Недвижимость с неузаконенной перепланировкой - риски и штрафы при покупке под ипотеку
Нашли квартиру под ипотеку. В ней неузаконенный перепланировка. Боимся покупать, т к не знаем последствий. Стоит, не стоит такое брать? Будут ли потом штрафы при оформлении планировки и как вообще это делать? Куда идти и сколько это может обойтись?
Скажите а если мы берем квартиру в ипотеку, а она с неузаконенной перепланировкой (убрали окно и дверь на балкон) могут быть сложности с одобрением ипотеки?
Уважаемая Ирина, нужно понимать, каким образом на условия ипотеки влияет неузаконенная перепланировка. Если об этом есть условия в страховом полисе или в условиях ипотеки (кредитном договоре или закладной), то лучше не приобретать такую квартиру или просить продавца сначала узаконить перепланировку. Потому что в случае возникновения, например, страхового случая, у вас могут быть проблемы с доказыванием, что перепланировка была сделана не вами. Ну и так далее аналогично с самими условиями договора.
Но если вы твердо уверены, что с объектом ипотеки не случится страхового случая, что оценщик не увидит и не обратит внимания при оценке на такую перепланировку, а соседи не пойдут с жалобами в БТИ, то можете на свое усмотрение или просить продавца снизить цену, потому что придется заняться узакониванием перепланировки, или до приобретения вами квартиры узаконить ее непосредственно продавцу и продать уже вам по документам все правильно. Больших рисков (отказа в кредите по этой причине, признания сделки недействительной) у вас нет, то незначительные сохраняются, - все зависит от вашего интереса.
Всего наилучшего!
СпроситьХотим квартиру взять в ипотеку. Нпшли квартиру. Ну там самовольно сделали перепланировку хозяева. Тое есть, санузел сделали совместнным. А комнату разделили попалам она была проходная. Вопрос, можно ли, все это дело оформить официально? Каков порядок оформления? И сколько будет это стоить? Или не в вязываться в такую квартиру. Заранее спасибо.
Здравствуйте.
В данном случае речь идет о неузаконенной перепланировке.
На нее никто не будет обращать внимания до тех пор, пока чьи-то права не будут нарушены, например, пока не зальёте соседей.
Узаконивать перепланировку придется через суд, назначать строительно-техническую экспертизу, а она не из дешевых.
СпроситьСобственник квартиры должен оформить перепланировку и получить новый тех. паспорт. Банк-залогодержатель ипотечный кредит на приобретение данной квартиры не даст. Или ищите другую квартиру или ждите когда продавец данной квартиры узаконит свою перепланировку, сделанную самовольно.
СпроситьВсё это оформить будет сложно, если перепланировка была без согласия собственников дома и без разрешения, то перепланировку могут заставить снести, если комната была пополам надо приглашать инженера и он должен будет оформить квартиру уже как 2 комнатную, после составления плана квартиры несёте в росреестр и регистрируете, но я бы не советовал связываться с квартирой перепланировка которой была без разрешения муниципальных органов и собственников дома.
СпроситьБерём ипотеку. Нашли квартиру - идеальный вариант за свои деньги. Но там есть ньюанс - снесли одну стену: сделали из квартиры с 2 смежными и 1 несмежной, квартиру с 3 раздельными комнатами. Т.е. снесли стену к 1-й смежной комнате, продлили коридор до 2 комнаты по сути. Стену ломали не смежную. Через БТИ перепланировку не узаконили. Риэлторы сказали, что они часто так делают - просто договорятся со страховщиками, чтобы по бумагам было как будто всё по старому - со смежными комнатами. И говорят, что это не повлияет ни на что и ипотеку одобрят.
Стоит ли беспокоиться? Или всё нормально? В квартире собираюсь жить сам (до конца жизни) - продавать потом не планирую. Главное, чтобы в банке потом ничего не сказали. В банке где взял ипотеку говорят, что им главное, чтобы мокрая зона не была вынесена, остальное не проблема. И ещё вопрос - стоит ли оповещать о таком ньюансе менеджера банка? А то заставят узаканивать всё это в БТИ, это растянется или скорее продавец на это положит т.к. до этого не делал узаконивание перепланировки и продаст кому ещё.
