Купили землю, дорога к участку частная собственность. Что можно сделать? И какие правила в данном случае.

Здравствуйте, Алексей!

Вы можете согласно ст.274 ГК РФ установить сервитут, т.е. право ограниченного пользования, но возможно взимание платы за это, а это может быть обременительно:

Цитата:

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Юридическое заключение

по вопросу установления сервитута

Краткая фабула дела: в юридическую клинику обратился гражданин, который приобрел земельный участок, а дорога к нему проходит через частную собственность. Как гражданин может пользоваться данной дорогой?

Для начала разберемся с тем, может ли дорога находится в частной собственности? Обратимся к п. 1 ст. 6 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями):

«Автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц».

В п. 12 ст. 6 вышеуказанного закона говорится:

«К собственности физических или юридических лиц относятся автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Т.е. дорога будет являться частной собственностью, если она была построена физическим или юридическим лицом за счет собственных средств.

Далее следует сказать о том, что дороги могут быть как общего пользования, так и необщего пользования. Об этом говорится в п. 4 ст. 5 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями):

«К автомобильным дорогам необщего пользования относятся автомобильные дороги, находящиеся в собственности, во владении или в пользовании исполнительных органов государственной власти, местных администраций (исполнительно-распорядительных органов муниципальных образований), физических или юридических лиц и используемые ими исключительно для обеспечения собственных нужд либо для государственных или муниципальных нужд. Перечни автомобильных дорог необщего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения утверждаются соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В перечень автомобильных дорог необщего пользования регионального или межмуниципального значения не могут быть включены автомобильные дороги необщего пользования федерального значения и их участки. Перечень автомобильных дорог необщего пользования местного значения может утверждаться органом местного самоуправления».

Из данного пункта следует, что дорога может являться дорогой необщего пользования, если используется только для обеспечения собственных нужд.

Итак, как же гражданин может пользоваться данной дорогой? Согласно п. 1 ст. 274 ГК

«Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Таким образом, гражданин имеет право пользоваться данной дорогой, но стоит упомянуть п. 5 ст. 274 ГК, в котором говорится о том, что собственник участка может устанавливать соразмерную плату за пользование участком.

Приведу пример из судебной практики, Решение № 2-1141/2020 2-46/2021 2-46/2021 (2-1141/2020~М-718/2020 М-718/2020 от 2 июля 2021 г. по делу № 2-1141/2020 Ярославского районного суда (Ярославская область).

Судом было установлено:

Полякова Анна Альбертовна обратилась в суд с иском к Порфирову Виктору Александровичу. С учетом уточнения исковых требований, окончательно просила:

- установить в свою пользу постоянный бессрочный сервитут в отношении ЗУ:734 на площади 201 кв.м. в соответствии со схемой, подготовленной кадастровым инженером ООО «Кадастр-сервис» ФИО 1,

- установить величину годовой платы за сервитут в размере 1 443,74 руб.,

- установить, что оплата сервитута осуществляется истцом ежегодно и единовременно в указанном размере не позднее 01 июля каждого календарного года.

В иске указано, что доступ к ЗУ:716 всегда осуществлялся через проезд, который, как выяснилось при уточнении границ смежного земельного участка, находится в границах ЗУ:734. Ответчик намерен возвести по границам своего участка забор, в связи с чем истец лишится возможности прохода и проезда к своему ЗУ:716. Администрация ЯМР на запрос истца о возможных путях доступа к ЗУ:716 рекомендовала обратиться к собственнику ЗУ:734 за установлением сервитута. Земельный участок должен быть обеспечен доступом к землям общего пользования. Организация проезда по краю ЗУ:734 является наикратчайшим и наименее обременительным способом обеспечения доступа. Иные варианты обеспечения доступа являются более протяженными, предполагают необходимость установления сервитутов в отношении двух и более объектов недвижимости, выполнение работ по устройству проезда (прохода). Ответчик отказывается от заключения соглашения об установлении сервитута.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно ч. 8 ст. 23 ЗК РФ сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из данных публичной кадастровой карты следует, что проезд на ЗУ:716 без установления сервитута невозможен. ЗУ:716 с одной стороны граничит с водоемом (прудом), с других сторон граничит с участками с кадастровыми номерами №, с ЗУ:734, с ЗУ:1785.

