Краткосрочный договор найма на 12 месяцев - автоматическая пролонгация или возможность приобретения права собственности?
398₽ VIP
Краткосрочный договор найма на 12 мес. с юрлицом. Есть пункт, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Также есть пункт, что стороны вправе рассматривать возможность пролонгации, если это необходимо. Означает ли это автоматическую пролонгацию бесконечную. Или мы можем подавать иск о признании права собственности на эту квартиру в силу приобретательной давности. (20 лет)
Здравствуйте, Андрей Владимирович!
Договор найма в этом случае считается возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
Поэтому в иске Вам откажут.
Удачи!
Спросить
В данном случае для пролонгации договора нужно либо заключать дополнительное соглашение, либо направлять другой стороне предложение о пролонгации договора. Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Спросить
Здравствуйте Андрей Владимирович
Не означает автоматическую пролонгацию.
Есть возможность для заключения или продления договора путем заключения дополнительного соглашения
Только возможно подать иск о признании права собственности на эту квартиру в силу приобретательной давности ст. 234 ГК
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственно.
Спросить
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Но для целей применения приобретательской давности будет иметь значение еще и то, как обе стороны относились к факту использования жилья, это найм или проживание по факту. И тут важно вносилась ли плата за найм.
Спросить
Добрый день. На самом деле исходя из условий договора найма нельзя сделать вывод о бесконечной автоматической пролонгации. Так как есть пункт о том, что окончание срока влечет прекращение обязательств по договору. А условие о том, что стороны вправе предусмотреть возможность пролонгации не влечет само по себе в отсутствие заключенного нового договора или соглашения пролонгацию договора на новый срок.
Что касается возможности подачи иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) , то подать иск Вы конечно можете. Только говорить о стопроцентной выигрышной перспективе не буду. Есть, конечно, судебная практика Верховного суда РФ о том, что наличие собственника не препятствует обращению другого лица (нанимателя, например) с подобными тебованиями. Но будет зависеть еще от ряда обстоятельств и того как Вы сможете дказать, что владели и пользовались жильем как своим собственным, ст.55,56 ГПК РФ.
ст.683,684 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте, Андрей Владимирович!
Вообще, конечно, чтобы говорить однозначно надо видеть текст этого договора. Т.е. полностью весь договор (ст. 606 ГК РФ).
Но предварительно, можно вести речь о следующем:
во-первых, да, действительно пролонгация может быть бесконечной, однако это еще не означает, что нельзя расторгнуть такой договор.
Во-вторых, иск о приобретательной давности при таких условиях подать не можете. Наличие договора аренды исключает предъявление подобного иска.
Но там может быть например условие о выкупе или порядке приобретения в собственность. Есть оно?
Спросить
Здравствуйте, Андрей Владимирович! Не можете. Автоматическая пролонгация не предусматривается такой формулировкой. Стороны лишь вправе рассмотреть такой вопрос. Согласно ст.684 ГК РФ у Вас есть право на преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для подачи иска в силу приобретательной давности нет оснований, т.к. у помещения есть собственник. Так что статья 234 ГК РФ здесь не применима. Вот если бы имущество было бесхозным и Вы использовали бы его как свое собственное, тогда другое дело. А так увы нет.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срокПо истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Согласно статье 234 ГК РФ:
Статья 234. Приобретательная давностьСпросить1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Здравствуйте!
Пролонгацию автоматическую бесконечную нужно подкрепить Дополнительным соглашением, т.е. Вам необходимо было направить Дополнительное соглашение к Договору найму с предложением пролонгировать, согласно ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
А так же согласно ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
По поводу Приобретательной давности, это Ваше право обратиться в суд на основании ГК РФ Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Нужно доказывать что Вы владели, сохраняли, пользовались и т.д.
Берегите себя и всего Вам хорошего!
Спросить
Андрей Владимирович, добрый день!
1. НЕТ, данный пункт в договоре нельзя считать автоматической пролонгацией, так как он только предусматривает автоматическую пролонгацию, при рассмотрении данного вопроса сторонами.
То есть, если нет никаких больше документов к договору, то он не считается продленным. Мало того, если ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение о пролонгации, то договор получается прекратил свое действие, никакой автоматической пролонгации НЕТ.
2. Что касается подачи иска, вы конечно вправе его подать в соответствии со ст.234 ГК РФ, но судебная практика по большому счету не на вашей стороне.
Нельзя применить приобретательную давность, если у вас изначально был заключен договор аренды (найма), как считает большинство судов. .Таким образом, тут необходимо будет "Давить" именно на то, что по истечение 12 месяцев вы там жили без каких-либо документов.
В соответствии со ст. 234 ГК РФ,
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
ОДНАКО, следует понимать, что получить право на имущество может только гражданин, который не имеет на имущество других прав.
Например, если речь идет о договоре найма, договоре аренды или ренте, получить права на основе приобретательной давности не представляется возможным.
Если конечно вам удастся в суде доказать, что 19 лет из 20 лет вы проживали в данном помещении без каких-либо оснований (окончание договора найма), ухаживали за жильем как за своим, мало того, проживали в нем свободно, не скрывая от других лиц, то есть шанс дело выиграть.
Дело сложное, нужны мельчайшие нюансы.
Всех благ Вам!
Спросить
Здравствуйте
Нет
Если был изначально договор, а Вы продолжали проживать там, то уж нет права приобретательной давности.
Действует привило заключения договора на неопределённый срок по окончании срока действия этого договора по
ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
Цитата
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Спросить
Здравствуйте, нет не означает. Договор по окончании срока (12 м), прекращает свое действие и обязательства по нему уже не выполняются.
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Спросить
Плата за найм не вносилась. Этим и ввели в заблуждение, выманив из деревяшки под снос.
