Арендодатели в одностороннем порядке разобрали часовой магазин арендатора - что делать?
597₽ VIP
Между ИП (Арендодатель) и ИП "продажа часов" - (Арендатор) были заключены договора аренды нежилого помещения: первый - с 16.11.19 г. по 31.10.20 г. и (продление) второй - с 20.10.20 г. по 30.09.21 г.
Второй договор перезаключали с ИП Арендодателями (с другими лицами, но ИП тот же), которыми был внесен пункт, что "Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор" плюс "при досрочном прекращении договора, Арендодатель имеет право освободить помещение и удалить имущество, не отвечая перед Арендатором за его утрату". Такой кабальный договор нами был подписан, рассчитывая на порядочность новых лиц от Арендодателей, т.к. часовой магазин с дорогостоящим оборудованием и рекламой уже проработал год. Арендные и коммунальные платежи вносились своевременно и в полном объеме.
31.12.20 г. Арендодатели вручили нам уведомление "о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке" с требованием освободить помещение до 31.01.2021 г.
Не согласившись с требованием, мы предложили Арендодателю обратиться в Арбитражный суд. Однако, в феврале Арендодатели сначала сами опечатали наше помещение, а затем, снимая на камеру, разобрали наш магазин, сложив всё по коробкам, и вывезли, как потом письменно уведомили нас, "к себе в одно из пустующих помещений". Имущество мы не забираем, обратились в Полицию.
Арендодатели твердят, ссылаясь на пункт договора, что они имели право, в связи с производственной необходимостью, якобы, "работы, связанные с пожарной сигнализацией". Теперь они выкатили нам счет в миллион за хранение нашего же украденного имущества.
Кроме того, они быстро разобрали перегородки, изменив конфигурацию, и уже сдали помещение другому под аренду продуктового магазина.
Мы обратились в Полицию, но там очень вяленько происходит этот процесс, т.к. везде твердят, что "вы же подписали этот договор".
Может опытные юристы подскажут, в каком направлении нам действовать? Заранее благодарю.
Здравствуйте, Сергей!
Ваш вопрос в принципе решаемый.
Насколько я понимаю никакого долга у Вас перед этими Арендодателями нет.
Таким образом удерживать имущество они не имели права.
Что касается - разбора и вывоза, то тут надо смотреть какие есть у них доказательства того, что нужно было совершать экстренные работы и пр.
Далее, что касается оплаты за хранение - тут есть нюансы.
Первое как я и говорил - обоснованность такого хранения. И своевременное уведомление Вас о том, что имущество находится на хранении. А не постфактум.
Второе - сама сумма. Как она подвтерждена и чем? это что за деньги такие в таком размере? Они же нереальные.
Действовать можно по нескольким направлениям.
В том числе:
1-по истребованию имущества, а если имущества частично или полностью нет - то по взысканию убытков (ст. 15, 1064 ГК РФ).
2. по обжалованию бездействия полиции. Тут надо смотреть что вы писали. По какой статье просили привлечь.
Тут на мой взгляд может идти речь о самоуправстве. Но оно сложно доказывается. Начинать надо с жалобы в прокуратуру (ст. 124 УПК РФ).
Хорошо бы конечно этот договор видеть, чтобы предметно разговаривать.
Но вы его не прикрепили.
Спросить
Добрый день!
Действительно не нужно было подписывать договор с предоставлением арендодателю права расторгнуть ег о в одностороннем порядке и праве при досрочном прекращении договора освободить помещение и удалить имущество, не отвечая перед Арендатором за его утрату.
В данном случае полиция проведет проверку в порядке ст.141,144 УПК РФ и возможно откажет в возбуждении уголовного дела по мотиву наличия гражданских правовых отношений. А если процесс проверки идет вяло и нарушаются при этом сроки - то пишите жалобу в прокуратуру.
Арендатору же можно обратиться в суд с требованием признания заключенного второго договора недействительным в части предоставления права удалить имущество, не отвечая перед Арендатором за его утрату. Ст.166-181 ГК РФ как нарушающим его права и законные интересы.
Что касается выставления счета в миллион за хранение Вашего же имущества - то думаю, на вряд ли получится арендодателю его обосновать и взыскать с Вас.
Спросить
Нет, не имеют такого права. Арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества. Имеет смысл обратиться в правоохранительные органы, а в случае их без действий обращайтесь с жалобой в суд или в прокуратуру. Также Вы можете подать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Арендодатель также не имеет права удерживать имущество арендатора. Согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».и.
