Требования к уведомлению об отмене договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множеством арендодателей - постановление пленума ВАС.

Здравствуйте.

1. Регистрировать пролонгированный договор в Росреестре не нужно.

2. На сегодняшний день договор считается действующим.

3. Вправе.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.

Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

От исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Так все таки: считать договор продленным на неопределенный срок или же продленным на 10 лет с 2018 по 2028? Арендатор в предлагаемое допсоглашение к договору от 2008 вносит вот такой пункт:"считать договор №-от 2008 г. действующим с 2008 г. по 2028 г." К чему такая необходимость указывать конкретные сроки документально?, по устным заявлениям арендатора договор продлен до 2028 г., а согласно заказанной мною выписки из Росреестра - "договор № от 2008 г., срок 10 лет".

Надо не звонить, а писать заявления. Можете это делать или нет зависит от полномочий доверенности (ст. 185 ГК РФ). А также от условий заключенного договора (ст. 421, 450 ГК РФ)

Но пай в натуре выделить практически невозможно. Тем более что вы сами указываете на большой процент дольщиков.

Если Вы купили земельную долю, то Вы собственник. И вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, ст.209 ГК РФ. В том числе Вы можете сдать пай в аренду другому лицу, расторгнув договор аренды с нынешним. Либо предложить этому арендатору свои условия, если не выгодны Вам они.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Здравствуйте! Прежде всего необходимо изучить договор, а именно основания изменения и растордения договора (ст. 450 ГК РФ). С минсельхозом нужно общаться только письменно, также Вам необходимо установить местонахождение всех документов. Как правило выделить пай внатуре очень сложно.

---Здравствуйте Марина, вопрос очень сложный. Вы просто так не могли его выкупить без соблюдения необходимых процедур. Поэтому нужно знать всё вы сделали правильно или нет. и что касается договора аренды, не факт что вы сможете его расторгнуть в одностороннем порядке в суде. Можно пробовать расторгнуть его и по ст. 450 ГК РФ в том числе.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса:

1.Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Определение местоположения выделяемого участка проводится по ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель с/х назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте!

ВАш договор итак является недействительным. Его не требуется расторгать (статья 166 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому выделить пай внатуре у Вас не получится. Надо заключать нормальный договор.

Не может расторгнуть. Поскольку такое основание для расторжения в отношении остальных не возникает. При этом договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Т.е. он предполагает, что все эти лица обязаны. И расторгать можно только договор в целом. Арендодатель в таком случае может требовать оплаты от других в силу принципа солидарности (ст. 325 ГК РФ)

Здравствуйте, в данной ситуации возникнут сложности, т.к. расторгать можно только договор в целом. К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 — 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ). Как уже было рассмотрено выше, с учетом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом. Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А 40-108847/11-16-999). Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

Здравствуйте!

К договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора применяются общие положения об аренде (§ I гл. 34 ГК РФ), ст. 22 и гл. 5 Земельного кодекса РФ.

Арендодатель не может в данном случае расторгнуть договор с одним из арендаторов, который не платит арендную плату. Т.к обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное."

Поэтому арендодатель вправе требовать оплату от других соарендаторов.

Может конечно расторгнуть, только для этого в суд придется обращаться на основании ст.450 ГК РФ, поскольку право на расторжение договора в связи с неисполнением его условий ничем не ограничено и это не нарушает права других арендаторов.

Здравствуйте! Конечно такое возможно, для этого потребуется подать исковое заявление в суд о расторжении договора в части. Но арендатора необходимо заранее уведомить ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

...

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Здравствуйте, Согласно ст. 450 ГК РФ возможно расторжение договора вцелом, либо изменение его условий. Вы можете перезаключить договор, сделать не одно. А два соглашения с каждым из арендаторов. В случае отказа-обращайтесь в суд - ст. 452 ГК РФ позволяет это

Сейчас же у вас есть право требовать оплату со всех арендаторов в солидарном порядке либо меняйте условия договора, что оплачивает только один из арендаторов. Если вы предусмотрели оплаты с каждого в конкретной сумме. То солидарный порядок уже не действует - см. ч.2 ст. 322 ГК РФ. В вашем случае нужно хотя бы почитать договор - обратитесь к юристу

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Что в таком случае происходит с платежами, которые приходились на выбывшего из договора арендатора? Переходят на остальных?

Если можно так расторгнуть, то это как минимум странно.

В этом то и дело

Допустим:

У меня объект аренды за который я хочу получать 1000 рублей

Есть 2 арендатора которые берут его и платят по 500 всего выходит 1000

Один перестал платить, я иду в суд и выгоняю его из договора.

У оставшегося арендатора обязательство по внесению только 500

Тот арендатор выгнан, получается я получаю только 500

При этом существенные условия не меняются.

