Вот только будет ли такой договор касаться сделок, совершенных до его заключения?

Ситуация: моя мама продает свою квартиру и часть денег дает мне на приобретение квартиры для меня. Я состою в браке и, кроме того, у меня имеется старший брат. Я хочу обезопасить себя (чтобы не потерять квартиру) на случай: а) развода или (никто ведь не застрахован) смерти супруга. Если я сейчас просто куплю квартиру на выделенные мне деньги, то она будет считаться совместно приобретенным имуществом, следовательно, в случае развода на половину может претендовать мой супруг, а в случае его смерти – его родня; б) смерти\изменения обстоятельств здоровья или жизни у мамы (в этом случае, если оформить квартиру на маму, то на нее сможет претендовать мой брат). Варианты, которые, как я понимаю, существуют:

1) Оформляем квартиру на маму, затем – дарение. Опасность этого варианта: т.к. речь идет о квартире в строящемся доме, то до момента получения свидетельства о собственности может пройти больше 2-х лет. За это время есть риск осуществления пункта б. Кроме того – куча бумажек, которые придется оформлять за все это время.

2) Я покупаю квартиру за наличные и оформляю ее на себя. Риск осуществления пункта а.

3) Мама кладет деньги на счет, оформляет дарение на эти деньги, я с этого счета оплачиваю переводом покупку квартиры. Тут могут быть 3 проблемы: 1) квартиру придется покупать за наличные; 2) за перевод из банка в банк может сниматься значительный процент; 3) акт дарения должен пройти государственную регистрацию, а за это время квартира может «уйти».

4) Мы с мужем заключаем брачный договор, по которому любое приобретенное в браке имущество считается собственностью того, на кого оно зарегистрировано. Я покупаю квартиру и регистрирую ее на себя. Вот только будет ли такой договор касаться сделок, совершенных до его заключения? Какие тут есть риски, я пока не поняла. Проблема пока только с мужем, который обижается на предложение заключать брачный договор.

Прошу совета экспертов: как лучше поступить в такой ситуации, чтобы поменьше возиться с бумагами и получить оптимальный результат? Может быть, есть какие-то еще менее трудо-и энергозатратные варианты? Большое спасибо за ответ и успехов в Вашей работе!