Спросить
Здравствуйте, Сергей!
Ответ:
Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании расторжения договора незаконным, истребования имущества из чужого незаконного владения
Обоснование:
Как следует из ст. 619 Гражданского кодекса РФ, Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В Вашем случае условие договора об одностороннем расторжении противоречит действующему законодательству, следовательно применяется нормы закона, а не договора.
Вы ответили отказом на предложение о расторжении Договора, соглашение о расторжении заключено не было. В связи, с тем, что нормы закона нарушены все последующие действия Арендодателя незаконны.
Как следует из ст. 301 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Соответственно, все Вашу убытки, связанные с действиями Арендодателя Вы имеете право взыскать.
Спросить
Сергей, доброго дня.
Согласно Обзора судебной практики, утвержденной ВС РФ от 11.02.2002 г., арендодатель имеет право удерживать Ваше имущество только в случае просрочки арендных платежей, однако судя по тексту Вашего вопроса, они отсутствовали на дату начала удержания такого имущества.
В Обзоре указано:
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение
Кроме того, Возможность удержания имущества может быть предусмотрена условиями договора аренды. Указанное следует из системного толкования норм ст. ст. 329, 334.1, 360 ГК РФ. При этом отсутствие в договоре таких условий не является препятствием для законного удержания имущества.
Арендатор в целях защиты своих интересов вправе предусмотреть условия в договоре аренды, устанавливающие запрет на удержание имущества со стороны арендодателя (п. 3 ст. 359 ГК РФ). (В Вашем случае посмотрите договор, скорее всего такого пункта нет)
Удержание имущества применимо только после прекращения договора аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Незаконное удержание имущества арендодателем может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44 У-13/2016).
Сергей, в последствии Вы вправе взыскать с арендодателя убытки, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф 01-4153/2017 по делу N А 79-9323/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 18.12.2017 N 301-ЭС 17-19815 отказано в передаче дела N А 79-9323/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)) либо обратиться в суд с виндикационным иском на основании ст. 301 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2018 N Ф 07-9625/2018 по делу N А 56-87120/2016).
Полиция даст Вам отписку, они не помогут.
Надеюсь мой ответ Вам полезен.
С уважением)
Спросить
Здравствуйте, Сергей, условия договора аренды противоречат закону, а именно ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;Как видите закон предусматривает одностороннее расторжение договора аренды только в судебном порядке и только на каком либо основании, у Вас же арендодатель расторгает договор без всяких оснований, следовательно это условие договора неприменимо, в соответствии ГК РФ Статья 422. Договор и закон2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.Обращайтесь в арбитражный суд с исковым заявлением о признании расторжения договора незаконным и истребовании своего имущества из чужого незаконного владения в соответствии с ГК РФ Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.Удачи Вам в решении вопроса.Спросить
Здравствуйте Сергей!
Полагаем порядок действий следующий:
Пишите заявление в полицию описав ситуацию что вам не отдают ваше имущество и самовольно его вывезли причинив вам ущерб в крупном размере и просите провести проверку в порядке статей 145-145 УПК РФ и возбудить уголовное дело по факту самоуправства (ст.330 УК РФ) со стороны арендодателя. Получите талон уведомление в полиции.
Напишите арендодателю письмо с просьбой вернуть ваше имущество добровольно выслав ваше письмо заказной почтой квитанцию сохраняйте.
Напишите жалобу в прокуратуру района что арендодатель не отдает имущество в крупном размере и пытается с вас вымогать крупную сумму денег (ст.163 УК РФ), а полиция бездействует.
Эти действия можете сделать за один день
Подождать неделю
Собрать информацию
И можно подавать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст 305 ГК РФ).
Это самый лучший вариант
Иных законных способов нет!
СпроситьБыл заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды арендатор указан как ИП, но на момент подписания договора ИП не было зарегистрировано. Будет ли являться такой договор действительным? А также в договоре прописан пункт об обеспечительном платеже, есть расписка арендодателя что он его получил. При расторжении договора арендатор предложил арендодателю 2 варианта расторжения договора либо расторгается сразу и арендодатель возвращает обеспечительный платеж либо арендатор месяц отрабатывает в счет обеспечительно платежа. Арендодатель сказал что вернет обеспечительный платеж, а через 2 дня отказался возвращать. Реально ли вернуть обеспечительный платеж в таком случае?
Здравствуйте. Нужно договор читать, может, и найдутся лазейки. но поверхностно если смотреть - вина арендатора. Не удастся вернуть платеж.