Некоторые банки при разрешении вопроса о предоставлении кредита запрашивают актуальный технический паспорт жилого помещения, в котором будет отображена указанная Вами реконструкция. А некоторые нет Поэтому лучше не ставить представителя банка в известность.
СпроситьЗдравствуйте Оксана!
Узаконить перепланировку возможно в судебном порядке. Для более точного ответа нужно изучать имеющиеся документы.
СпроситьЗдравствуйте, Банк может не пропустить Ваши документы. Если банк не будет на это обращать внимание, то это уже Вам решать покупать такую квартиру или нет.
СпроситьСтоит ли покупать квартиру с неузаконенной планировкой: снесена стена между кухней и холлом (газовое оборудование) и совмещены ванная с туалетом и чем мне будет чревато?
Вам это может встать в очень большие деньги при согласовании такой перепланировка. Не советую.
СпроситьНашли квартиру. Снесена кладовка и объединена с кухней. Хозяева заверили, что проблем не будет, у всех по стояку подъездному так устроено. Квартиру покупаем в ипотеку. Думали, что эксперт-оценщик для банка заметит что-то неладное. Оказалось так. Все дела ведет риелтор хозяев, мы ни за что не платим. Очень долго затягивали процесс подписания ипотечного договора в банке. Оказалось, как раз из-за того, что оценщик нашел этот "косяк" в виде снесенной кладовки. Об этом нам уже позже зачем-то сказала сама риелтор. Оценщик с хозяевами прошлись по подъезду и обнаружили, что, действительно, у всех все снесено. Нашли одну квартиру, где перегородка осталась, но она не дотягивала по оценке на сумму, за которую мы покупаем квартиру (слишком убогая). Хозяева смастерили из коробок стену и сделали дверь (это все по словам риелтора), оценщик снова пришел и уже запечатлел состряпанную кладовку. Не подкопаешься!
Но, узнав все это, мы задумались: 1) ведь жить в этой квартире вечно не планируем, когда будем продавать, могут быть проблемы; 2) слышали, что, т.к. квартира в ипотеке, перепланировки там делать нельзя, банк устраивает проверки - следовательно, от этого нам тоже достанется.
Проблема вот в чем. Мы УЖЕ заключили сделку у нотариуса и подписали ипотечный договор (предварительный), но документы в регистр. Палате на собственность нам выдадут только через 2 недели (или позже, как сказали в едином центре оформления документов, т.к. что-то невероятное творится в регпалате и очереди сейчас неимоверные). Т.е. фактически мы еще не собственники, но договор подписан. Однако в договоре указано, что продавец обязуется (если вдруг что) не производить в квартире никаких перепланировок и понести за это ответственность.
Оказались в довольно глупой ситуации. Сами, конечно, виноваты. Но думаем: можем ли мы попросить продавца о скидке (в связи с перепланировкой неузаконенной, которая доставит нам, чувствую, проблем!)?
И, кроме того, покупатель еще живет в квартире весь июнь. За квартиру он заплатил последний раз за май. Собственниками полными (когда регпалата выдаст документ и мы окончательно оформим ипотеку) мы станем только в конце июня-начале июля. Можем ли мы обязать хозяина квартиры совершить квартплату и за июнь?
Премного благодарю!
Собственник обязан оплачивать содержание и ком. услуги до тех пор, пока не будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю. Раз продавец проживать планирует весь июнь, то и оплачивать коммуналку должен он.
Перепланировку ипотечной квартиры собственник вправе делать, но ему необходимо будет согласовать это с залогодержателем и администрацией. Сможете узаконить снесенную кладовку и получить новый тех. паспорт, внести изменения в кадастровый паспорт. Ничего страшного не происходит в Вашей ситуации.
СпроситьХотел забрать задаток а мне его не отдали - результаты поиска
В теории, попытаться вернуть возможно, так как вы изначально не знали о факте незаконной перепланировки, т.е. в данном случае есть вина продавца.
