Возможность приватизации земли под многоквартирным жилым домом.
Возможность приватизации земли под многоквартирным жилым домом.
Уважаемый Александр! Получить землю в собственность возможно только при условии создания в доме ТСЖ или кондоминиума. Собственником будет юридическое лицо.
СпроситьУважаемый Александр! Привожу аргументацию своей позиции, поскольку этот вопрос заинтересовал других посетителей ВЮК, которые не разделяют мою позицию.
На практике(а не в теории) часто возникает проблема приобретения в собственность или в аренду земельных участков в том случае, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сформулировав данное правило, законодатель не создал механизма его реализации, что послужило причиной для возникновения многочисленных споров. Дело в том, что множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. В то же время нередко собственники помещений не могут прийти к согласию с собственниками других помещений в одном здании по вопросу о том, на каком праве стоит приобрести участок (собственность или аренда). Многие вообще не разделяют стремления своих соседей - собственников других помещений приобрести какое-либо право на расположенный под зданием участок. Заключение весьма распространенных в практике московского землепользования договоров, совершаемых двумя лицами - арендодателем (от имени которого действует Москомзем) и арендатором, по которым арендатор получает определенную долю в праве аренды земельного участка (например, 8/100, 25/30 и т.д.), не является выходом из таких ситуаций. Это объясняется тем, что долевое обязательство (в том числе и обязательство аренды) может возникнуть только при условии действительной множественности лиц на одной из его сторон, каковая отсутствует при заключении договоров аренды участков, в которых фигурирует только один "долевой" арендатор участка. Доля в праве аренды в отсутствие множественности лиц на стороне арендаторов является правовым абсурдом, порожденным "творческим подходом" региональных властей к федеральному законодательству.
Ведь даже если предположить, что подобные договоры аренды будут одновременно заключены с собственниками всех расположенных в здании помещений, нельзя забывать о том, что множественность лиц в обязательстве может быть установлена только тогда, когда обязательство с участием нескольких лиц (содолжников, сокредиторов) возникло из одного правового основания (одного договора). В противном случае будет отсутствовать согласованная воля всех сторон (соарендаторов), направленная на установление конкретного арендного обязательства между всеми его участниками (ст. 308 ГК РФ).Эта позиция всецело разделяется и Высшим Арбитражным Судом РФ, который в своих Постановлениях по ряду дел признал обоснованным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в регистрации договоров аренды земельных участков, по которым единственным арендаторам предоставлялись доли в праве аренды земельных участков. Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли.
Поэтому, как это ни прискорбно для отдельных участников оборота, в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями - собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять (а порой и отстаивать в суде) свое право (собственности или аренды) на землю. Естественно, что реально это осуществить при создании ТСЖ или кондоминиума, где все вопросы решаются простым большинством голосов. В Санкт-Петербурге вопросы земли под домом и придомовой территории решаются именно таким образом и ТСЖ регистрируется как имущественный комплекс с земельным участком( см.РАСПОРЯЖЕНИЕ Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.2004 № 69-рп
"О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ОРГАНИЗАЦИЙ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ РЕГИСТРАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ КАК ЕДИНЫХ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА". Согласно ст.7ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 15.06.1996 № 72-ФЗ(ред. от 21.03.2002)"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"(принят ГД ФС РФ 24.05.1996) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Согласно ст.9 вышеназванного Закона доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной статьей 22 настоящего Федерального закона процедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установлено иное.
Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.
Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.
Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца. Согласно ст.11 названного Закона в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством. Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить в соответствии с порядком, указанным в пункте 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, границы и размеры земельного участка в кондоминиуме. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
Спросить
Требуется ли согласование с жильцами соседних многоквартирных домов при оформлении земли под многоквартирным домом и прилегающей земли к данному дому с соседними многоквартирными домами?
К районном отделе КЗР нужно уточнить, какой участок у нах планируется для формирования под Вашим МКД. Если есть накладки с соседними участками - КЗР сам будет инициировать согласование границ.
Спросить
Рядом с жилым многоквартирным домом располагается частная земля. На каком расстоянии от стены жилого дома должна проходить граница частной земли?
Есть план землеотведения в управлении архитектуры города - там все указано, но не меньше технологически обоснованного размера для производства необходимых работ с домом, часто это бывает в пределах отмостки дома...
