Право на землю - что выбрать, судиться или продавать?

На самом деле и то и другое особых перспектив не имеет.

Сроки вы уже пропустили.

1. В Вашем случае земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, однако реконструкция и постройка новых зданий невозможна (ст. 85 Земельного кодекса РФ).

2. Вы вправе обратиться с иском как об обжаловании принятых правил землепользования (но пропущен срок исковой давности), так и с ходатайством о переводе земель из одной категории в другую, и обжаловать отказ администрации (ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", КАС РФ)

3. Вы можете обратиться с заявлением о выкупе земельного участка (ст. 107 Земельного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 "Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации"

Что Выгоднее решать только Вам.

Если землю планируют использовать как парк, ее должны выкупить у вас. Вам необходимо узнать более точно этот вопрос, а потом уже решать как действовать дальше. Либо ждать предложений по цене выкупа, либо оспаривать включение участка в охранную зону.

Перспективы оспаривания, не видя никаких документов, никто сказать не сможет.

Исходя из фабулы проблемы, у вас два варианта действий: (1) оспаривание наложенного обременения вследствие смены зонирования или (2) предъявление требования о выкупе вашего земельного участка к муниципалитету.

Первый вариант. Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ вы имеете право оспорить смену зонирования и направить предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки (местную администрацию) на основании того, что в результате применения правил землепользования и застройки снизилась стоимость вашего земельного участка и объекта капитального строительства (дома), что влечет за собой ограничения права распоряжения. После поступления вашего предложения комиссия в течение 25 дней принимает решение о рекомендации к внесению изменений либо об отклонении вашего предложения с обоснованием. Далее это заключение отправляется к главе местной администрации, который также в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения Вам (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ). Таким образом, вам можно снять обременение с вашего земельного участка в случае одобрения предложения комиссией и главой администрации. Согласно судебной практике людям отказывают при отсутствии обоснований к изменениям. Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июля 2010 г. по делу N А 67-8416/2009 суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о признании незаконным решения административного органа об отказе вынести на публичные слушания вопрос об изменении вида территориальной зоны спорного земельного участка. Как указал суд, предприниматель не является правообладателем спорного земельного участка, в его заявлении не были приведены основания, предусмотренные ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, следовательно, заявление предпринимателя нельзя расценить как предложение в порядке ст. 33 ГрК РФ.

Однако, исходя из данного дела, у вас есть основание для оспаривания – снижение стоимости земельного участка.

Либо администрация может отказать вам на основании того, что при смене зонирования установление территориальной зоны определяется согласно сложившейся ситуации (в вашем случае – плохопахнущий ручеёк). Согласно фабуле территориальная зона вашего земельного участка – особо охраняемая природная территория, в которую согласно ст. 35 ГрК РФ включается земельные участки, имеющие рекреационное значение (в вашем случае – будущий парк). Таким образом, администрация обоснует свой отказ тем, что зонирование соответствует фактической ситуации на земельном участке.

Оспорить такое решение можно в городской (районный суд) с исковым заявлением о признании не действующими правила землепользования и застройки. В обоснование своих требований указать на то, что земельный участок с кадастровым номером «…» после установления территориальной зоны - особо охраняемая природная территория (рекреационного назначения) – вы не можете использовать его в соответствие с видом разрешенного использования (вы указали ИЖС), так как постройки запрещены, и также снижение стоимости земельного участка (обосновывала выше). В обоснование невозможности использования участка для застройки можно привести таблицу 15 Генерального плана города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 22.04.2014 № 86, в котором указано, что зоны средне-и малоэтажной застройки должны соответствовать условиям: «1) преимущественно жилого использования территории; 2) возможности сочетания жилых домов не выше четырех этажей, блокированных жилых домов и индивидуальных жилых домов городского типа не выше трех этажей; 3) развития вдоль улиц общественно-деловых и культурно-бытовых центров, ориентированных на удовлетворение повседневных потребностей населения». Что в соответствие с ч. 11 ст. 35 ГрК РФ не сочетается с назначением рекреационных зон: «зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом».

