Покупатель требует выселения в день сделки - кто несет ответственность за отмену сделки?

199₽ VIP

Здравствуйте, Екатерина! Если подписан договор задатка (ст.380-381 ГК РФ), то он регламентирует вопрос исполнения обязанностей по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости (ст.549 ГК РФ), но ни как не переезда из жилого помещения. Так что ставить в зависимость Ваш съезд и заключение основного договора покупатель не может. Ведь на момент подписания договора еще не ясно, съедете Вы или нет. Так что выходите на сделку. А если он откажется до 7 числа заключить основной договор, то оставляйте задаток себе на основании ст.381 ГК РФ. Виновным в срыве сделки будет покупатель в этом случае.

Да и согласно ст.429 ГК РФ основной договор должен заключаться на условиях предварительного. И если в предварительном договоре (договоре задатка) не было условия о том, чтобы съехать в тот же день, то вставлять это условие в основной договор и настаивать на его исполнении покупатель не может.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте!

Тот кто нарушит условия Предварительного Договора купли-продажи с соглашение о задатке, то и считается виновным. На основании ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вам сейчас необходимо собраться до сделки т.е. завтра позовите покупателя, объясните сложившуюся ситуацию, и сделайте Дополнительное Соглашение к Предварительному договору, на том основании, что пока будет идти регистрация на нового собственника и когда на руки будут получены документы зарегистрированы в Росреестре и деньги будут полностью по ДКП оплачены, то Вы в течении 3 дней освобождаете помещение.

Все сроки освобождения помещения всегда указываются в предварительном договоре.

Всего Вам наилучшего!

Катя, не вижу смысла беспокоится по поводу срока освобождения дома,, так как все значимые условия сделке должны быть отражены в основном договоре купли-продаже, который, как я понимаю из Вашего вопроса еще не заключался. Так же, помимо договора купли-продажи между сторонами заключается Акт приема передачи имущества, в котором так же может быть изложено время в течение которого продавец обязуется освободить проданное имущество.

Рекомендую покупателю сказать следующее - Вы освободите дом, после регистрации перехода права собственности в течение двух недель с даты регистрации перехода права собственности!

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

P.S. Еще раз повторюсь, заключённый между Вами договор о задатке не является основным Договором купли-продажи дома и не влияет на срок освобождения Вами проданного дома. Если сделка не состоится, виновник в данном случае будет покупатель.

Катя, здравствуйте!

Переход права собственности подлежит государственной регистрации, и пока договор купли-продажи не зарегистрирован, покупатель не является еще собственником.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ,

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Настаивайте на том, чтобы покупатель изменил пункт в договоре, а именно, что вы выезжаете после регистрации права собственности, а не в момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со Ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости

Пока не внесена запись в ЕГРН о покупателе, как о собственнике, он не может от вас ничего требовать.

Еще не факт, что договор купли-продажи будет составлен верно, и вам его зарегистрируют сразу.

Как только право собственности зарегистрируют, вы съедите.

Если покупатель ставит вам ультиматум, то это не ваша вина, это крайне невыгодные условия сделки.

Мало того, если в предварительном договоре нет пункта о съезде в течение 1 дня, то покупатель не может этого требовать сейчас.

Требуйте изменения пункта в договоре, требуйте выхода на сделку 07.05.

В случае, если покупатель не изменяет договор купли-продажи, можно обращаться в суд (ст. 131-132 ГПК РФ), задаток останется у вас в таком случае.

Всех благ Вам!

Здравствуйте, Екатерина

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пообещайте съехать в день подписания договора. Подписывайте договор. Право у продавца возникает только после гос. регистрации

На подачу искового заявления от покупателя еще 3 недели, и все Вы успеете. Удачи.

Предложите ему свой вариант договора, где съезжаете через 2 недели. Он не заключит - он сорвал сделку? Так выходит по его логике? Где написано, что его вариант договора надо подписывать Вам?

ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Так что жёстко ставьте его на место! Сделка не про Ваш выезд немедленный!

Может он типа жулик?

Добрый день! В рассматриваемом случае вина покупателя в силу следующего.

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательство передать имущество. Право покупателя требовать его передачи появится, только когда стороны заключат основной договор.

Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток остается у продавца.

В настоящее время требования покупателя о Вашем выселении преждевременны.

Это будет вина лица, которое откажется от сделки.

Но, чтобы оставить задаток у себя в силу ст.381 ГК РФ нужно выслать телеграмму о месте и времени заключения договора и сдачи его в МФЦ.

Так покупатель подготовил договор купли-продажи с выгодными для себя условиями- где прописано, что я должна съехать в тот же день. Получается это Я отказываюсь подписывать его. Потому что мне некуда идти, мне это не подходит. И из-за этого я буду являться стороной " которая сорвала сделку", и терять двойную сумму задатка.. А он получается красавчик. Он то не отказывается подписывать на его условиях. Вот в этом путаница.

Вы пишите, что покупатель не вправе меня заставлять заключать Договор с невыгодными для меня условиями, и я его не подпишу. Но И автоматически становлюсь срывателем сделки и должна ему сумму по договору. Не радужно. Где определение кто настоящий срыватель? Он стоит на своем, на диалог не идет, он сказал приедет на сделку в назначенный день со своим договором.