Как правильно оплатить земельный участок при оформлении в собственность, если по договору аренды требуется внести колоссальную сумму единовременно?

995₽ VIP

Вы что то путаете в условиях договора. Уточните а лучше пришлите сам договор. Предварительный должен быть у вас.

Странный договор - про цену умолчу...

И кто Вам гарантирует, что Вы сможете оформить в собственность арендованную землю досрочно? Если это так, то в договоре должно быть чётко приписано, куда идёт часть уплаченной вперёд арендной платы.

Вы меня извините, но при таких вложениях в землю (а там ещё и дворец будет строиться не за 3 копейки) для осуществления и сопровождения сделок надо иметь живого юриста с оплатой 10 000 за консультацию, не менее!

Выбирайте юриста на сайте - ст. 779 ГК РФ - он окажет предметную услугу - договор посмотрит и т.д. Пока что-то мутно всё!

В соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, при том определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В вашем случае, участвуя в аукционе, вы были поставлены в известность об условиях договора. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если у вас условиями договора по аукциону не предусмотрено изменение договора в части внесения единовременной выплаты, то вносить только частями запрещено. Иначе за неисполнение условий, имеют право расторгнуть договор. Также условия оформления в собственность по указанному договору необходимо смотреть, часто такие договоры заключаются с условием возможности выкупа только по завершении строительства дома.

Здравствуйте!

Для ответа на вопрос необходимо знать содержание документов по аукциону, договора.

Вы можете направить протокол разногласий к договору; внести изменения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ:

Изменение договора возможно по соглашению сторон.

В случае, если не получится внести изменения в договор; конфликта, можете обратиться в суд.

Здравствуйте Елена!

Давайте разберемся.

Аукционы администрация проводит в соответствии со ст.39.12. Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ЗК РФ

Судя по Вашему вопросу, Вы участок получили не в собственность, а на правах аренды

Выкуп его возможен без проведения торгов на основании п.п. 1.1 п.2 ст. 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов ЗК РФ

Такой договор аренды заключается на срок от 3 до 10 лет.

Далее проблема упирается в условия заключенного Вами договора, в частности:

- условия досрочного приобретения земельного участка

- условия реструктуризации оплаты

на сколько правомерно прописано в договоре, что внесенные деньги возврату не подлежат?

Абсолютно не правомерно, так как оплата аренды оплачивается за фактическое время, так как ст.614. Арендная плата ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пока Вы не подписали договор, Вам следует провести переговоры об изменении его условий, потому что за 10 млн рублей Вы в своем городе можете купить готовый дом

yuzhno-sahalinsk.cian.ru

Добрый день!

Условия договора аренды предусматриваются в самом договоре, в том числе касаемо суммы арендной платы, порядка её внесения. Ст.606,614 ГК РФ. Проект договора аренды должен быть в составе аукционной документации.

У ВАс есть право написать протокол разногласий к договору

(ст.450 ГК РФ) , но не уверен, что арендодатель согласится с ним.

Что касается оформления земли в собственность - нужно также смотреть сам договор. Касаемо законности внесеняи предоплаты за год вперед - тоже смотреть нужно договор.

Елена, для того, чтобы сделать вывод о законности или незаконности условий договора аренды необходимо более подробно знать детали вашей ситуации.

Исходя из изложенных вами обстоятельств, всё выглядит примерно так. Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В вашем случае при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка согласно ст. 39.11 ЗК РФ администрация города в извещении о проведении аукциона размещала проект договора аренды с его условиями. Подачей своей заявки на участие в аукционе вы подтвердили, что ознакомились с условиями проведения аукциона, а также подтвердили своё согласие с предложенным проектом договора аренды, в частности с предложенными порядком и сроком внесения арендной платы.

Если вы сейчас подписываете договор, то в вашем случае, поскольку земельный участок предоставляется для ИЖС, единственным основанием для предоставления участка в собственность будет пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. То есть для получения земельного участка в собственность за плату вам необходимо будет построить на данном участке жилой дом и зарегистрировать право собственности на него. Как быстро вы это сделаете зависит только от вас.

Можете ли вы не платить аренду сразу сразу, а заплатить её потом по факту, когда участок будет предоставляться в собственность? Теоретически можете, однако это будет являться нарушением сроков уплаты арендной платы и администрация города имеет право выставить вам штрафные санкции в виде пеней, размер которых будет определяться в соответствии с условиями договора аренды.

Если вы не подпишите договор аренды земельного участка в установленный срок, то согласно п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ администрация города предложит заключить указанный договор аренды иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной вами.

Договор Вами НЕ подписан. Значит не заключен договор аренды

Если напишите протокол разногласий, а Арендодатель не подпишет его, то значит договор не заключен.

При незаключении договора в установленный Правилами аукциона срок, аукцион признается несостоявшимся и аренда земельного участка (ЗУ) вновь выставляется на торги. При этом обеспечительные платежи, если предусмотрены аукционом - не возвращаются.

При подписании договора аренды на обозначенных условиях - ВЫ соглашаетесь сразу же внести арендную плату 10 млн руб. за год аренды ЗУ. далее оплачиваете ежемесячно. Если договор подписываете, но не оплачиваете предварительно годовую арендную плату, Арендодатель может расторгнуть договор в связи с существенными нарушениями в соответствии со ст.450, 452 ГК РФ в судебном порядке.

