Как застраховать покупку загородного дома при наличии долгов предыдущего владельца?

199₽ VIP

Никак не подстрахуетесь, если прежний собственник будет банкротиться, то при наличии других кредиторов управляющий будет оспаривать сделку и включать имущество в конкурсную массу

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.04.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"

""Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.3

""1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

""сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

""сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

""сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

""сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

""2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

""3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

Здравствуйте Федор!

Постараюсь Вам ответить подробнее и понятнее.

Да, действительно, Ваши опасения не напрасны.

Но не потому что он должен тому у кого Вы покупаете.

А потому что должник может быть еще кому-то должен. Государству например, по налогам. Банку - по кредиту.

Надо для начала чтобы обезопасить себя изучить информацию о его задолженности в общедоступных источниках.

Застраховаться можете.

Но чтобы на 100 % - проверьте по базам данных.

Главное еще правильно договор составить (ст. 454 ГК РФ).

Чтобы там с одной стороны не было ничего лишнего.

С другой - были защищены Ваши права.

Здравствуйте, Федор! Есть такой риск, что если будет подано заявление о признании должника банкротом, то согласно ст.61.2-61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий вправе оспорить сделку как нарушающую права кредиторов. И здесь никакие расписки не помогут. От такой сделки лучше отказаться. Слишком велик риск.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

Добрый день! К сожалению сделки, совершенные гражданином (банкротом) в случае объявления его таковым, могут быть признаны недействительными по заявлению финансового управляющего. В соответствие со ст.231.32 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

Кроме того, из Вашего вопроса следует, что право собственности у продавца зарегистрировано только на дом. Если земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, то соответственно, оформление земельного участка в пользование (собственность) будет возложено на Вас. Чтобы убедиться, что на жилой дом и земельный участок не наложены ограничения. Обременения, необходимо через МФЦ заказать соответствующие сведения.

Здравствуйте!

Оптимальный вариант - страхование сделки от признания ее недействительной.

ГК РФ Статья 929. Договор имущественного страхования

1. По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

2. По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (статья 930);

2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (статьи 931 и 932);

3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (статья 933).

Здравствуйте Фёдор!

Очень проблемная ситуация! Чревата оспоримой сделкой. (ст.61.3 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.04.2020) "О несостоятельности (банкротстве)").

Подстраховаться тут - это отказаться от оспоримой сделки изначально.

Все иное оспоримо.

Ответ помог?

Если только застраховать сделку, за счет продавца.Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Расписка не поможет, если с него нечего взять.

ГК РФ Статья 927. Добровольное и обязательное страхование

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 927 ГК РФ

КонсультантПлюс: примечание.

П. 1 ст. 927 не применяется к отношениям, связанным со страхованием экспортных кредитов и инвестиций от предпринимательских и (или) политических рисков (ФЗ от 08.12.2003 N 164-ФЗ).

1. Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком).

Договор личного страхования является публичным договором (статья 426).

2. В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать в качестве страхователей жизнь, здоровье или имущество других лиц либо свою гражданскую.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020)

ГК РФ Статья 409. Отступное

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 409 ГК РФ >>>

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Если долг 1 млн руб 300 тыс только перед нынешним собственником и нет иных кредиторов, то не может быть такого, что кто то признает предыдущего хозяина банкротом,

Банкротом, если не иных кредиторов прежнего собственника ст 209 ГК РФ может признать только нынешний собственник Если нынешний собственник предъявит иск о признании предыдущего собственника банкротом, после продажи дома вам стст 549-551 ГК РФ то на этот дом нельзя обратить взыскание потому что вы не являетесь должником нынешнего собственника А нынешний собственник уже в порядке отступного ст 409 ГК РФ получил этот дом за долги

Так что если нет иных кредиторов, кроме нынешнего собственника, то дом вы не потеряете Надеюсь я вам доступно и просто объяснил ситуацию.

Добрый день, Федор.

Вы очень правильно обеспокоились, и если бы Вы спросили стоит ли покупать такую недвижимость, то я бы Вам не рекомендовала этого делать. НО!

Если Вы примените все способы, которые могут быть применены для проверки этой недвижимости, то возможно все будет хорошо, но это будут значительные расходы.

Я бы рекомендовала Вам для оформления и сопровождения сделки нанять профессионального участники рынка недвижимости - риэлтора, который должен иметь страхование своей профессиональной деятельности.

Удостоверение сделки Вы можете сделать через нотариуса, который тоже имеет страхование своей профессиональной деятельности.

Государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки тоже будет в помощь, но...тут много "но", в прочем как и нотариусом...

При этом, все участники рынка недвижимости едины во мнении, что единственной действенной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности - страхования титула. Этот вид страхования распространен при получении ипотеки, он является частью программы страховой защиты ипотеки в кредитных организациях наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

Страховщики включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик согласно имеющихся в компании правил и калькуляторов.

Однако, при этом Вам надо до принятия решения о страховании изучить Правила страхования (и лучше не у одного страховщика) , потому как Правила страхования разрабатываются страховой компанией и к ним как и к полису страхования в полной мере применяется принцип свободы договора.

Принимайте взвешенное решение и удачи Вам.

В сфере банкротства Ваши риски не в банкротстве предыдущего перед Вашим продавцом собственника, а банкротстве Вашего продавца. Привлекайте к работе квалифицированного юриста и он анализирует документы и риски, вырабатывает рекомендации. Арбитражны/финансовый управляющий Виталий Снытко.