Владелец незавершенного делового центра лишен права аренды земли на 3 года - как решить проблему?
995₽ VIP
В 2008 выкупил у муниципалитета на аукционе право аренды земли под строительство делового центра с ежегодной пролонгацией. В 2014 получил разрешение на строительство, но в связи со сложной фин. ситуацией стройка затянулась в конце 2019 года вызвали в администрацию сказали что продлевать разрешение на строительство больше не будут сказали чтоб я срочно оформлял незавершёнку. Оформил незавершёнку пришёл продлевать аренду земли отказали так как изменилось назначение объекта (стал незавершёнкой) сказали чтоб я писал заявление на новый договор и ссылаясь на ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности п 8.6 что у меня будет лишь 3 года за которые я буду должен сделать новый проект, собрать всю документацию для получения нового разрешения на строительство, достроить и ввести объект в эксплуатацию, что для меня не реально так как объект достроен лишь на 50% и с Фин. частью по прежнему всё сложно. Завтра иду делать заявление на получение нового договора аренды. У меня вопрос как быть если я не успею за отведённое время, чем мне это грозит. Какие есть пути решения моей проблемы. (наверняка есть что из судебной практики)
Здравствуйте Виктор
Ничем не грозит.
Есть такая замечательная статья как 39.20 ЗК в случае не завершения строительства в срок вы все равно будете иметь право приобрести участок в собственность. Вы уже зарегистрировали незавершенку на праве собственности поэтому отобрать или изъять вашу собственность никто не вправе
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
КонсультантПлюс, 2020
Важнейшая практика по ст. 39.20 ЗК РФ
Разъяснения высших судов
Имеющий исключительное право выкупа (аренды) публичного земельного участка может оспорить его кадастровую стоимость, если из нее определяется выкупная цена (арендная плата) >>>
Для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не нужно согласие супруга арендатора >>>
Собственник здания - арендатор исходного земельного участка может приобрести в собственность часть участка, занятую зданием и необходимую для его эксплуатации, если нет препятствий для раздела исходного участка >>>
Основные акты высших судов по статье:
Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018)
Постановление КС РФ от 11.07.2017 N 20-П
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016)
Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28
Спросить
Идите и получайте новый договор аренды на срок 3 года. Так как законом предусмотрено однократное продление договора аренды для завершения строительства. Если в трехлетний срок не уложитесь теоретически могут выставить на публичные торги. С другой стороны, это Ваша собственность, она оформлена, есть регистрация пусть и на незавершенный строительством объект. Судебная практика на стороне собственника недвижимости, ст.39.8,39.20 ЗК РФ.И она (судебная практика) продолжает формироваться учитывая, что измнения ЗК РФ внесены не так давно. При отказе продлить Вам договор на новый срок можно обжаловать отказ в суд. ст.218,219 КАС РФ.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, вам грозит вот это.
РФ Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
СпроситьЗдравствуйте! Развитие событий может быть таким.
1. В Вашей ситуации предоставят земельный участок без торгов однократно.
2. В случае если не будет завершено строительство применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Вы же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, финансовым положением и так далее.
Подписывая договор аренды земли который Вам будет выдан обратите особое внимание на сведения касающиеся объекта недвижимости находящийся на нем.
На торги на заключение договора аренды земельного участка таковой нельзя выставить, так как там есть обременении Вашей собственностью.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08 АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17 АП-18681/16).
Подводя итог изложенному в любом случае произвольно распорядится земельным участком без Вашего уведомления никто не может, так как Вы имеете приоритет на его использования.
С уважением,
Спросить
Уважаемый Виктор г. Кемерово!
В данной ситуации рекомендую вам обратиться в Районный Суд с исковым заявлением "О признании Права собственности на ОБЪЕКТ незавершенного строительства" (ст.ст.131 - 132 ГПК РФ).
При этом, необходимо будет к исковому заявлению приложить Техническое ОПИСАНИЕ! Объекта незавершённого строительства.