Если Вы приобретете ЗУ собственность, то конечно же переплаченная сумма по аренде должна быть возвращена (хотя бы ч/з суд).

Условие о невозврате - ущемление Ваших прав и злоупотребление правам со стороны Арендодателя и может быть признано недействительной судом в соответствии со ст.168-180 ГК РФ.

Признать недействительным части сделки, а именно условие о невозврате.

ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ предварительная оплата аренды не предусмотрена законодательством.

Но в собственность Вы можете прибрести ЗУ, только когда отстроите дом и зарегистрируете свои права собственности на на этот объект недвижимости в Росреестре.

За ОДИН год Вы вряд ли закончите строительство.

Но надо стараться, коли этот ЗУ так Вам дорог, Ваша мечта.

Взыскать не взыщут, а расторгнуть могут договор.

Здравствуйте Елена!

Давайте по порядку поставленных Вами вопросов.

1.

если я подписываю договор аренды, но оформляю землю в собственность за более короткий срок, то за земельный участок смогу ли я оплатить только сумму, когда она была у меня в аренде?

Если Вы подписываете договор, то это означает, что Вы сейчас согласны на условия данного договора, а так же и на цену аренды, а это именно 10 мил. р. ГК РФ Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды безусловно прекращает свое действия с момента когда у Вас возникнет право собственности.

2.

Или же мне в любом случае придется заплатить 10 млн за аренду независимо от оформления в собственность этой земли?

Сейчас как Вы описываете в Договоре аренды условия о единовременном внесения платежа за этот год, таким образом Вы будете обязаны платеж внести полностью, если полностью не внесете, то это означает не выполнение условия договора аренды ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

3.

И вообще законно ли требовать по договору оплату за земельный участок на год вперед для физ лица?

Это условия аукциона, поэтому выдвигаться условия могут любые, и перед тем как участвовать в них, Вы ознакамливаетесь с ними и соглашаетесь. Да законно.

4.

Назначение участка под ижс. Если я оформляю землю в собственность за 1-2 месяца, то арендой соответственно я пользоваться уже не буду, на сколько правомерно прописано в договоре, что внесенные деньги возврату не подлежат?

Если у Вас есть рычаги чтобы оформить в собственность очень быстро это одно, но Вам необходимо смотреть проект Договора аренды, а именно подразумевает ли он, и дает ли право на оформление данного участка в собственность.

5.

А если эти деньги не вносить, а рассчитаться по факту, когда участок будет в собственности, заплатить за аренду?

Это будет нарушение Договора аренды, и с Вами могут его на законных основаниях расторгнуть.

6.

Боюсь заморочиться этим, что с меня взыщут полную стоимость 10 млн, а этот участок моя мечта уже много много лет. Подскажите, пожалуйста, что мне делать, как быть?

Да с Вас именно так и взыщут полную стоимость арендной платы за первый год.

Что Вам делать:

1. Обратиться к юристу с проектом Договора аренды для изучения, и дачи Вам рекомендаций.

2. Составить и направить Протокол разногласий, именно указать о завышенной цены аренды, предложить форму оплаты, и непосредственно уже по Договору какие именно у Вас возникнут вопросы.

3. Подумайте стоит ли это того, чтобы оплатить разово 10 мил. руб. и на следующий год так же. Может Вам следует мечту исполнить именно в другом месте и купить уже за меньшую цену и сразу в собственность.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте, Елена, на мой взгляд, размер арендной платы непомерно завышен ст.614 ГК РФ. но если Вас это устраивает, то нет никаких проблем, в конце концов, у нас предусмотрена свобода договора, ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

...

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

...

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

...

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

Здравствуйте, согласен полностью с коллегой Логаком, по общему правилу выкупить земельный участок возможно после окончания договора аренды, ст 39.12 ЗК РФ, даёт вам преимущественное право покупки участка, который находился в аренде, выкупная цена определяется администрацией

Поэтому всё зависит от вашего договора и условий выкупной цены.

Если вы выкупите участок в собственность за более короткий срок, чем год, тогда внесенная авансом сумма арендной платы окажется излишне уплаченной и будет составлять неосновательное обогащение арендодателя, подлежащее возврату в силу положений ст.1102 ГК РФ.

.

В этой связи считаю, что положение договора о недопустимости возврата арендной платы, уплаченной вперед за год, является незаконным, как противоречащее целевой природе арендного платежа. Вместо недопустимости возврата арендодатель мог использовать условие о неустойке в случае досрочного прекращения договора. Однако, у него не хватило правовой культуры и интеллектуальных способностей, что и привело его к ошибке.

.

Для предотвращения переплаты вы можете внести платеж в меньшем размере за более короткий срок аренды, то тогда арендодатель может посчитать, что лишился ожидаемой выгоды и потребовать в судебном порядке внесения всей обусловленной арендной платы за годичный срок либо расторжения договора (п.2 ст.450, ст.619 ГК РФ).

.

Условие о годичной предоплате законно, так как оно изначально было предусмотрено конкурсной документацией. Статус арендатора-физлица на вывод о законности не влияет.

.

Тактика вашего поведения может состоять в попытке согласовать иной порядок внесения арендной платы, с уменьшением доли единовременного платежа с года до нескольких месяцев, достаточных для прохождения процедур досрочного выкупа участка.

Либо в отказе от исполнения договора с подысканием более доступного варианта покупки участка с домом. В этом случае вероятна потеря задатка, внсесенного для допуска к участию в конкурсе.