Проблема с регистрацией дома по причине арестованного земельного участка - где законное основание?

199₽ VIP

Доброе утро! Основное, что нужно уяснить для себя всем участникам долевого строительства, желающим распорядиться принадлежащим им правом требования путем заключения договора цессии - наложение запрета регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых домов, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договоров уступки, поскольку запрет регистрационных действий с земельными участками влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать отчуждению прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих участникам долевого строительства. Земельные участки, на которые, как правило, в подобных ситуациях, накладывается арест, не являются предметом заключенных участниками долевого строительства договоров уступки. Заключение и регистрация договоров уступки в подобных случаях не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельных участков, не поменяет характеристики и стоимость обремененного правами дольщиков имущества (залог в силу закона земельного участка, возникающий при регистрации первого же ДДУ). В результате государственной регистрации договоров уступки осуществляется лишь одно изменение - меняются участники долевого строительства по ранее заключенным и зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве. Следовательно, государственная регистрация договоров уступки не нарушает постановления об аресте, арест не может быть препятствием для государственной регистрации договоров уступки. Согласно п. 57 и п. 58 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте, заключается в ограничении прав собственника имущества, в частности, запрещения заключать сделки по отчуждению и перерегистрации имущества. Уступка прав кредитора в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Закона об ипотеке является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Сделка уступки прав собственника не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а договор уступки лишь изменяет одну из сторон в уже существующем обязательстве. Именно такая позиция нашла отражение в совсем недавно принятом Арбитражным судом Московского округа Постановлении от 24.10.2018 г. по делу № А 41-96768/2017. Справедливости ради, впрочем, стоит отметить, что это отнюдь не первый судебный акт, в котором суды признают необоснованность и незаконность отказа регистрирующих органов со ссылкой на наличие записи об аресте земельного участка в подобной ситуации. Указанная практика судов является единообразной на протяжении последних лет: Постановление АС Московского округа от 19.05.2015 г. по делу № А 40-109245/14, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 N 13 АП-15764/2016 по делу N А 56-88578/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 N 13 АП-10134/2016 по делу N А 56-86830/2015. Таким образом, практическим способом выхода из сложившейся ситуации является обжалование принятого решения об отказе в государственной регистрации договора уступки в судебном порядке.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2020) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, выдача разрешений повлечет возникновение правовых последствий, при которых наложенные аресты фактически аннулируются.

Перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

В течение указанного срока в целях наложения запрета на отчуждение имущества должника-гражданина могут совершаться исполнительные действия, связанные с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Положения настоящей части не распространяются на исполнение судебного акта, содержащего требование о наложении ареста на имущество должника. ... 2. Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и Федеральный закон от...

Положением ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ-218) предусмотрены основания, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора.

В силу ч. 12 ст. 29 ФЗ-218 приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Вы указали, что принят запрет совершения регистрационных действий в отношении самих земельных участков,

А потому арест земельного участка не препятствует регистрации сам жилой дом.

Был суд по аналогии с регистрацией ДДУ.

Вывод был таков: "При указанных обстоятельствах, суды пришли к верному выводу, что наложение запрета регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых домов, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договоров уступки, поскольку запрет регистрационных действий с земельными участками влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать отчуждению прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих участникам долевого строительства".

Конкретного пункта закона, в котором было черным по белому написано, что на арестованном земельном участке запрещено регистрировать жилой многоквартирный дом-не существует. Подобный вывод, о запрет е регистрации жилого дома можно сделать на основе анализа статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2020) и раздела 4.2.Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019)

Согласно разделу 4.2. данного Приказа ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте, заключается в ограничении прав собственника имущества, в частности, запрещения заключать сделки по отчуждению и регистрации имущества

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2020)

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 03.12.2019) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548)

4.2. Записи об ограничениях прав и обременениях

объектов недвижимости

60. В записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются:

кадастровый номер объекта недвижимого имущества;

номер регистрации и дата государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости;

вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости;

сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, и лицах, права которых ограничиваются и обременяются объекты недвижимости, в объеме сведений, предусмотренных пунктом 50 Порядка;

сведения о документах-основаниях в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка;

дополнительные сведения:

- сведения о наличии судебного спора;

- сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

абзац утратил силу. - Приказ Минэкономразвития России от 11.12.2017 N 669;

- сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, если такой договор заключен для управления ипотекой;

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

- иные сведения в случаях, предусмотренных Порядком.

Я спрашивал про отказ регистрировать жилой многоквартирный дом, а не договор уступки.