Смотря кем подписывался договор аренды. Общее собрание сособственников проводилось по чьей инициативе?

Есть ли у сособственников образование или только инициативная группа?

Уведомление о прекращении аренды с копией протокола собрания направляется заказным письмом с описью вложения всем заинтересованным сторонам.

Гость добрый день. Если Договор аренды заключался между Арендодателем в лице многочленов и Арендатором, тогда необходимо извещать всех участников долевой собственности. Скажу проще у вас одно свидетельство на всех или у каждого по свидетельству? Если у каждого, то нет необходимости уведомлять о расторжении договора. Если одно на всех то обязаны известить всех участников долевой собственности. Так же необходимо будет уведомить всех дольщиков при продаже участка (ст. 250 ГК РФ) уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке должно быть направлено за три месяца, другого имущества – за один месяц до прекращения соглашения (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

ОДного уведомления с приложением копии протокола.

Здравствуйте! обратиться письменно с заявлением о расторжении договора аренды

Обратиться письменно с уведомлением о расторжении договора аренды либо заключить Соглашение о расторжении, смотря какие условия договора у вас предусмотрены при отказе от пролонгации указанного договора.

Не всё так просто.

Единолично вы не сможете расторгнуть договор аренды, если вы являетесь ОДНИМ из множества арендодателей (пайщиков) участников долевой собственности на землю.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ

(ред. от 13.07.2015)

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

----------------------

Остались или возникли вопросы, можете позвонить или написать на электронную почту

Вообще согласно ст.621 ГК РФ у этого фермера есть преимущественное право на заключение договора аренды. Однако если в аренду сдавать родители не собираются, а договор аренды (ст.606 ГК РФ) закончился, то у арендатора нет права задерживать возврат земельного участка. Но скорее всего вопрос придется решать через суд, если добровольно землю не возвращает.

Отправьте арендатору претензию с указанием суммы, которую он должен и срок для ответа. Если оплатит - хорошо, нет - нужно обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании сумы аренды и расторжении договора аренды (614 ГК РФ).

Это проблемы фермера, что он внес туда удобрения. Срок договора расторгнут и поскольку не было с двух сторон возражений, то он считается заключенным на неопределенный срок. Вашим родителям надо написать письменное заявление на расторжение договора аренды. Если что-то фермер им должен (деньги. Натуроплату), то они также вправе с него потребовать. Если претензия будет проигнорирована либо будет отказ - придется суд обращаться. Шансы очень высоки на положительный исход. В продаже земельных паев никто им не может помешать, ст.209,621 ГК РФ.

Срок договора аренды истек, если фермер продолжает пользоваться землей, то считается, что договор аренды продлен на неопределенный срок, необходимо написать фермеру уведомление о прекращении договора аренды, истребовании земельного участка по акту приема-передачи и указать конкретную дату. В настоящее время фермер пользуется землей на законных основаниях. Но и родители имеют право требовать с него аренду.

ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

и выйгроят ли они дело?

Я просто удивляюсь, ну нельзя же быть такими...

Никто не купит Ваши паи, пока они не выделены в натуре.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 19 мая 2010 г. по делу N А 63-1/2009 подтвердил, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.

ФАС отметил, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.

Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.

Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Да, это вопрос судебный поскольку в силу ст. 606 ГК РФ договор аренды закончился и сторонами не пролонгирован на предмет преимущественного права арендатора на аренду - ст. 621 ГК РФ. Вопрос компенсации фермером затрат перед окончанием срока аренды - спорный поскольку он заранее знал о прекращении его действия и проявить надлежащую осмотрительность по этому поводу... Плохо то что нет официального письменного уведомления от Вас о прекращении договора аренды..., но и фермер должен документально доказать суду реальность несения затрат... Иск будет на тему устранения препятствий пользования собственностью. Стоит также посмотреть договор аренды на предмет условий продления договора... Обращает на себя внимание тот факт что Ваши паи не отмежевана, т.е. не выделены в натуре и фактически, как товар, конкретно не определены... В сущности - продавать Вам при таком раскладе - нечего... требуйте у фермера арендную плату и оформляйте участки в натуре...

Добрый день

Ничего арендатор не взыщет, так как оплатой денег он уже подтвердил передачу земли в аренду! И суд ему откажет.

п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 сказано:

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Заявить такое право в суде конечно он может, а уже правомерность таких требований ему нужно будет доказать в судебном порядке. Поскольку хоть ст. 1102 гк рф дает ему такое право, тем не менее договор должен был пройти гос. регистрацию на основании совместного заявления.

Полагаем, что арендатор назад ничего не взыщет, передачей денег он подтвердил договор аренды.