СпроситьДокументы должен был подготовить Продавец (хорошо бы увидеть ваш договор задатка). Советую написать письменное заявление о возврате денежных средств в связи с тем, что технические характеристики квартиры не соответствуют документам на квартиру, и отказом продавца привести документы в соответствие.
Если не вернут, то после подавать в суд исковое заявление.
СпроситьЗдравствуйте, Алексей! Если в договоре задатка (ст.380-381 ГК РФ) или предварительном договоре есть указания на то, что будет продана квартира, соответствующая необходимым требованиям, то продажа иного объекта будет противоречить договору. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ Вы вправе расторгнуть такой договор:
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сначала согласно ст.452 ГК РФ нужно предъявить письменную претензию, чтобы соблюсти досудебный порядок урегулирования спора:
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Ну а по истечении 30 дней можно будет подавать исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ.
СпроситьЗдравствуйте, Алексей.
В данном случае Вам обязаны вернуть задаток. Так как Ваш отказ заключить договор купли-продажи связан с уважительной причиной - Вас о самовольной перепланировке никто, наверное, не предупреждал. И Вам как покупателю не нужны, понятное дело, проблемы, связанные с последствиями самовольной перепланировки (угрозы привлечения к административной ответственности, возврата помещения в исходное состояние, необходимости узаконения перепланировки и так далее). Напишите письменное требование о возврате задатка. А в случае отказа продавца вернуть деньги смело подавайте иск в суд. ст.131,132 ГПК РФ.Закон на Вашей стороне. Ст.380,381 ГК РФ.
СпроситьЗдравствуйте Алексей
Если вы внесли задаток по предварительному договору купли-продажи, при этом в договоре продажи был точно определен предмет договора и были указаны Все технические характеристики этой квартиры или был заключён договор купли-продажи, по которому вы внесли задаток то возврат задатка и расторжение договора требует оснований
Если о том, что перепланировка квартиры является незаконной, вам стало известно после передачи задатка из Документов, который вам предоставил продавец после договора и получения задатка, при этом вы не могли знать о том что это перепланировка незаконная, то можете действовать следующим образом [/b]
1. Направить требования о расторжение договора и возврата задатка при наличии существенного нарушения условий договора о предмете договора (ст.450-453 ГКРФ)
2. В случае отказа возвращать задаток, вам придётся так доказать свою правоту в суде, при этом суд будет проверять соответствие предмета договора техническим характеристикам и наличия указания в договоре об отсутствии разрешения на перепланировку
Если окажется, что в договоре были указаны все данные и вы были уведомлены об отсутствии разрешения на перепланировку, то отказаться от договора и вернуть задаток не получится
[b]Поэтому вам очень важно проверить договор и собрать доказательства тому, что на момент заключения договора о об отсутствии разрешения на перепланировку вам не было ничего известно
СпроситьЗдравствуйте, Алексей!
Постараюсь подробнее ответить и понятнее.
Ваш вопрос не такой простой как кажется.
Во-первых, надо смотреть договор, по которому вносили задаток. Бывает так, что такие договоры либо составляются крайне безграмотно, либо не составляются вообще. В таких случаях можно вернуть уплаченные деньги очень быстро. На основании ст. 1102 ГК РФ.
Во-вторых, надо его смотреть на предмет того что там сказано по поводу перепланировки. Если ничего, то опять же основание для расторжения договора есть (ст. 450 ГК РФ).
Поэтому ваша проблема вполне решаема.
Просто информации недостаточно в вопросе.
СпроситьЗдравствуйте, Алексей, при внесении задатка, вы очевидно заключали предварительный договор купли продажи ст.429 ГК РФ, договор имеет срок действия, оформить в Росреестре квартиру с неузаконенной перепланировкой не получится, если только площадь объекта не изменилась, тогда возможно. Требуйте от продавца узаконить перепланировку до заключения сделки, если он не уложится можете требовать возвращение задатка в двойном размере, согласно ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
...Конечно, если это действительно задаток, а не аванс. Удачи Вам в решении вопроса.Спросить2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Здравствуйте Алексей
Вы письменно направляйте требование о возврате денег со ссылкой на ч.2 ст.475 ГК
При отказе вернуть задаток уже можете обратиться в суд с иском в силу ст.131 ГПК о расторжении договора о задатке и взыскании денег.
