Отсутствие защитных козырьков в новом многоквартирном доме - кто несет ответственность и какие права у жильцов?

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно подп. "в" п. 2 разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Вместе с тем ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 14 ст. 1 ГРК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В рассматриваемом случае определяющим фактором является законность установки козырька и размещения входной группы помещения в многоквартирном доме.

Как следует из вопроса, проектной документацией данного многоквартирного дома козырек и входная группа предусмотрены не были, однако на стадии выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию они уже фактически были размещены. Кроме этого, спорное помещение было приобретено у прежнего собственника в таком виде, имеется соответствующий кадастровый паспорт.

В соответствии с ранее действовавшей ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости, под которым понимается выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные названным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 23 Закона N 221-ФЗ при учете изменений объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости).

Как следует из ст. 22 Закона N 221-ФЗ, по общему правилу необходимыми для кадастрового учета документами являются в числе прочих технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства).

Согласно ч. 1 ст. 41 Закона N 221-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Однако содержание информации в кадастровом паспорте о козырьке и входной группе не свидетельствует о законном их размещении (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2021 г. N 13 АП-2179/21 по делу N А 56-1999/2020).

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (п. 10 ст. 55 ГрК РФ).

В этой связи полагаем, что в случае, если входная группа и козырек были возведены до момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и уполномоченными органами было выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, а в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то есть все права по владению и пользованию имуществом, в том числе общим имуществом многоквартирного жилого дома, возникли у собственников помещений такого дома с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, обязательным условием которого является подтверждение факта создания объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома, то есть предоставление разрешения на ввод его в эксплуатацию, то в таком случае, по нашему мнению, входная группа и козырек размещены законно. Данный вывод подтверждается решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 06 апреля 2012 г. по делу N 2-472/12; апелляционным определением СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 06 марта 2019 г. по делу N 33-1304/2019.

В случае же, если прежним собственником помещения данные объекты установлены самовольно, то есть реконструкция помещения произведена в нарушение действующего законодательства, в частности, в отсутствие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, в результате чего ограничивается право собственности иных собственников на общее имущество многоквартирного дома, требования о демонтаже, на наш взгляд, являются законными. В этой связи смотрите: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 мая 2018 г. N Ф 09-2411/18 по делу N А 50-19714/2017; апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 09 ноября 2015 г. по делу N 33-12228/2015; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 15 АП-19267/19; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2015 г. по делу N 33-3795/2015; определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2020 г. по делу N 8 Г-21624/2020[88-22001/2020].

Дополнительно сообщаем, что Правилами бла

Здравствуйте.

Юристы не архитекторы, поэтому нам трудно без консультации со специалистами ответить на вопрос нужно ли устанавливать козырек или конструктивные особенности здания позволяют этого не делать.

Но мы прекрасно знаем, что в подобных ситуациях хорошо помогает массовая рассылка жалоб в префектуру, прокуратуру, жилищную инспекцию, местным депутатам, в комитет архитектуры и градостроительства города Москвы.

В соответствии со статьей 12 Федеральным законом "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" вам обязаны будут ответить в 30-дневный срок с момента регистрации обращения, дать мотивированный ответ.

И на основании анализа этих ответов можно будет придти к какому-то правовому выводу, оценить перспективы и определить дальнейшие меры по защите ваших нарушенных прав.

С уважением.