продал свою комнату третьим лицам. При этом не уведомил меня о продажи части собственности в комунальной квартире ни в какой форме. А я расчитывал, в случае продажи этим собственником его комнаты, выкупить эту часть. Могу ли я оспорить куплю продажу, как мне это сделать и в какой срок. Спасибо.
Согласно ст. 250 ГК РФ
при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В исковом заявлении Вам необходимо казать о признании сделки недействительной и перевести права и обязанности покупателя на истца.
Спросить
Квартира принадлежит 2 собственникам. Один собственник продает свою часть, и по праву преимущества покупки предложил купить эту часть мне. На покупку его части квартиры я согласен, но в квартире сделана не узаконенная перепланировка (перенос кухни в жилую комнату). Если я дам ответ о том, что согласен купить квартиру, но только при условии возврата его части квартиры в первоначальный вид или узаконивания перепланировки, не будет ли это считаться, что я отказался от покупки?
Имеет значение как оформлен тех. паспорт, указан ли в нем самострой, т.к. если указан, то можно утверждать, что это не объект гражданских правоотношений, т.к. юридически не оформлен и строительство не узаконено.
Если Вы будете такие условия выдвигать, то они во внимание не будут приняты, и он продаст свою долю, учитывая, что тех. паспорт не является обязательным при оформлении сделки, с другой стороны можно по этому поводу обратится в суд, но весьма сомнительна перспектива такого дела.
СпроситьПокупаем квартиру у собственника, который имел в прошлом семью Сын 2000 г. р был выписан из квартиры в 2007 г. Квартира была приватизирована собственником в 2018 г Может ли сын в будущем заявить свои права на квартиру? Каков наши риски? Спасибо.
Может, теоретически, риск всегда есть. Надо уточнить, в связи с чем была прекращена регистрация несовершеннолетнего и где он фактически проживал.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
