Что такое сооружения вспомогательного использования
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Второй критерий находит свое подтверждение и в судебной практике (см., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2015 N Ф 09-4320/15 по делу N А 60-44217/2014).
По мнению Росреестра, к числу объектов капстроительства вспомогательного использования (п. 1 Письма от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией. Исключение составляет случай, когда решение о создании объекта принято в процессе эксплуатации ранее созданных главных объектов капстроительства;
не относятся объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с главными объектами.
Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Хотя для строительства объектов вспомогательного назначения не нужно разрешение на строительство, они должны возводиться с учетом требований градостроительного регламента (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20).
Возможна ли регистрация права на сооружение вспомогательного использования
Да, вы можете зарегистрировать право на такое сооружение, если оно признается недвижимостью, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом одновременно нужно поставить его и на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Есть два обязательных условия для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект вспомогательного использования (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу;
отсутствие у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.
При этом, поскольку при строительстве такого сооружения не выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, для госрегистрации прав и кадастрового учета вам потребуются следующие документы (ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
технический план. Он должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" этого плана должно быть приведено обоснование его подготовки на основании декларации и указано, что сооружение является вспомогательным по отношению к основному объекту, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч. 11 ст. 24 названного Закона, Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.04.2016 N 10-1287-КЛ);
правоустанавливающий документ на земельный участок. Если же для размещения этого объекта предоставление участка (установление сервитута) не требуется, то вам нужно представить подтверждающий это документ.
Спросить
