Соблазнительное предложение - купить квартиру за заниженную цену, но с риском оценки в будущем. Стоит ли рисковать?
Ищем жильё , расширяемся с семьей, нашли квартиру, сходили посмотрели все очень нравится, 1 собственник, обременений нет, уже хотели вносить залог, и Риэлтор с их стороны сказал такую деталь - что квартира в собственности меньше 3 лет и продавец хочет продать по заниженной цене, берём за 4600 млн, а в договоре будет приписываться что купили за 3700. Будет доп соглашение и другие расписки с двух сторон, стоит ли брать такую квартиру? У нас будет ипотека, и ведь там делается оценка квартиры, если квартиру оценят больше чем на 3700 млн что тогда делать? По району у нас такие квартиры стоят 4300-4600
Здравствуйте, Вас не должны беспокоить проблемы продавца, и не советую снижать стоимость по сделке, да и банк это не позволит, так как в случае расторжения будет затруднительно взыскать всю стоимость, настаивайте на указание рыночной стоимости, с учетом отчета об оценке.
Спросить
Поэтому с учетом этой стоимости и будет оформлен кредит. Не нужно сознательно совершать рискованную сделку только потому, что продавцу нужно сэконмить на НДФЛ.
Спросить
Я хотел приобрести квартиру. При заключении предварительного договора (агентства недвижимости с обеих сторон) о покупке квартиру было указано, что продавец (параллельно покупал квартиру) может расторгнуть договор при не возможности покупки квартиры большей площадью (конкретная квартира в договоре не указана). Я со своей стороны оплатил оценку квартиры (через свое агентство). Но после продавец расторгает договор, т.к. у него отменяется сделка по покупке квартиры. Другую квартиру он покупать не хочет. Формально агентство продавцу предлагало другие варианты, но он отказывался. Фактически продавец нарушил условия договора. Залог мне вернули, а кто вернет деньги за оценку квартиры?
Здравствуйте!
Данный момент необходимо было урегулировать предварительным договором... Если условия возмещения стоимости оценки в договоре не указано, то никто не вернет.
Спросить
Если добровольно вам эти затраты отказывается продавец, то вы можете решать вопрос в судебном порядке, обратившись в суд с исковым заявлением
СпроситьСтоит ли покупать квартиру с обременением (ипотека)? Ситуация следующая для покупки квартиры наняла риэлтора (стаж риэлтора 25 лет, да и нашла его через знакомых), очень долго искали квартиру нашли подходящую, но она с обременением (ипотека). Сами мы тоже хотели приобрести квартиру в ипотеку. Банк владельца квартиры и наш банк один и тот же,риэлтор утверждает что проблем не будет и они все сделают по закону, стоит ли с этим связываться и каковы риски при покупке такой квартиры?
если один и тот же банк, обычно проблем не бывает. главное, чтобы они не отказали.
Спросить
Добрый день!
Если ипотека в одном и том же банке - обычно без вопросов, банк идет на это.
Риски - внимательно изучайте документы которые подписываете. Сомневаетесь - консультирует есть со специалистами.
СпроситьХочу приобрести квартиру. Квартира в собственности менее 3-х лет. В договоре продавец хочет указать цену ниже миллиона, дабы избежать налогов. Риэлтор говорит, что я ничем не рискую. Как подстраховаться и составить правильный договор? Чем это опасно для меня? Стоит ли покупать такую квартиру? P.S. квартиру покупаю в ипотеку.
Наталья, риск в том, что если вдруг, сделку признают недействительной, то Вы получите только ту сумму, которая указана в договоре, или вообще можете остаться без квартиры и денег.
Поэтому, проверять "чистоту" сделки, составлять договор и все расписки, нужно у юристов, а не у риэлтора.
С Уважением,
СпроситьЯ хочу купить квартиру у Юрлица (Продавец), которая в залоге у Банка сразу за наличный расчёт. Продавец снимает обременение в виде залога у банка и хочет наложить своё на 5 лет (каждый год остаток в виде 100 рублей перечислять им) - якобы для исключения спекулятивной продажи (квартира идёт по сниженной цене) Но в праве ли он это делать? Другие покупатели, которые уже оформили ипотеку на такие же квартиры в этом доме не имеют никаких дополнительных обременений, кроме ипотеки. Спасибо!
Это нарушение ваших прав и законных интересов. По существу, продавец рассчитывается с Банком вашими деньгами. С квартиры должны быть сняты все обременения, она больше не может быть залоговым имуществом.
СпроситьХочу продать квартиру ниже кадастровой стоимости по цене меньше 1000000 срочно нужны деньги на операцию. Квартира в собственности меньше года. В квартире два собственника. Второй собственник согласен. Чем мне может грозить эта ситуация со стороны ФНС?