По факту обязательства нарушены продавцом за передачу недвижимости с не узаконенной перепланировкой о чем вы не были информированы
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы
СпроситьМожно ли из-за несогласованной перепланировки отменить куплю-продажу квартиры или дарение квартиры?
P.S. Перепланировка квартиры сделана до купли-продажи. В БТИ знают о факте перепланировки и знают, что она была сделана до купли-продажи. При этом в БТИ эта перепланировка значится как "перепланировка без разрешения".
P.P.S. Просто на многих ресурсах пишут, что нельзя продавать квартиру, пока "не узаконена" перепланировка. А в нашем случае Росреестр, видимо, просто закрыл глаза на это. Не следует ли из этого, что сделка была недействительна (или ничтожна)?
Нет, такая сделка оспорима согласно ст. 166 ГК РФ.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Можете в суде попробовать признать её недействительной.
Росреестр не при чём.
Он проверяет только волю сторон и то, что зарегистрировано в ЕГРП (в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения).
СпроситьНет, именно по этому основанию признать сделку недействительной нельзя, исходя из следующего.
согласно ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06 августа 2001 года № 233 (зарегистрировано в Минюсте РФ 16 августа 2001 года за № 2881), в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора.
Из анализа этих норм материального права следует, что единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно целостный объект, а не его части.
Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Росреестру в данном случае в принципе все равно, поскольку они опять же регистрируют целостный объект
СпроситьЕсли Росреестр на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) зарегистрировал эту сделку,то нельзя говорить о том,что сделка является недействительной тем боле ничтожной.
Согласно ст8.1 ГК РФ внесение соответствующей записи в государственный реестр,подтверждает законность сделки
СпроситьСделка оспорима, если Вы не знали о неузаконенной перепланировке. ст. 178 ГК РФ. Т.е. Вы сами вправе ее оспорить в суде. А если желания такого нет, она действительна.
Но Вам необходимо оформить перепланировку, возможно и через суд, т.к. рано или поздно Вам предъявят требование привести помещение в первоначальное состояние, а если не сделаете этого подадут иск в суд о продаже квартиры с публичных торгов. ст. 29 жк рф.
.
ЖК РФ, Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
СпроситьВ суд можете обратиться и оспорить данную сделку.
ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
СпроситьВ данной ситуации есть два основных способа расторжения договора:
- по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК РФ).
Действительно, перепланировка квартиры без узаконения является основанием для отмены сделки, причем с возмещением доп.затрат...
СпроситьЗдравствуйте, Лидия!
Из-за этого сделку не отменить. Продавать квартиру можно. Не верьте тому, что пишут на ресурсах.
Сделка недействительной из за этого не будет.
Расторгнуть договор можно только по соглашению сторон в этом случае (ст. 450 ГК РФ)
СпроситьУважаемая Лидия г.С-Петербург !
1)Купить Картиру как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998г) субъекта РФ , что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).
2)Кроме того, в вашем случае у Продавца на Квартиру должны были быть
- документы подтверждающие право собственности;
- Кадастровый и Технический паспорта на неё и т.д.
При этом, в Регпалате Росреестра субъекта РФ при регистрации перехода Права собственности:
- НЕ спрашивают техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру;
- а интересуются только документами подтверждающими Право собственности на квартиру.
Поэтому в данной ситуации при совершении сделки именно на вас как на Покупателя возлагается обязанность по проверке ВСЕХ документов на квартиру.
Вы конечно вправе :
- попытаться оспорить данную Сделку в судебном порядке;
- договориться с Продавцом об уменьшении продажной цены за квартиру с учётом ваших расходов по узакониванию перепланировки.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 22.09.2016г
Спросить