СпроситьКак вернуть обеспечитьельный платеж при досрочном расторжении договора аренды помещения в ТЦ по инициативе арендатора. Арендодатель не отказывается расторгнуть договор, но без возврата обеспечительного платежа.
В договоре нет пункта о досрочном выходе по инициативе арендатора. Только арендодатель вправе расторгнуть договор а несоблюдение разных его пунктов. Важно сохранить обеспечительный платеж. Как это сделать?
Вот часть договора об этом:
В случае расторжения настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному пунктом х Договора, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю все разумные документально подтвержденные убытки, понесенные Арендодателем в связи с таким расторжением, а также уплатить Арендодателю неустойку в размере ххх рублей, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего требования, либо Арендодатель вправе удержать сумму полученного от Арендатора Обеспечительного взноса в полном объеме в качестве штрафной неустойки. При этом Неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, становятся собственностью Арендодателя и не компенсируются Арендатору.
Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин отказаться от настоящего Договора путем направления соответствующего письменного уведомления Арендатору не менее чем за 2 недели до даты отказа от настоящего Договора. В этом случае Арендодатель компенсирует Арендатору документально подтвержденную остаточную балансовую стоимость Неотделимых улучшений в Помещении, произведенных за счет Арендатора, а также возвращает Арендатору Обеспечительный взнос в части не причитающейся Арендодателю.
Если в добровольном порядке Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж то в судебном порядке это можно сделать взыскав дополнительно проценты за просрочку предусмотренные ст395 ч.1ГК РФ и судебные расходы
Спросить
Обращайтесь в суд об истребовании неосновательного обогащения в виде обеспечения согласно гл. 60 ГК РФ: "Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)".
Вы не нарушили условий договора аренды.
Спросить
пишите заявление о расторжении и договора досрочно (ст 450-451 гк рф), а в случае отказа в суд (ст 1102 ГК РФ)
иск по ст 131-132 ГПК РФ
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Спросить
Как вернуть обеспечитьельный платеж при досрочном расторжении договора аренды помещения в ТЦ по инициативе арендатора. Арендодатель не отказывается расторгнуть договор но без возврата обеспечительного платежа.
----пишите Претензию на имя арендодателя в которой просите вернуть обеспечительный платёж в 10 -дневный срок, (до претензии. получите письменное согласие на расторжение договора), а потом по прошествии 10 дней. обращайтесь в суд и взыскивайте.ст 1102 ГК РФ
Спросить
Только в судебном порядке, возможно есть основания указанные в ст.620 ГК РФ:
"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса".
СпроситьМежду Арендодателем и арендатором заключен договор аренды с правом выкупа на 5 лет. Договор зарегистрирован. Арендодатель продал имущество новому Арендодателю между ними заключен договор купли продажи в рассрочку. Получая деньги от Арендатора Новый Арендодателю отправляет деньги Арендодателю. У арендодателя и Нового Арендодателя один учредитель Арендодатель подал на банкротство. Новый Арендодатель преследует цель расторгнуть договор аренда с правом выкупа, так как сейчас стоимость здания выросла в разы.
В связи с этим вопрос: может ли Арендатор требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи в рассрочку.
Заранее благодарна.
Если в договоре аренды не сказано, что Вы имеете преимущественное право выкупа помещения, то выкупить вы его не сможете.
Преимущественное право выкупа арендуемого имущества арендатором предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Но Как я понимаю Вы уже арендуете у частного лица.
Если я неправильно понял вопрос то Вы его переформулируйте более понятно
Спросить
Собственником имущества является ООО.
Заключен Договор купли - продажи в рассрочку (кредит, ипотеку) незнаю как назвать. Новый арендодатель получив наши деньги перечисляет их арендодателю. Суммы платежей почти сходятся.
СпроситьСветлана! Если это есть в условиях договора аренды. Рекомендую обратиться на личную консультацию.
Спроситьи просит освободить помещения через месяц. Договор аренды был заключен на неопределенный срок. В договоре предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды, уведомив арендатора за месяц до расторжения. Нарушений со стороны арендатора не было. Есть ли у арендатора основания продлить сроки действие договора или оттянуть срок расторжения для обеспечения возможности найти другое помещение?
Елена, добрый день. Для подробной консультации необходимо ознакомиться с договором аренды.
СпроситьНеобходимо досрочно расторгнуть договор аренды помещения в ТЦ. Но в договоре нет пункта о досрочном выходе по инициативе арендатора. Только арендодатель вправе расторгнуть договор а несоблюдение разных его пунктов. Важно сохранить обеспечительный платеж. Как это сделать?