Добрый день, Светлана, в том случае если квартира будет продана по цене ниже 70 процентов от кадастра, расчёт налога будет произведёт из суммы составляющей именно 70 процентов от кадастра. В Ваш случае возможны другие варианты уменьшения налога или вообще его избежания, вы вправе раз в год воспользоваться вычетом на сумме не более 1 млн руб. Кроме того, необходимо уточнить, основания приобретения Вами ранее квартиры.
СпроситьОчень нужен совет. Покупаем квартиру в собственности менее 3-х лет, квартира нравится, цена устраивает. Естественно, продавец хочет в договоре купли-продажи указать, что мы ее купили за 1000000 рублей + дает расписки на разницу. Часть денег на квартиру у нас ипотечная, так что банк будет в курсе. Вопросы:
1) насколько реально нам будет получить все деньги обратно, если с квартирой будут проблемы после сделки.
2)Принимаются ли расписки в суде в качестве доказательства реальной стоимости квартиры?
3)Знакомый юрист сказал, что в случае, если будут проблемы после сделки, получить по суду сможем только сумму, указанную в договоре купли-продажи. А Риэлтор покупателя заявляет обратное, говорит, сможете получить всю сумму.
Подскажите, может у кого-то были уже подобные случаи? Может нам не стоит с этим связываться? Заранее спасибо за советы.
Святослав!
Ни в коем случае не соглашайтесь на подписание в договоре такой стоимости квартиры. Очень много по этой теме судебных споров. Договоры тоже составляют все по- разному. Лучше придти на очную консультацию к адвокату с проектом договора, проконсультироваться. В таких для людей важных вопросов не следует рисковать.
Спросить1. Оформляя квартиру по заниженной цене, Вы соучаствуете в совершении преступления - уклонении от уплаты налогов.
2. Суды, как правило, "принимают" только те изменения к договору с недвижимостью, которые оформлены соглашением, прошедшим госрегистрацию. Это означает, что при признании сделки недействительной (расторжении ее) взыщут только сумму, указанную в договоре.
3. Получить сумму, указанную в расписке, все-таки можно будет, но не в порядке двусторонней региституции, а в качестве необоснованного обогащения.
...Чернуха! Наше риэлторство - почти 99 процентов чернухи.
СпроситьЯ хочу купить квартиру, квартира не имеет никаких обременений. Но собственник данной квартиры имеет вторую квартиру, находящуюся в залоге у банка (ипотека), платежи по ипотеке собственник не платил и эту квартиру банк выставил на торги (было исполнительное производство).
В связи с этим у меня вопросы!
1. Чем я могу рисковать покупая у собственника первую квартиру (которая без обременений) ?
2. Могут ли кредиторы, у которых в залоге вторая квартира собственника, через суд признать мою сделку купли-продажи первой квартиры недействительной и вернуть квартиру собственнику, чтобы ее тоже реализовать через торги, для уплаты долгов по ипотечной квартире собственника?
Добрый день.
Если 1 квартира не в залоге, то можете ее покупать. Банк должен удовлетворять неуплату по кредиту за счет предмета залога.
Признать сделку не действительной с вами можно только при банкротстве продавца.
Я не рекомендую вам брать эту квартиру. Очень высок риск не предвиденных обстоятельств.
Спросить
Если нет обременений, квартира теоретически подходит для покупки. Внимательно изучите документы на квартиру, есть ли у собственника жена (требуется согласие супруга на сделку), прочее. Но имейте в виду - Выписка ЕГРН отражает картину обременений только на момент получения Выписки. По залогу: банк может обращать взыскание только на предмет залога. Первую квартиру ведь не использовали как залог?
Спросить
Если у продавца имеется задолженность по кредитам, займам, иные долги, то покупать у него что-либо конечно рискованно. Статус добросовестного покупателя конечно никто не отменял, но в определенных случаях даже он может Вам не помочь. Например, в банкротстве. Осуществляя сделку с имуществом ниже ее рыночной стоимости, есть риск ее оспаривания как неравноценной. Также, необходимо смотреть, что остается у должника в качестве единственного жилья и примерно прикинуть, в случае, если в отношении должника будет введена процедура реализации имущества, то какое бы жилье пошло в конкурсную массу, а какое осталось бы в качестве единственного, если бы сделка по отчуждению не имела бы места. В Вашем случае, второе жилье должника в ипотеке, и оно в любом случае попадало бы в конкурсную массу для последующей продажи в банкротстве, а проданное Вам оставалось бы в качестве единственного, которым должник смог бы распорядиться по своему усмотрению. Есть еще правда момент с существенным превышением стоимости свободного от залога жилья, его площади перед заложенным. Тут тоже возможны варианты, когда интересующее вас жилье может также попасть в конкурсную массу. К примеру, сейчас есть такая практика, когда кредиторы приобретают
дешевое жилье для должника, достаточное для проживания его и членов его семьи, если таковые имеются и которое получается вторым или третьим жильем для должника. В таком случае вновь купленное будет считаться единственным, а остальное жилье включается в конкурсную массу.
