Прекращение договора аренды при смерти Арендатора ИП - юридические аспекты.

Добрый день!

В соответствии с п.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Поскольку арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, на которого в соответствии со ст.23 ГК РФ распространяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, то договор аренды непосредственно связан с личностью.

В соответствии с пунктом 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью гражданина, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Поскольку статус индивидуального предпринимателя непосредственно связан с личностью и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, следовательно, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

В силу п. 10 статьи 22.3 Федерального закона от 08.08.2001 года 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — статус предпринимателя не переходит к другому лицу в порядке правопреемства и прекращается со смертью гражданина.

Расторжение договора аренды (прекращение обязательств по нему) в связи со смертью арендатора возможно только в случаях, когда это основание прямо предусмотрено в договоре либо его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В других случаях договор аренды сохраняет силу, а права и обязанности арендатора от умершего гражданина переходят к его наследнику (п. 1 ст. 418, п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Поэтому если стоит задача расторгнуть договор в одностороннем порядке, нужны иные основания.

1. Если вы Арендодатель, тогда, возможно, немного Вас расстрою.

Смотрим ч 2 ст 617 ГК РФ

" В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора."

ТО ЕСТЬ, согласно данной норме в случае смерти арендатора его права и обязанности по общему правилу переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Вместе с правами переходит обязанность вносить оплату, независимо от того, пользовались имуществом или нет. Соответственно, арендная плата продолжит копиться, а расторгнуть договор сразу после смерти как наследники Арендатора, так и Арендодатель в близайшие 6 месяцев могут быть и не вправе.

2. В договоре м.б. прописано прямое указание на автоматическое расторжение договора аренды в случае смерти Арендатора, являющего ИП.

Тогда вы все предусмотрели и Вам повезло.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Таким образом, можно предположить что в случае смерти индивидуального предпринимателя, к его правам и обязанностям вытекающим из договора аренды имущества в целях осуществления коммерческой деятельности, с момента его физической смерти можно применить положения ст. 419 ГК РФ Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Обратите внимание, нет ли в договоре с ним пункта, регулирующего прекращение договора аренды в случае смерти арендатора.

Для прекращения договора следует обращаться в суд?