Как обезопасить себя при снятии обременения квартиры в залог за товар на 3 млн?

Квартира у нас нах-ся в ипотеки и мы платим ежемесячный платеж, в данный момент возникли трудности с погашением. ИП предложил сумму для снятия с обременения в примерно 3 млн, чтобы в дальнейшем мы ему помогли за счет квартиры стоимостью 7 млн в залоге взять товар у поставщика. Он нам скидывает договор поставки с поставщиком. С нами он хотел заключить договор займа но сумма 3 млн. Я сразу уточнила как-то составить договор так, чтобы мы не были должны сумму 10 млн руб в итоге. В итоге договор поставки поставщика завода и покупателя (который дает нам 3 млн на снятие обременения). Товарная партия на сумму указанную в п. 3.1. договора Поставляется Покупателю написан срок будет, с момента нотариального удостоверения договоров (договора) залога. Если нотариальновсе будет заверено, то в случае неоплаты без суда недвижимость могут выставить на торги? Подскажите пож-та каковы риски потери имущества? Я так понимаю с нами должен быть составлен договор отдельно, но как прописать чтобы мы не должны были вместо 7 млн,10 млн? Договор поставки, как я понимаю поставщик и покупатель, нас там нет. Какой можно договор заключить отдельно с покупателем товара (мы выступаем в роли инвесторов, даем в работу 4 млн на товар получается), как себя обезопасить. Не заключать нотариальный договор?