Организация просит снижение аренды в 3 раза - какие аргументы использовать при переговорах с арендодателем?

199₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый Андрей! Лучше второй вариант. В любом случае вести переговоры и заключить дополнительное соглашение (ст.450-453 ГК РФ), чтобы официально закрепить снижение арендной платы (ст.614 ГК РФ). Давить сильно тут не получится. Угрожать тоже смысла мало, если в договоре нет условия о форс-мажоре. Если есть, то это повод для торга.

Андрей, добрый вечер!

Если выбирать из трех вариантов, то лучше конечно второй, зачем вам эти суды?

Угрозами бесполезно, арендодатели сейчас ничего не бояться.

Это как грозиться уволиться, если заработную плату не поднимут и остаться.

Но я рекомендовала бы вообще ссылаться на форс-мажорные обстоятельства. Тем более, у вас в договоре этот пункт даже присутствует.

Дело в том, что пандемия коронавируса признана официально обстоятельством непреодолимой силы. То, что арендодатель так не считает, это проблемы арендодателя, а не ваши.

В Постановлении пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017), сказано, что, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ, для признания обстоятельств непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Что это значит? Это значит, что необходимо доказывать в суде, что договорные обязательства не могут исполняться по причине обстоятельств непреодолимой силы.

ст. 401 ГК РФ,

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Поэтому, я считаю, есть все основания давить именно на форс-мажор.

Успехов Вам!

С размером снижения пока не определились, так что лучше платить пока 1/3,а затем уже доплатить, смотря какая будет ставка снижения, следить за местным Законодательством, что там делает местное правительство. Доплатить легче, чем потом обратно получить. Федеральным законом от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (часть 3 пункт 19) установлено: Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В дополнение к данной норме Правительство РФ приняло Постановление от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». В данном нормативном акте в основном говорится о праве арендаторов на отсрочку и рассрочку платежей. Но упомянуто и о возможности снижения арендной платы.

Здравствуйте Андрей

Отсрочка арендной платы возможна и размер оплаты установить в 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения

действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на

территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г

согласно Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "

Арендаторам нежилой недвижимости, работающим в отраслях экономики, пострадавших из-за коронавируса, предоставляется отсрочка по внесению арендной платы. Правительство РФ определило условия.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Собственникам недвижимости также будут оказаны меры поддержки

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"

В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам

предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и с учетом положений

пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации

Правительство Российской Федерации постановляет:

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям

объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы

по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями,

утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера

арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором

недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней,

установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по

обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи

с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской

Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам

и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости,

предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды

объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований,

утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты

налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного

налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за

период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального

опубликования.

Председатель Правительства

Российской Федерации М. Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации

от 3 апреля 2020 г. N 439

Требования

к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды

недвижимого имущества

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки

уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование

недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые

заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта

Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О

защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и

техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности

или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и

арендаторами по которым являются организации и индивидуальные

предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской

экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения

ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

(далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества,

за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с

даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на

территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января

месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины

ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной

готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской

Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме

50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения

действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на

территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или

иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и

сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры

предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих

уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется

отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную

плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или)

расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части

арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период

действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на

территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от

оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований,

применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке

независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной

власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении

недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий,

предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия

предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора

условий, предусмотренных настоящими требованиями.

https://www.garant.ru › federal

Все результаты

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об... - Гарант.

Приветствую вас

В Вашем случае, кроме того что условия форс-мажора прописаны в договоре, Вы можете воспользоваться этими условиями и предложить арендодателю заключить дополнительное соглашение (обязательно) об изменении арендной платы (ст.450-453 ГК РФ),

Дополнительно к этому вас есть право требовать изменения арендной платы связи с постановлением правительства о помощи бизнесу

При этом арендодатель должен уведомить о возможности получения указанной отсрочки..

А потом арендатор обращается к арендодателю за оформлением дополнительного соглашения к договору аренды,

И арендодатель должен заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней с момента, когда к нему обратится арендатор.

А арендатор вправе требовать снизить размер платы, если помещениями из-за ограничений властей в связи с пандемией пользоваться невозможно.

Но получат отсрочку не все арендаторы (перечень утверждён Правительством постановлением от 03.04.2020 № 439)

⠀

По форс мажору пункт есть, но арендодатель не считает ситуацию как форс мажор.