Как защитить себя при продаже помещения с самовольной перепланировкой - выбор наиболее безопасного варианта для продавца

398₽ VIP

Второй вариант самый нормальный.

Отдельно перепланировку не упоминать, чтобы не привлекать внимание в том числе росреестра.

Но написать, что все осмотрено и принято без претензий.

Этот вариант самый надежный.

Т.е. с Вашей стороны получается обязательства будут исполнены (ст. 309, 450, 454 ГК РФ). Договор не расторгнуть, претензий не предъявить.

Здравствуйте, уважаемый Сергей! Если покупатель согласен брать в таком виде и ознакомлен с тем, что есть самовольная перепланировка, то лучше вариант с доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ), где будет четко следовать, что он согласен с таким вариантом. Это позволит избежать возможного иска о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий, чем абстрактная формулировка про планировку. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Первый вариант не подходит по той самой указанной Вами причине - акцент на самовольную перепланировку не допустим в договоре и Росреестр не зарегистрирует переход права.

Второй вариант - вообще ни о чем, просто "игра слов".Конечно, если покупателя устроит это - то можно. Но Вас данная формулировка не защитит.

Попробуйте взять просто письменную расписку у покупателя, что ему известно о самовольной перепланировке и он берет на себя все связанные с данным обстоятельством риски, претензий в дальнейшем к Вам не имеет.

Если что-в суде предъявите как доказательство, ст.55,56 ГПК РФ, ст.454 ГК РФ,

Здравствуйте. Велика вероятность, что сделку ВООБЩЕ НЕ ЗАРЕГИСТРИРУЮТ в Росреестре ЛУЧШЕ всего перед продажей Вы можете обратиться в суд с ЗАЯВЛЕНИЕМ о признании перепланировки плановой. Но нужно получить техническое заключение об отсутствии нарушений строительных норм и правил.

НО ЕСЛИ " НЕ заметят" и сделку зарегистрируют, тогда расторгнуть сделку вряд ли получится. Т.к.Необходимо покупателям доказывать, что после приобретения дома выявились существенные недостатки, а это практически невозможно, тем более что имеется договор, который имеет силу передаточного акта. Основания для расторжения договора согласно ГК РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если АКТ приемки подписали и покупатель не указал на недостатки, то шансы расторгнуть с вами договор в судебном порядке у них минимальные.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)

Статья 556. Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Желаю удачи. В.

Здравствуйте, Сергей, есть и третий вариант-составление предварительного договора купли-продажи, до момента, когда Вы узаконите перепланировку, в порядке ст.429 ГК РФ, с составлением дополнительного соглашения о задатке, обеспечивающем основную сделку, если Вас это не устроит, то Ваш второй вариант наилучший, тольк составьте дополнительно акт приема-передачи, в котором укажите, что претензий в связи с техническим оснащением на момент сделки к продавцу нет.

Удачи Вам.

Сергей. На мой взгляд, более безопасный для вас вариант второй.

Если вы надлежащим образом составите и оформите договор, к вам не должно быть претензий, по крайней мере они будут необоснованными.

Согласно ст. 556 ГК РФ 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

...

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В самом договоре следует записать положение о том, что "покупатель ознакомился с техническим состоянием продаваемого помещения, в том числе с его планировкой; претензий к качеству и планировке продаваемого помещения не имеет".

Если же условия о товаре (в том числе о его качестве) будут зафиксированы в договоре на момент передачи имущества (товара) покупателю, то нет и оснований ссылаться на ст. 476 ГК РФ.В ней сказано, что 1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, вы юридически обезопасите себя на случай возникновения претензий у покупателя. На ст. 476 ГК РФ.

С наилучшими пожеланиями, Воробьев Н.И., к.ю.н.

Добрый вечер, Сергей!

Второй вариант хороший, и не нужно больше ничего мудрить. Достаточно будет того, что в акте приема передачи покупатель укажет, что все устраивает и претензий не имеет.

В самом договоре указать, что ознакомлен с техническим состоянием и планировкой. - ст. 556 ГК РФ

Такую сделку нельзя будет расторгнуть по основаниям незаконной перепланировки.