СпроситьЭто очень хорошо, большой плюс для рассмотрения дела в вашу пользу.
Если договор прекратил свое действие по истечение 12 месяцев, ни одна из сторон не направляла уведомление о пролонгации, то он истек еще 19 лет назад.
Таким образом, вы жили там без документальных оснований, пользовались как своим, не скрывали пользование от третьих лиц...
И найм не оплачивали, шансы есть все таки.
У Муниципального жилья тоже есть собственник (Администрация, Департамент), это не означает, что гражданин проживший в помещении 15 лет без документов не вправе обратиться в суд и признавать помещение за собой в силу приобретательной давности.
СпроситьА плату за найм собственник может и взыскать при необходимости за фактический Найм не более чем за 3 гола по ст.196 ГКРФ.
СпроситьСумма найма не оговаривалась, только плата городу за коммуслуги. Я ж говорю, ввели в заблуждение этим.
СпроситьДоговор был о чем?
Договор аренды, найма?
Приобретательная давность требует чистого листа
То есть, даже при наличии собственника, Вы вправе обращаться в суд с иском о признании права приобретательной давности по ст.234 ГКРФ при условии отсутствия возникновения права, основанного на договоре
Вот из личной практики
Есть договор купли - продажи, а не просто найм, но данный договор не имеет существенных условий, нельзя признать данный договор основанием, поэтому получено решение о признании права собственности в порядке приобретательной давности
Важен Ваш договор. О чем и на каких условиях
И Только тогда претендовать на признание права по приобретательной давности.
Спросить
Что означает фраза в договоре займа "Окончание срока действия договора не влечет прекращения обязательств сторон по договору и не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Договор прекращает свое действие после надлежащего исполнения сторонами своих обязательств". Значит ли эта фраза что здесь не действует срок исковой давности?
В договоре займа с микрофинансовой организацией в графе срок действия договора прописана следующая формулировка: окончание срока действия договора не влечёт прекращения обязательств сторон по договору и не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, договор прекращает своё действие после надлежащего исполнения сторонами своих обязательств (или срок действия договора - до полного выполнения заёмщиком обязательств по возврату займа, предусмотренных договором). Договор подписан заёмщиком. Означают ли подобные формулировки, что срок исковой давности у такого договора отсутствует?
Если в договоре не указан срок пролонгации, то такая пролонгация действительна? Формулировка договора "если ни одна из сторон в течение 10 дней до окончания договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным".
В договорах поставки часто прописывают пункт о пролонгации договора следующим образом: Если не менее, чем за один месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не потребует его прекращения, договор признается продленным на прежних условиях на следующий год. Этот пункт означает неограниченную последующую пролонгацию договора или только на один год? Или вы рекомендуете подписать новый договор, чтобы исключить спорную ситуацию?
Сдаю свою квартиру 1—ую по договору аренды жилья (на 11 мес.), составлял агент со стороны нанимателя. Сроки договора подходят к окончанию, нужно ли писать новый договор на пролонгацию предыдущего договора, или составить дополнительное соглашение, при условии, что нас с обеих сторон условия устраивают? В самом договоре есть пункт: сдаётся на 11 мес с последующей возможностью пролонгирования договора. Или ничего не составлять и автоматически будет считаться, что на тот же срок действия действителен договор? Тогда нужно приписать хотябы новые сроки? И нужно ли заверять нотариально?
Спасибо.
В договоре аренды офиса есть пункт о пролонгации договора: по окончании срока... (конкретный период, равный 11 мес) договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не уведомит другую об отказе в продлении договора. Как Вы считаете, без фразы количество пролонгаций не ограничено можно ли посчитать, что предусмотрено только однократное продление (продлевать на неопределенный срок не хотим)
Между мной и арендатором заключен договор аренды, в нем есть такой пункт: Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и считается заключенным на 11 календарных месяцев. В случае если за месяц до истечения срока действия Договора стороны не изъявят намерение расторгнуть его, Договор считается вновь заключенным на срок 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгации не ограничено.
Меня смущает слово стороны, означает ли это, что только при желании двух сторон возможно прекращение договора? Может ли, при наличии такого текста в договоре, арендодатель в одностороннем порядке заявить о не продлении договора аренды?
Задавая вопросы на данном сайте, я столкнулась с тем, что ответы на один и тот же вопрос у разных юристов иногда очень сильно различаются. Поэтому хотелось бы ещё раз узнать мнение юристов на вопрос, который уже задавала. Вот текст моего вопроса: В договоре займа с микрофинансовой организацией в графе срок действия договора прописана следующая формулировка: окончание срока действия договора не влечёт прекращения обязательств сторон по договору и не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, договор прекращает своё действие после надлежащего исполнения сторонами своих обязательств (или срок действия договора - до полного выполнения заёмщиком обязательств по возврату займа, предусмотренных договором). Договор подписан заёмщиком. Означают ли подобные формулировки, что срок исковой давности у такого договора отсутствует?
Ответ юриста был таким (цитирую): Нет, не означает... Это означает лишь только то, что если обязательства не исполнены в полном объеме, но должник продолжает их добровольно исполнять, то договор имеет силу. Как только должник прекратил исполнять свои обязательства по договору, не исполнив их в полном объеме, начинается трехгодичный срок исковой давности.
Верно ли это мнение?
В соответствии с п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Таким образом, если иное не предусмотрено законом или договором, окончание срока действия договора не влечет его прекращение в части условия об уплате неустойки за нарушение возникшего из договора обязательства, которая подлежит начислению и после окончания срока действия договора по день исполнения должником обязательства.
На основании выше сказанного могу ли я требовать от юридической конторы неустойку (п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей») за невовремя оказанные услуги, если договор был расторгнут?