Заказать Техническое ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА незавершенного строительства вы сможете в БТИ.
Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 10.02.2020 г.
Спросить
Добрый вечер!
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.
Таким образом, предоставление аренды под объект незавершенного строительства будет однократно.
В случае, если Вы не уложитесь в срок, то существует риск заявления уполномоченным органом требования об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Вариант решения: перед истечением срока аренды обратиться в администрацию за получением разрешения на ввод объекта и получить отказ по формальным признакам. Далее, предъявить иск о признании права собственности на объект (как уже завершенный). В суде потребуются строительно - техническая экспертиза, о том что объект соответствует требованиям безопасности и план объекта, которые Вам сделают кадастровые инженеры. Такие услуги могут быть оказаны в комплексе: документация, экспертиза, суд.
В итоге регистрируете право собственности на построенный объект на основании решения суда.
Спросить
Добрый вечер!
Для того, чтобы избежать негативных последствий, в установленные 3 года, нужно подготовить для себя защитные механизмы для Вашего имущества, и возможности закончить стройку при любых условиях.
ДЛя этого:
1. Зарегистрируйте свое право собственности на недострой, в Росреестре, что в дальнейшем даст вам право на продление договора аренды без торгов.
2. Проведите максимально все подготовительные мероприятия, подтверждающие Ваше намерение обязательно закончить начатое строительство (заключение договоров на поставку необходимых товаров, оборудования, получение разрешительной документации и т.д. и т.п.)
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.). При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.
В случае отказа в продлении срока аренды, вы сможете в судебном порядке доказать необходимость продления аренды, обжалуя отказ администрации.
Спросить
У меня с администрацией заключен договор аренды земельного участка для строительства станции тех обслуживания (2 объекта) . Даны 2 разрешения на строительство. Одно разрешение на строит закончилось в декабре 2012, за его продлением я обратился в ноябре 2012. Мне администрация отказала по тем основаниям, что договор аренды закончится в марте 2013 и администрация продлить аренду мне не собирается. В 2011 году я уже зарегистрировал объекты 2 незавершенного строительства на этом участке готовностью 20 процентов. Правомерен ли отказ продлить разрешение на строительство и договор аренды земельного участка?
Организация в 2009 году взяла участок земли под строительство. Было дано разрешение на строительство. В 2012 году было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. В мае 2014 года был расторгнут договор аренды земли. На текущий момент у нас следующая ситуация: нет договора аренды на землю и нет регистрации объекта. Как нам зарегестрировать объект?
У меня имеется Земельный участок который в аренде у администрации на 3 года под строительство склада. В настоящее время на участке выполнено проектирование, получено разрешение на строительство, проведена эл.линия, сделана планировка земельного участка, ведутся работы по укладке канализации водоснабжения и идет строительство фундамента. Аренда заканчивается через две недели. Подали заявление о продлении аренды, но пришел отказ, т.к. по договору на участке должен быть объект незавершенного строительства. - Как объект незавершенного строительства незарегистрирован. Как продлить аренду, какое основание ст.39.6 Земельного Кодекса указать? Через неделю фундамент будет готов, но и закончится срок аренды, можно ли будет его зарегистрировать и продлить потом аренду через суд?
Мой дедушка, ветеран войны и труда, с разрешения администрации города в 1995-1998 году построил капитальный гараж на арендованной у города земле. Собственность вовремя не оформил. Сейчас администрация отказывает в оформлении аренды под гаражом, настаивая, что аренда только через аукцион. Из документов на гараж: Разрешение на строительство, Акт ввода в эксплуатацию от 1998 г., Договор аренды земли от 1998 г., тех. план от 2019 г. Росреестр приостановил регистрацию собственности на гараж в связи с отсутствием договора на аренду земли. Имеет право мой дедушка на аренду земли без аукциона?
