Вопросы о праве собственности на технический этаж в жилом доме и оценке стоимости нежилых помещений на нем.

398₽ VIP

Здравствуйте, Виктор!

1. Совершенно правильно. Т.к в данном случае вообще сам собственник решает по какой цене продавать и что учитывать в цене сделки (ст. 209, 421, 454 ГК РФ)

2. Возникает в момент регистрации права собственности на это нежилое помещение. Т.е. "схема" возникновения права такая же как и при регистрации права на иные помещения, например, на квартиры.

3. Все зависит от того каким образом застройщиком был подготовлен проект. Есть площади общие, а есть те которые можно выделить как нежилые помещения, т.к. общими они не являются.

Поэтому однозначно утверждать что действия застройщика незаконны нельзя.

Учитывайте, что Росреестр тоже не зарегистрировал бы права на помещения которые являются общими, если бы они были таковыми.

Скорее всего по документам у застройщик все гладко.

Здравствуйте Виктор!

Согласно положениям ЖК РФ, собственники всех квартир в равной мере обладают правом владения и пользования технических помещений.

Чтобы приватизировать чердак, придется основательно «попотеть», так как присвоение объекта повлечет за собой соответствующее уменьшение площади других жильцов.

Предстоит целая реконструкция, требующая согласия всех собственников, внушительного пакета документов и финансовых затрат.

Отсутствие согласия равносильно такому явлению, как самозахват, который повлечет за собой ответную реакцию уже не от соседей, а со стороны государства.

В вашем случае нарушение Законодательства РФ по полной программе.

Окончательное решение было принято жилищным комитетом.

Считаю, что необходимо писать жалобу в Прокуратуру для проведения проверок и установления нарушений.

Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"

Это действительно так: согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ – этот этаж входит в состав обще-долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений дома

1.Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Так как земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме, то стоимость этого нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок После продажи нежилого помещения новый собственник согласно статьи 37 ЖК РФ приобретет право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.

2..Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П

3. В описанной ситуации Застройщик поступил незаконно, потому что технический этаж это общедомовое имущество, а на использование общедомового имущества требуется решение общего собрания собственников помещений ст 44-46 ЖК РФ

Здесь имеет место и вина Росрестра в том, что он не изучил все юридические нюансы ситуации и зарегистрировал право собственности на это нежилое помещение.

Здравствуйте Виктор

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. В силу ст.36 ЖК в оценку помещения должна входить и стоимость земельного участка

2. Право на земельный участок (долю) возникает после приобретения жилья в собственность

3. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик не имел право выделять в собственность часть техэтажа без согласия собственников МКД (ст.44-46 ЖК) и без узаконения переустройства помещения

Оценка стоимости при продажи части нежилого помещения не соответствующей действительности так же влечет ее недействительность

Здравствуйте!

1. Дело в том, что стоимость нежилого помещения при продаже оценивается без каких-то прав на земельный участок. И в силу закона на основании ст.36,37 ЖК РФ после продажи нежилого помещения новый собственник приобретает право на земельный участок пропорционально размеру общей площади указанного помещения.

2.Возникает после приобретения жилья в собственность и её регистрации в установленном законом порядке.

3.На мой взгляд это незаконно со ситороны застройщика. Требовалось решение общего собрания участников долевого строительства жилого дома. Именно потому, что технический этаж входит в состав общедолевого имущества.

Хочу обратить Ваше внимание, как я отметил в тексте, что, хотя дом и был сдан в 2014 году, но на поэтажном плане, изготовленном по состоянию на август 2013 года, эти помещения уже были прорисованы, и им присвоены номера. Допустим, что в соответствии с этим, проектно-строительную документацию он тоже успел поправить. Вроде как получается, что до сдачи дома застройщик вправе менять условия первоначальной Проектной Декларации? Верно? Но, если так, то застройщик, получается, ничего не нарушил, не считая того, что продал нежилые помещения по цене, на порядок ниже их действительной рыночной стоимости, которая должна была также учитывать и стоимость доли в общем праве на земельный участок (ведь это право, как Вы подтверждаете, "автоматически" возникает в момент регистрации перехода нежилых помещений в собственность нового владельца). Верно? Или в отношении помещений на техническом верхнем этаже имеются отличия?