Обращаясь к судебной практике, можно привести похожее дело с зоной рекреационно-ландшафтных территорий. В апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.12.2017 N 44-АПГ 17-19 суть дела была в том, что их земельный участок отнесен к двум территориальным зонам: зоне рекреационно-ландшафтных территорий (Р-2) и зоне индивидуального жилищного строительства (Ж-4), что является недопустимым. При этом в отношении части земельного участка, расположенной в рекреационно-ландшафтной территориальной зоне, пятно застройки отсутствует, что не позволяет использовать его по назначению. Они обращались в Комиссию по землепользованию и застройке города Перми с предложением установить в отношении земельного участка с кадастровым номером единую территориальную зону индивидуального жилищного строительства, однако предложение было отклонено. В итоге суд удовлетворил иск и признал, что установление территориальной зоны рекреационно-ландшафтных территорий не соответствует параметрам планируемого развития территорий, предусмотренным для функциональной зоны малоэтажной застройки.

Таким образом, для оспаривания смены зонирования вам сначала необходимо обратиться в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с предложением о внесении изменений и обоснование своих требований. В случае отказа – иск в суд об оспаривании правил землепользования и застройки с приложением копии отказа главы местной администрации предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения.

Второй вариант. Если ваш участок хотят использовать для засадки деревьев как особо охраняемую территорию, то муниципалитет должен изъять ваш земельный участок для государственных и муниципальных нужд, заплатив за это определенный размер возмещения. Данный аспект регулируется статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ, в которой прописаны особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Как раз в части 2 указано, что «при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению». То есть в вашем случае вам должны заплатить рыночную стоимость, определяемую на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ), за земельный участок и ваш дом. «Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости» (ч. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

Вы не должны сами требовать выкупа, потому что земля стала с обременением, так как именно город хочет реализовать проект парка, а без изъятия муниципалитет не имеет право ничего делать, так как это ваша собственность (ч. 1 ст. 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом»).

Для большего понимания рассмотрим процедуру изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Во-первых, согласно п. 1.2. постановления Администрации города Перми от 26.11.2018 №921 «Об утверждении Регламента взаимодействия функциональных органов администрации города Перми, подведомственных им муниципальных учреждений при изъятии земельных участков для муниципальных нужд» изъятие земельных участков для муниципальных нужд, подведомственными им муниципальными учреждениями при изъятии земельных участков для муниципальных нужд осуществляется департаментом земельных отношений администрации города Перми, департаментом имущественных отношений администрации города Перми, функциональными органами администрации города Перми. Таким образом, именно эти органы правомочны осуществлять изъятие.

Во-вторых, вы, как собственник земельного участка, в соответствие с п. 5 ст. 279 ГК РФ должны быть извещены о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: сам земельный участок; объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке; цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Также положения об изъятии содержаться в Земельном кодексе РФ, а именно в статье 56.3. В ней прописано, что для «изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования; 2) утвержденными проектами планировки территории». То есть вам необходимо удостовериться в наличии вышеуказанных документов. Также в статье 56.3 подтверждается наличие основания для принятия решения «об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории», которое можно обжаловать в суд, в течение 3 месяцев со дня уведомления Вас о принятом решении об изъятии (ч. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Т.е. если срок исковой давности еще не вышел, вы можете либо обжаловать решение об изъятии вашего участка, либо процедура изъятия последует далее.

Рассмотрим судебную практику в случае обжалования решения об изъятии вашего участка для муниципальных нужд. В решении Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.10.2021 по делу № А 39-4054/2021 (г. Саранск) индивидуальный предприниматель Николаева Мария Григорьевна обратилась в арбитражный суд с заявлением к Правительству Республики Мордовия о признании недействительным постановления от 10.03.2020 № 147 «Об изъятии земельных участков, в том числе земельных участков, подлежащих образованию, и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Республики Мордовия» в части изъятия у нее земельного участка, который требовался для строительства автодороги. Участок принадлежал ИП Николаевой М. Г. на праве собственности. В итоге суд отказал в удовлетворении заявления, потому что нарушений в процедуре изъятия найдено не было, вынесенное постановление содержит ссылки на все документы, на основании которых оно принято, обязательные условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства объекта соблюдены. Кроме того, в деле указано, что на территории Республики Мордовия утверждена документация по планировке территории, включающая проект планировки территории и проект межевания территории, предназначенной для строительства и размещения объекта строительства дороги, утверждена основная часть проекта межевания территории, предназначенной для строительства и размещения вышеуказанного объекта, а по итогам проведения Управлением государственной экспертизы Республики Мордовия государственная экспертиза проекта выдала положительное заключение. При этом вышеперечисленная документация заявителем не оспаривалась. Доводы ИП Николаевой М. Г. сводятся к оспариванию целесообразности изъятия для государственных нужд земельного участка.