В 2008 году получил разрешение на строительство павильона кафе по проектной документации подписанной администрацией фундамент глубиной 2 метра стены заливные полистирол бетон толщиной 20 сантиметров просил разрешение на строительство не дали ссылаясь что данное разрешенное использование не предполагает размещение на земельном участке объекта капитального строительства что павильон это временное сооружение Сделал все по проекту. В августе 2013 решил передать участок 3 лицу по договору аренды я имею право с письменного разрешения администрации я написал заявление отказали и ему а заодно и мне написав соглашение о расторжении договора аренды з\у и приняли решение отказать изъять з\у для муниципальных нужд хотя договор аренды продлен до 2015 года что мне делать в данной ситуации большое спасибо за вашу работу.
Я в декабре 2012 года участвовала в аукционе по продаже права аренды земельного участка для размещения и строительства складского помещения, и как единственный участник была признана победителем аукциона, после чего заключила договор аренды и зарегистрировала его в рег. палате, (срок аренды 5 лет), в мае 2013 года был утвержден ГПЗУ, подготовлена проектная документация.
На указанном земельном участке имеется старый коровник (фундамент, несущие конструкции сохранены), проект строительства склада был изготовлен под уже имеющееся здание с целью использования его в строительстве. После этого обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, на что получила отказ, в связи с отсутствием проекта сноса и демонтажа. В итоге был подготовлен проект ЧАСТИЧНОГО демонтажа элементов которые не пригодны для дальнейшего строительства. Вновь был получен отказ в выдаче разрешения на строительство, т.к. отсутствовал акт вывода из эксплуатации. Я обратилась в прокуратуру, прокуратура внесла представление в администрацию, в итоге мне выдали разрешение на строительство. После этого я обратилась к кадастровому инженеру, который поставил объект на учет, после чего обратилась в рег. палату и зарегистрировала право на незавершенку. В настоящее время мне стало известно что администрация подает в суд на отмену права собственности. Подскажите пожалуйста как выйти из ситуации?
У меня такой вопрос. Офис куплен в 2013 году земля принадлежит городу, администрация прислала договор об аренде земельного участка и хотят, чтобы я выплатил аренду земли за все года с момента покупки офиса, а сумма вышла приличная. Но я оплатил только за 2017-3,4 квартал, за 2018 г, за 2019 Договор аренды получил 22.05.2020. Но договор состряпали от 2015 согласно соглашению о присвоении к договору земельного участка №15058 М от 21.05.2015. что делать, подскажите пожалуйста.
Много лет назад, заключил договор аренды земельного участка под строительство маленького автосервиса. До конца 2009 аренда оплачена.
В апреле 2010 продал объект незаконченного строительства (70 процентов готовности) (пару гаражей) на этом участке.
Как мне пояснили земля уходит автоматически владельцу недвижимости на этом участке.
Сейчас-представители администрации потихоньку намекают что аренду буду платить пока не напишу им письмо сообщение о расторжении договора аренды на земельный участок.
Хотя в самом договоре про это ни чего не сказано.
Ситуация следующая: с администрацией города был заключен договор аренды земельного участка на строительство объекта в 2013 году сроком на 3 года, в 2016 году договор был пролонгирован на 3 года. Таким образом в в конце 2019 года срок действия договора истек. Администрация в суд не подала. Было принято решение продать объект близкому родственнику и соответственно перезаключить договор аренды земельного участка незавершённого строительства на нового владельца. Вопрос: можно ли вместо договора купли-продажи оформить дарственную? Право собственности на недострой получено в 2016 г. Коммуникации введены в эксплуатацию. 50% недострой.
Я физическое лицо. Выиграл аукцион на землю для строительства индивидуального жилого дома. По договору земля в аренде на 3 года, чтоб не платить аренду построил фундамент и зарегистрировал незавершенное строительство, написал заявление в администрацию на расторжение договора и оформления земли в собственность. Мне мэрия отказала. Администрация нарушает закон, если препятствует в досрочном расторжении договора аренды и оформлении права собственности земельного участка?
