Как безопасно продать доли наследства в квартире и земельном участке - советы нотариуса.

Только договором купли-продажи.

Наталья Евгеньевна, здравствуйте!

В силу п. 1 ст. 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

Согласно п. 2 ст. 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

В ст. 1168 ГК РФ определен порядок установления преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства:

1. Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

3. Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Согласно ст. 1170 ГК РФ несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

На основании вышеизложенного, с целью раздела наследства Вам необходимо:

1. Провести оценку рыночной стоимости 1/24 доли в квартире (2,3 м) и 1/8 доли земельного участка;

2. Заявить нотариусу о преимущественном праве на наследование 1/24 доли в квартире (2,3 м) и 1/8 доли земельного участка с учетом интересов всех наследников;

3. Составить у нотариуса соглашение о разделе наследственного имущества с учетом преимущественного права, в котором предусмотреть, кому именно перейдет вышеуказанное имущество.

4. Определить в соглашение о разделе порядок выплаты компенсации в размере, установленном в отчете об оценке.

Дополнительно сообщаю, что Минфин в письме № 03-04-05/59097 от 06.08.2019 сообщает, что раздел наследственного имущества, находящегося в общей долевой собственности наследников, не приводит к возникновению дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

Желаю удачи!

Соглашение о разделе наследственного имущества (по которому обязательный наследник получит деньги, а остальные - его долю в недвижимости) надо заключить у нотариуса и сделать это можно сразу после получения свидетельств о праве на наследство (на недвижимое имущество) и в течение трех лет с даты открытия наследства. Можно и позднее, но уже по иным нормам (на общих основаниях). Нет никаких препятствий, кроме состояния здоровья наследника. Если нотариус отказывается заключить сделку именно по состоянию ее здоровья, то другим наследникам надо обращаться к юристу и подавать иск в суд о разделе наследства. Без суда никак, к сожалению. В практике такие дела были. Обращайтесь, если будут вопросы.