Как защитить свою долю в жилье от желания сына и невестки?

Не смогут Вас лишить доли.

Здравствуйте. Не могут они этого сделать. Не хотите-не продавайте.

Подобное возможно в судебном попядке при условии, что размер доли незначительный и отсутствии собственника интереса к ней путем ее выкупа.

См.

Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 5-КГ 17-51

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 мая 2017 г. N 5-КГ 17-51

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Крюкова А.Г., Крюковой Е.В., действующих также в интересах несовершеннолетней Крюковой С.А., к Новиковой Ю.В., Захаровой Н.Н. о признании доли в праве собственности на квартиру незначительной и ее выкупе по кассационной жалобе Новиковой Ю.В., Захаровой Н.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Новикову Ю.В., представителя Захаровой Н.Н. по доверенности и ордеру - адвоката Шабурова А.М., Захарова В.Н., поддержавших доводы кассационной жалобы, Крюкова А.Г., Крюкову Е.В., выступающих также в качестве законных представителей несовершеннолетней Крюковой С.А., а также их представителя по доверенности Шакья А.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Крюков А.Г., Крюкова Е.В., действуя также в интересах несовершеннолетней Крюковой С.А., обратились в суд с иском к Новиковой Ю.В., Захаровой Н.Н. о признании принадлежащих ответчикам долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , незначительными и их выкупе, ссылаясь на то, что истцы вместе с ответчиками и Захаровым В.Н. в равных долях (по 1/6 доле) являются собственниками данной квартиры. Указывают, что ответчики в квартире не зарегистрированы, в нее не вселялись и не проживали, имеют в собственности другие жилые помещения, заинтересованности в данной жилплощади не имеют. Общая площадь трехкомнатной квартиры составляет 66,4 кв. м, жилая площадь - 46,8 кв. м, квартира состоит из трех изолированных комнат размером 18 кв. м, 18,3 кв. м, и 10,5 кв. м. Супруги Крюков А.Г. и Крюкова Е.В. занимают в квартире изолированную комнату 18 кв. м, их несовершеннолетняя дочь Крюкова С.А. - комнату 10,5 кв. м. Данная квартира для семьи истцов является единственным жильем.

Ответчики в квартире не проживают, не зарегистрированы, интереса в использовании не имеют, имеют в собственности другие жилые помещения.

Истцы просили признать 1/6 долю Захаровой Н.Н. и 1/6 долю Новиковой Ю.В. в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , незначительными, обязать Крюкову Е.В. и Крюкова А.Г. выплатить Захаровой Н.Н. и Новиковой Ю.В. рыночную стоимость их долей, прекратить право собственности последних в отношении названной квартиры, а также просили признать за несовершеннолетней Крюковой С.А. право собственности на принадлежавшие ответчикам 2/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 30 октября 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2016 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Новикова Ю.В., Захарова Н.Н. просят апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2016 г. отменить, оставить в силе решение Измайловского районного суда г. Москвы от 30 октября 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации таких нарушений не усматривает.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3).

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Как следует из судебных постановлений и материалов дела, Крюкову А.Г., Крюковой С.А., Новиковой Ю.В., Захаровой Н.Н. и Захарову В.Н. принадлежат по 1/6 доле, а Крюковой Е.В. и ее родственнице Кузнецовой Ю.В. - по 1/12 доле в праве собственности на квартиру в доме.

Крюков А.Г. и Крюкова Ю.В. состоят в браке, Крюкова С.А. является их несовершеннолетней дочерью, они проживают в спорной квартире одной семьей, зарегистрированы там, другого жилого помещения не имеют.

Ответчики Новикова Ю.В. и Захарова Н.Н. в квартиру никогда не вселялись, не проживали, не зарегистрированы в ней, в родственных либо семейных отношениях между собой не состоят, имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности.

Доли в праве собственности на спорную квартиру перешли к ним по безвозмездным сделкам - по договорам дарения - от Захарова В.Н., который в 2012 году приобрел 1/2 долю в праве собственности у матери Крюкова А.Г., право которой возникло вследствие приватизации данной квартиры в равных долях с Крюковым А.Г.

Возможность выделить Новиковой Ю.В. и Захаровой Н.Н. изолированные помещения, соответствующие доле в праве каждой из них, не представляется возможным.

Ранее ответчики вместе с Захаровым В.Н. сами предлагали истцам выкупить их доли в праве собственности на квартиру, однако не достигли согласия относительно цены выкупа.

Оценив совокупность установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доля каждой из ответчиков является незначительной, возможность предоставления им изолированного жилого помещения, соразмерного их доле в праве собственности, отсутствует, соглашение между всеми собственниками жилого помещения о порядке пользования квартирой не достигнуто, истцы в квартире проживают длительное время, а ответчики в ней не зарегистрированы и не проживают, имеют в собственности иные жилые помещения, заинтересованности в пользовании жилыми помещениями не имеют.

При таких обстоятельствах нормы материального права судом апелляционной инстанции применены правильно.

Стоимость долей ответчиков определена судом апелляционной инстанции на основании отчета оценщика, имеющего соответствующую лицензию на данный вид деятельности.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с указанными выше выводами суда апелляционной инстанции, в том числе о заинтересованности ответчиков в использовании спорной жилой площади, о наличии опосредованных семейных отношений, а также о несоответствии рыночной стоимости спорной доли квартиры направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание правильности выводов суда об установленных им обстоятельствах.

Однако такие доводы не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку согласно части 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой стоимости долей в праве собственности на квартиру, установленной на основании отчета оценщика, ответчики каких-либо доказательств иной стоимости не представляли, ходатайств о назначении экспертизы не заявляли.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что существенных нарушений норм материального либо процессуального права судом апелляционной инстанции допущено не было.

Из материалов дела следует, что судебное постановление исполнено, переход долей в праве собственности на квартиру зарегистрирован, а выкупная цена была внесена на депозит.

В силу принципа правовой определенности пересмотр окончательного решения суда исключительно в целях проведения повторного слушания по делу и постановления нового решения является недопустимым.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2016 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Новиковой Ю.В., Захаровой Н.Н. - без удовлетворения.

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах - споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть "по кусочкам" трем разным гражданам. Как только живущей в квартире семье стало известно про этот "подарок", они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще - если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства. Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля "лишнего" соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы - сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Текст: Наталья Козлова

Поделиться:

Нет-ст 209 ГК РФ Вас защтщает и принуждение к заключению договора быть не может в вашей ситуации.