Как оформить незаконно занятую квартиру-долю в доме и кто может быть ответчиком?

Добрый день.

Жилое помещение может считаться выморочным. Для оформления наследственных прав местной администрации необходимо обратиться к нотариусу (иному уполномоченному должностному лицу) по месту открытия наследства за получением свидетельства о праве на выморочное имущество. Однако нельзя полностью исключить вероятность появления наследников, которые фактически приняли наследственное имущество (и будут признаны таковыми судом) или которым суд восстановит срок для принятия наследства, пропущенный по уважительной причине.

Наследование имущества в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ, происходит без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации (п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", далее - Постановление N 9). Отказ же от наследования выморочного имущества недопустим, поскольку обусловлен не волеизъявлением администрации, а прямым указанием закона (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.03.2020 по делу N 33-10797/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 15.08.2019 по делу N 33-9494/2019).

Таким образом, для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство на выморочное имущество, местной администрации в рассматриваемой ситуации достаточно обратиться в общем порядке с заявлением о выдаче такого свидетельства к нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие, по месту открытия наследства (п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

Сроки для принятия выморочного имущества законодательством не установлены (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.03 2020 по делу N 33-10797/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 01.08.2019 по делу N 33-2173/2019, определение Московского городского суда от 12.01.2017 N 33-1011/17). В свою очередь, неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, приобретших наследство, в том числе при наследовании выморочного имущества, от возникших в связи с этим обязанностей (выплаты долгов наследодателя, исполнения завещательного отказа, возложения и т.п.) (п. 49 Постановления N 9), ввиду чего, как усматривается из анализа судебной практики, заинтересованные лица, а также надзорные органы могут требовать принятия администрацией выморочного имущества в судебном порядке (решение Нижнеилимского районного суда Иркутской области от 06.03.2019 по делу N 2-246/2019, решение Нытвенского районного суда Пермского края от 17.01.2017 по делу N 2-83/2017, решение Воркутинского городского суда Республики Коми от 08.07.2014 по делу N 2-1616/2014, решение Онежского городского суда Архангельской области от 19 июня 2013 по делу N 2-500/2013).

Рената переговорите по данному вопросу с администрацией.

Если не договоритесь, то подавайте в суд соответствующих иск, пусть хотя бы содержат, что бы недвижимость не разрушалась.

Далее вы в праве выкупить это имущество с публичных торгов.

Согласно п. 1 ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Исходя из содержания подп. 3 п. 1, п. 3 ст. 14 Закона N 131-ФЗ к вопросам местного значения сельского поселения в числе прочего относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из положений ст. 244, 246 ГК РФ следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае администрация после оформления наследства будет являться участником общей долевой собственности.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4 ст. 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению муниципального имущества, не урегулированным Законом N 178-ФЗ, применяются нормы гражданского законодательства.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не содержит каких-либо специальных положений, регламентирующих порядок продажи долей в праве общей долевой собственности на жилые здания и земельные участки.

Считаю, что нормы о преимущественном праве покупки остальными участниками общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) в рассматриваемом случае подлежат применению, и надлежащее извещение сособственников указанных в вопросе объектов недвижимости, является обязательным.