Таким образом, в случае обжалования решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд вам могут отказать в удовлетворении в связи с неосновательными доводами о невозможности изъятия (мало информации, необходимы какие-либо нарушения в документации либо аргументы в обоснование, почему нельзя изъять, так как в случае соблюдения администрацией города всей процедуры, в исковых требованиях вам откажут).

Далее обратимся к судебной практике, которая содержит ряд пояснений для наиболее лучшего понимания ситуации в случае вашего согласия на изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС 16-9944, А 55-5004/2014 прописаны следующие правовые позиции.

Во-первых, размер возмещения ваших убытков должен определяться с учетом стоимости имущества (т.е. земельного участка) на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае несогласия с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо не достижением соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ). Т. е. если вы согласитесь на выкуп вашего земельного участка, но вас не устроит выкупная стоимость или что-либо еще, то муниципалитет вправе обратится в суд для завершения сделки на таких условиях, которые определит суд.

Во-вторых, в данном определении содержится правовая позиция из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, которая говорит о том, что в случаях несогласия собственника со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 вышеуказанного обзора).

Таким образом, при недостижении согласия между вами и муниципалитетом о выкупной стоимости или других положений договора, условия определит суд при подаче администрацией города заявления в суд об изъятии вашего участка.

В большинстве случаев суды удовлетворяют иски о принудительном изъятии земельных участков для муниципальных и государственных нужд. Например, в решении Нахимовского районного суда (г. Севастополь) от 30.07.2020 по делу № 2-3270/2019 исковые требования Министерства обороны Российской Федерации удовлетворили. Свои требования истец аргументировал тем, что заключен государственный контракт на выполнение полного комплекса работ по строительству (реконструкции) аэродрома «Бельбек» (г. Севастополь). Изъятие будет компенсировано в размере 312000 рублей. Министерство обороны должным образом проинформировало о необходимости изъятия (размещение на официальных сайтах Минобороны, Правительства Севастополя, нахимовского района Севастополя информации, в СМИ, в газете). Суд посчитал, что процедура изъятия соблюдена, основание для изъятия имеются (строительство аэродрома (п. 2 ч. 1. ст. 49 ЗК РФ)). Единственное, что

Единственное, что изменил суд в пользу ответчика – по итогам экспертизы оценки стоимости земельного участка поднял выкупную цену до 403022 рублей.

К аналогичным выводам пришли суды в решениях Магаданского городского суда от 29.11.2016 по делу № 2-3630/201, Шигонского районного суда Самарской области от 29 марта 2021 г. по делу № 2-104/2021 и других.

Подводя итог всего вышесказанного, в случае решения муниципалитета об изъятии вашего участка для муниципальных нужд, на мой взгляд, перспективнее будет согласиться, так как при несогласии с какими-либо условиями договора, вы сможете их оспорить в суде (например, поднять выкупную стоимость); при оспаривании самого решения об изъятии, если не будет каких-либо нарушений в документации или процедуре самим муниципалитетом, вам скорее всего откажут (вывод по анализу судебной практики), так как органы местного самоуправления вправе осуществлять данное решение.

Если же изъятие вам не предлагают, и проект парка так и остается проектом без каких-либо продвижений по его реализации, а конкретно - выкуп вашего участка, то перспективнее сначала требовать смену зонирования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, а случае отказа подавать иск в суд.

Ответ отключен модератором