Вот часть договора об этом:
В случае расторжения настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному пунктом х Договора, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю все разумные документально подтвержденные убытки, понесенные Арендодателем в связи с таким расторжением, а также уплатить Арендодателю неустойку в размере ххх рублей, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего требования, либо Арендодатель вправе удержать сумму полученного от Арендатора Обеспечительного взноса в полном объеме в качестве штрафной неустойки. При этом Неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, становятся собственностью Арендодателя и не компенсируются Арендатору.
Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин отказаться от настоящего Договора путем направления соответствующего письменного уведомления Арендатору не менее чем за 2 недели до даты отказа от настоящего Договора. В этом случае Арендодатель компенсирует Арендатору документально подтвержденную остаточную балансовую стоимость Неотделимых улучшений в Помещении, произведенных за счет Арендатора, а также возвращает Арендатору Обеспечительный взнос в части не причитающейся Арендодателю.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
СпроситьПишите в суд иск о расторжении договора на основании ст. 450 ГК РФ.
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спроситьрасторгнуть можете по ст 450- 451 ГК РФ, направить предварительно уведомление о расторжении договора
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 451.
Изменение и расторжение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Спросить
Согласно ГК РФ:
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Путеводитель по судебной практике. Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 620 ГК РФ >>>
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Кроме того существуют общие правила для всех видов договоров согласно ГК РФ:
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
СпроситьОльга, руководствуйтесь ст. 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ
СпроситьЗначит ищите,что же арендодатель нарушает при сдаче в аренду имущества,помещения,желательно,что бы это все было как то задокументировано,то есть со сылкой на доказательства,желательно письменные.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Система ГАРАНТ: Подробнее ➤
Спросить
В вашем случае арендодатель сформулировал неравные кабальные условия договора по сравнению с положением арендатора и вы вправе требовать на этом основании изменения договора для достижения принципа паритета (равенства0 прав и обязанностей обеих сторон договора. Если же вы хотите расторгнуть этот договор . то вы должны обосновать вашу необходимость досрочного расторжения договора и. конечно. никакие санкции при этом арендодатель требовать не вправе. Основанием вашего требования в этом случае будет ст. 451 Гражданскогго кодекса Рф - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Приведите эти обстоятельства и обратитесь в суд в случае отказа арендодателя от заключения соглашения о расторжении договора. Удачи!
Спросить
Арендатор столкнулся с проблемой - как расторгнуть договор аренды досрочно при отсутствии прав?
Между ООО и ТЦ был заключен Договор Аренды (долгосрочный), по которому: Арендодатель вправе также без объяснения причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды, направив Арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения Договора аренды не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты расторжения Договора аренды. Договор аренды прекращается (считается расторгнутым) в дату, указанную в уведомлении Арендодателя.
А у Арендатора вообще нет прав расторгнуть договор, мы как Арендаторы сначала написали письмо арендодателю о снижении арендной платы, ответа не получили. Потом написали письмо о расторжении договора, ответа тоже не было. Как нам расторгнуть договор аренды досрочно если точка абсолютно не рентабельна!?
Для этого нужны основания. Либо существенное нарушение условий договора (ст.450 ГК РФ), либо существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ), либо соглашение сторон (ст.452-453 ГК РФ). Так согласно ст.451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Спросить
Согласно статье 450 ГК РФ, любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон.
Для досрочного расторжения договора аренды руководствуйтесь статьями 619 и 620 ГК РФ.
Не рентабельность к сожалению не основание для досрочного расторжения договора. Договаривайтесь с арендатором.
Спросить
Добрый вечер!
Напишите заявление о расторжении договора в связи с нерентабельностью точки.
В случае отказа-обращайтесь в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств.
[/quote]СпроситьСтатья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
Позиции высших судов по ст. 452 ГК РФ >>>
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
[quote]
Сторона, которой договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно
Так установлено ч.5 ст. 450 ГК РФ.
Это значит, что пункт договора о досрочном расторжении договора исполним только при объяснимых арендодателем обстоятельствах.
В противном случае у арендатора будет основание для обращения в суд с иском о нарушении его прав и одновременного продолжения аренды.
Спросить
Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора предусмотрены статьей 620 ГК РФ:
ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатораСпроситьПо требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
""1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
""2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
""3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
""4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
""Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Срок аренды нежилого помещения заканчивается, арендодатель требует либо освободить помещение, либо подписать договор на невыгодных для арендатора условиях.