Спор имел место в отношении наиболее оптимального варианта доступа на ЗУ:716/ установления сервитута. Учитывая изложенное, суд считает возможным установление сервитута по варианту, предложенному истцом.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил:

Исковые требования Поляковой Анны Альбертовны к Порфирову Виктору Александровичу об установлении сервитута удовлетворить.

Далее обратимся к п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).

7. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика.

Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

В судебной практике, есть однозначное решение, по вопросу установления сервитута для проезда при наличии иной дороги. Например, Решение № 2-19/2020 2-19/2020 (2-396/2019~М-394/2019 2-396/2019 М-394/2019 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2-19/2020 Пронского районного суда (Рязанская область).

[quote]Судом было установлено:

Карцева Т.Н. обратилась в суд с иском к Пахомову Д.А., администрации МО - Пронский муниципальный район Рязанской области об установлении частного бессрочного безвозмездного земельного сервитута.

В обоснование иска истец указала, что ей на праве собственности принадлежат два земельных участка, расположенных по адресу: : земельный участок и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ истец получила в администрации МО-Пронский муниципальный район разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ. истец приступила к строительству жилого дома. В настоящее время возведены фундамент, стены и к

Продолжение заключения: [i][/i][u][/u]

Судом было установлено:

Карцева Т.Н. обратилась в суд с иском к Пахомову Д.А., администрации МО - Пронский муниципальный район Рязанской области об установлении частного бессрочного безвозмездного земельного сервитута.

В обоснование иска истец указала, что ей на праве собственности принадлежат два земельных участка, расположенных по адресу: : земельный участок и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ истец получила в администрации МО-Пронский муниципальный район разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ. истец приступила к строительству жилого дома. В настоящее время возведены фундамент, стены и крыша, но на кадастровый учет дом еще не поставлен. Истец является собственником вышеуказанных земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ. Все это время проезд и проход к земельным участкам истца осуществлялся по проселочной грунтовой дороге, которая существует много лет и проходит вдоль границы земельного участка истца с кадастровым номером №, так как другого проезда к земельным участкам истца просто не существует. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что земельный участок по другую сторону дороги поставлен на кадастровый учет под номером № и предоставлен в аренду ответчику Пахомову Д.А. сроком на 20 лет. ДД.ММ.ГГГГ истец на грузовой машине привезла стройматериалы для строительства жилого дома, фундамент которого был возведен еще ДД.ММ.ГГГГ. По этому поводу возник конфликт с ответчиком Пахомовым Д.А., который возражал против использования его земельного участка для подъезда к строящемуся дому. Поскольку у истца отсутствует иной проход и подъезд к своим земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, кроме как грунтовой проселочной дороги, которая в настоящее время входит в состав земельного участка с кадастровым номером, арендуемого ответчиком Пахомовым Д.А., и между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение об установлении и условиях сервитута, истец вынужден обратиться в суд.

Пунктами 1,3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По смыслу закона сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд с учетом приведенных норм закона, установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу о том, что истица не доказала в процессе рассмотрения дела, что проход и проезд к ее земельным участкам и жилому дому невозможны без обременения сервитутом земельного участка ответчика.

Достоверных доказательств того, что реализация прав истицы в отношении принадлежащего ей имущества невозможна иным способом, кроме установления сервитута на земельном участке, который принадлежит Пахомову Д.А., в материалы дела не предоставлены.

Решение суда было следующим:

Отказать в удовлетворении исковых требований Карцевой Т.Н. к Пахомову Д.А., администрации МО - Пронский муниципальный район Рязанской области об установлении частного бессрочного безвозмездного земельного сервитута на земельном участке с кадастровым номером № в указанных границах для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам истца с кадастровыми номерами № и № и стоящему жилому дому.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что гражданин может установить сервитут и таким образом пользоваться дорогой, но при условии, что иного проезда к земельному участку нет.

Заключение подготовила Наджафалиева Захра Ибадатовна