Поэтому, на мой взгляд, риск определенный есть даже при совершении сделки на рыночных условиях.
СпроситьХочу приобрести квартиру по ипотеке в Подмосковье, кредит в банке подтвердили, агентство подобрало квартиру, но у меня есть сомнения в покупке этой квартиры:
1)Продаваемая квартира находится в собственности менее 3-х лет, чтобы не платить налог с продажи банк идет на встречу и согласен прописать стоимость квартиры менее 1 млн. руб. (реальная стоим. Квартиры 3,2 млн.). В чем риск с моей стороны в данной сделке? Агентство успокаивает меня, говоря, что в расписке о получении денег все-равно будет написана реальная стоимость квартиры.
2)Квартира продается по альтернативе, продавец уже подобрал квартиру. Возможна ли такая сделка, если я покупаю квартиру по ипотеке? Спасибо.
Ваш риск основной в том, что если сделка по каким-то причинам после регистрации и расчетов будет признана недействительной, то вам вернут только ваш 1 млн., а вы вернете квартиру. Расписку надо требовать еще на этапе подписания договора, и закладывать в отдельную банковскую ячейку так же, как продавцам закладываться будут деньги. С уважением,
СпроситьЗаключили с агентством недвижимости договор возмездного оказания информационных услуг по приобретению квартиры. Посмотрели квартиру. Решили поискать что-то еще. Нашли другого риэлтера, услуги которого стоят дешевле. Срок договора истек. Решили все же остановиться на этой квартире, но приобретать через другое агентство. Нам сказали, что мы все равно будем обязаны оплатить стоимость услуг по договору, не смотря на то, что срок договора истек и сделку будет вести другой риэлтер. Должны ли мы оплачивать полную стоимость услуг риэлтера?
Интересует следующее. Есть две квартиры, приватизированные. Квартира А и квартира Б. В квартире А собственники: брат с родной сестрой и ее сын (17 лет). В квартире Б собственник отец детей из квартиры А.
Необходимо - квартиру А оставить одному собственнику (брату), сестру с сыном сделать собственниками квартиры Б, оставив там собственником отца.
Вопрос! Как это сделать лучше для всех сторон? Сколько может стоить ведение такой сделки?
Дмитрий, здравствуйте! На мой взгляд, первый шаг - это получение разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего. Предложив, что в квартире его дедушки ему будет подарена не меньшая доля. Если разрешение получают - происходит дарение доли несовершеннолетнему в квартире дедушки (а также и матери ребенка), а потом уже можно продать или подарить долю ребенка в первой квартире. Тут придется обращаться в органы опеки для того, чтобы они представляли интересы ребенка, так как законные представители не смогут подписать данный договор, в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГК. А далее - дарение доли сестры брату. И брат становится единоличным собственником первой квартиры, а во второй - три собственника: мать с ребенком и отец (дедушка).
Некоторые сделки можно заключать одновременно.
Пока пришел в голову такой ход действий..
С уважением,
Харченко О.В.
Спросить
Самый простой налогонеобременительный способ, подарить доли прав на имущество:
Сопровождается одной сделкой - договором дарения, не требующим нотариального удостоверения. По факту регистрации договора и перехода прав получите картину:
Квартира А - Единственный собственник брат
Квартира В - Сособственность трёх лиц (дедушка, дочь и внук).
Почему такая схема наиболее приемлема: Как близкие родственники в силу самейного, будете освобождены от бремени несения дополнительных налоговых обязательств.
Спросить
Здравствуйте, Дмитрий!
Наименее затратный способ - это провести эти сделки через договор дарения, дабы избежать ненужных расходов в виде налогов. Такую возможность нам предоставляет п.18.1 статья 217 Налогового кодекса РФ:
"18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"
Далее нужно смотреть сколько осталось до совершеннолетия сыну сестры, если совершеннолетие наступает в этом году, то возможно имеет смысл подождать до его совершеннолетия, чтобы не связываться с органами опеки и попечительства.
Схема сделки:
1. Сын дарит свою долю своей матери (если он подарит ее напрямую дяде, то налоговая скорее всего насчитает налог на такую сделку, поскольку по Семейному кодексу они не являются ближайшими родственниками);
2. Она дарит свою долю и подаренную ей сыном брату;
3. Таким образом квартира А переходит к брату;
4. В параллельном режиме отец также через договор дарения передает права на определенные доли в квартире своей дочери и внуку;
5. Все регистрируется в регпалате.
Комплексное ведение этой сделки составит - 30 000 рублей.
С уважением,
юрист ЮК "Феникс"
Белоусов Семён Анатольевич.
СпроситьДмитрий, добрый день! На сайте есть номера моих телефонов, позвоните, пожалуйста. Если я не ошибаюсь, то именно Вы прислали мне письмо на эл. почту, я Вам ответила, но пишет, что по какой-то причине мое письмо Вам не доставлено.
С уважением,
Харченко Ольга.
Спросить