В течении трех лет ИП было арендовано помещение под частный детский сад. Первый договор был заключен на 11 месяцев, затем дважды продлевался на неопределенный срок. В договоре предусмотрено повышение арендной платы ежегодно в соответствии с инфляцией, что ежегодно и делалось, так же регулярно повышались и платежи за коммунальные услуги. Арендатор своевременно вносил арендные платежи. В этот раз арендодатель прислал за 3 месяца уведомление о прекращении договора аренды и предложил заключить новый договор на срок 11 месяцев. Новый договор не только не устраивает арендатора по размеру арендной платы существенно отличающейся от повышения на величину инфляции, но и по многим другим пунктам которые отвечают интересам только арендодателя, например арендодатель включил пункт о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя без объяснения причин, увеличены размеры пени, штрафов, сроки передачи арендуемых помещений по окончании договора с 10 дней до 2 х, убран пункт о возмещении арендатору неотделимых улучшений, перекладывание обязанностей арендодателя за капитальный ремонт на арендатора и т.д. В то же время арендатор еще до окончания срока аренды многократно извещал арендодателя о существенных ухудшениях арендуемых помещений, а именно было обнаружено, что под обоями стены утеплены тонкими пенопластовыми плитами в нарушении требований пожарной безопасности. Арендатор неоднократно направлял претензии с требованием удалить пожароопасный пенопласт и оштукатурить и покрасить стены, т.к помещение арендовалось изначально в полной отделкой и высокой арендной платой, в ответ на что арендодатель соглашается устранить недостатки только после подписания нового договора аренды на грабительских условиях. Срок который определи арендодатель датой окончанием договора истекает через месяца, арендатор вынужден вести свою деятельность в пожароопасном помещении. Как поступить в такой ситуации, если арендатор заинтересован в данном помещении?
Добрый день, согласно ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Вам необходимо направить арендодателю протокол разногласий к предложенному договору аренды.
СпроситьМежду двумя ИП заключен договор аренды нежилого помещения на 11 мес. Арендодатель хочет досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатору направлено уведомление о расторжении договора за 30 дней. Арендодатель расторгает по причине - не соблюдение условий договора. Арендатор не следит за состоянием коммуникаций: постоянно засорена канализация (каждые 2 недели), открыли кран на стояке отопления (на стояке отопления были установлены только краны, батарея отсутствовала), после чего произошло затопление помещения. В открытии крана арендатор обвиняет арендодателя. Арендодатель помещение передал по акту-приема передачи и в помещение не заходит, коммуникациями не пользуется. На момент передачи арендатор помещение осмотрел, все было исправно.
Вопрос: 1. Арендатор требует с арендодателя возмещения ущерба. Правомерно ли его требование?
2. Может ли Арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды?
Здравствуйте, Елена!
Как указано в ст. 619 Гражданского кодекса РФ:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
То есть основания для расторжения договора у арендодателя есть. Вопрос лишь в доказывании фактических обстоятельств, служащих основанием для такого расторжения.
Что касается права арендатора требовать возмещения ущерба, то необходимо знать, на чем он основывает свои требования.
СпроситьСпасибо за ответ. Арендатор мотивирует тем, что раз помещение принадлежит арендодателю, то он и обязан следить за состоянием коммуникаций, и по вине арендодателя произошло затопление, т.к. не было батареи и кто-то открыл кран на стояке.
Спросить
В этом вопросе надо руководствоваться нормами статьи 616 ГК РФ:
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.СпроситьКапитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Был заключен договор аренды (на 11 месяцев). Арендодатель захотел досрочно расторгнуть договор, в связи с продажей нежилого помещения. 02.11.2011 г. Арендодатель вручил уведомление о досрочном расторжении договора аренды. В этот же день была заключена сделка купли-продажи нежилого помещения. (договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи). Государственная регистрация произошла 16.11. 2011 г. Еще до государственной регистрации новый собственник потребовал освободить нежилое помещение. Арендатор выехал и направил старому собственнику письмо, что помещения освободили. Акт приема-передачи помещения составлен не был. Скажите пожалуйста, имеет ли право старый собственник требовать оплату аренды и коммунальных платежей, за период с 02.11.2011 по 16.11.2011 год, если Арендатор выехал из нежилого помещения уже 05.11.2011 года?
Здравствуйте! Платить не обязан, поскольку освободив помещение и уведомив об этом арендодателя он фактически перестал пользоваться арендованным помещением и договор аренды формально был расторгнут.
Спросить