СпроситьСогласно региональной программе по капитальному ремонту многоквартирных домов одним из условий участие в этой программе является наличие кадастрового паспорта на землю под домом, ответ Главы муниципального образования:
Кадастрового паспорта на землю не имеет ни один многоквартирный дом, так как до настоящего времени земля находится в пользовании Министерства обороны. Правительство о нашей проблеме знает и надеемся, что сможем убедить, что не по своей воле земля не оформляется. Для этого, одним из вопросов по принятию решения об участии в программе и включен вопрос о приватизации земли под домом. Чем это все обернется для нас?
Oleg Alekseevich Shatskiy, г.Светлогорск (Россия) Сделайте кадастровый паспорт. И оформите собственность.
СпроситьГараж стоит на не приватизированной земле, рядом с участком на котором стоит дом. Приватизация земли под домом в процессе. Гараж (земля под ним) в приватизацию участка не вошла. Могу ли я взять землю под гаражом в аренду? Если да, с чего начинать?
Добрый день, процесс зависит от того, зарегистрировано ли у вас право собственности на сам гараж, и сформирован ли земельный участок под ним. Если право собственности на гараж зарегистрировано, и у вас на руках имеется свидетельство, то вы вправе обратиться в администрацию вашего города с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если гараж фактически существует, но не приватизирован, то вам необходимо обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке ст. 34 Земельного кодекса РФ. Сначала вам выдадут схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории, затем на основе этой схемы вы поставите участок на кадастровый учет, а уже после этого администрация вынесет распоряжение о предоставление земельного участка под гаражом в аренду.
Спросить
Обратиться в администрацию с заявлением о формировании земельного участка. А далее - всё в соответствии с постановлением по заявлению.
СпроситьВладелец автостоянки под жилым многоквартирным домом предлагает купить парковочные места с оформлением зеленки (права собственности). Может ли земля под жилым домом принадлежать частному лицу или организации. Означает ли продажа парковочного места продажу и земли. Требуется ли для продажи парковочного места согласие жильцов дома. Спасибо.
Уважаемый Владимир Антонович! Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» определено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, акт органа местного самоуправления о предоставлении такого земельного участка не издается.
Пунктами 66 и 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в очередной раз разъяснили, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу п/п. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания данного дома и расположенные на указанном земельном участке, являются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с частями 4 и 5 той же правовой нормы по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании большинством более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников - граждан и юридических лиц.
Таким образом, определенные лица могут получить в пользование часть придомовой территории для организации и эксплуатации площадки для парковки автомобилей в соответствии с согласованным в установленном порядке и утверждённым проектом, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято легитимное решение о выделении такой территории в их пользование.
При этом собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждать свою долю, в том числе оборудовать ограничители индивидуальных парковочных мест в виде цепей, шлагбаумов, турникетов без принятия решения общего собрания собственников помещений.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (более 2/3 голосов). Решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для тех, которые не принимали участие в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).
Примечание: если на придомовой территории сооружена парковка без законных на то оснований, собственники помещений в многоквартирном доме могут письменно обратиться в муниципальные или государственные надзорные органы о понуждении лиц, соорудивших парковку, к приведению территории в первоначальное состояние, и инициируя проведение общего собрания по принятию решения о сносе незаконно сооруженной парковки и распоряжению земельным участком, являющимся общим имуществом собственников. В том случае, если такое решение не исполняется лицом, незаконно соорудившим парковку, несмотря на указания контролирующих органов, вопрос о понуждении его к сносу парковки и приведению земельного участка в прежнее состояние придется решать в судебном порядке.
СпроситьКакие плюсы и минусы приватизации земли под многоквартирным домом.
+ можете распоряжаться землей по своему усмотрению (по решению всех жильцов)
- большой ежегодный земельный налог платить
Спросить
С общего собрания (п. 3 ст. 16).
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.)
"Статья 16
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
СпроситьКакие причины отказа собственникам в приватизации земли под многоквартирным домом могут быть? Нам отказали в связи с тем, что мол у Нас мал % собственников в многоквартирном доме. Преобладают квартиры по соц найму.
Никакой приватизации земли под многоквартирным домом не существует. Земельный участок под многоквартирным домом - собственность собственников квартир в доме в силу Закона (ст. 36 ЖК РФ) и никакой регистрации не требует. Право собственности на него подтверждается свидетельствами о праве собственности на квартиры.
Кто Вам сказал, что нужно что-то приватизировать?
Спросить
