Вопрос о расторжении договора аренды помещения - юридическая сила решения директора и возможные способы защиты прав на помещение

Первое - договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Второе - судя по тексту, коммунхоз муниципальное предприятие, следовательно, имущество муниципальное, так что прав на заключение договора аренды с правом выкупа (приватизация) у директора явно нет. Не предусмотрен такой способ приватизации (ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ

"О приватизации государственного и муниципального имущества"

(с изменениями от 27 февраля 2003 г.)

Третье - расторгнуть такой договор он имеет право (ст. 610 ГК РФ).

Четвертое - но у Вас имеется преимущественное право на заключение договора аренды (ст. 621 ГК РФ). В случае необходимости можете использовать его по правилам этой статьи.

В качестве комментария.

"Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа

от 18 июня 2001 г. N КГ-А40/2965-01

Федеральный арбитражный суд Московского округа

при участии в заседании: предст. истца - Голованова В.Ю., дов. от 07.12.2001 N 82,

рассмотрев кассационную жалобу МГКА на решение от 6 марта 2001 года

по делу N А40-1174/01-64-17

Арбитражного суда г. Москвы,

установил:

Московская городская коллегия адвокатов обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о переводе прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО "Фирма Брайн Эстейт".

К участию в деле привлечено ООО "Фирма Брайн Эстейт" в качестве 3-го лица.

Решением арбитражного суда от 06.03.2001 в удовлетворении иска отказано.

На данное решение суда подана кассационная жалоба МГКА, в которой ставится вопрос о его отмене как необоснованного.

В судебном заседании заявитель доводы своей жалобы поддерживал, представители ДГМИ и 3-го лица, извещенные о дне слушания дела, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, выслушав представителя заявителя, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что поскольку договор истца и ответчика на аренду спорного помещения от 22.05.95 N 1-1062/95 был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие с 13.09.2000 по требованию арендодателя, то положения п. 1 ст. 621 ГК РФ к взаимоотношениям сторон не могут быть применены. Истец преимущественным правом арендатора, как и правом требования перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному после прекращения действия договора N 1-1062/95 договору не обладает.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением требований ст. 610, 621 ГК РФ.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора.

В этой связи и в соответствии со ст. 176 АПК РФ решение суда подлежит отмене, как вынесенное с нарушением требований ст. 610, 621 ГК РФ.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон и с учетом установленных обстоятельств и требований закона разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 174-177 АПК РФ, постановил:

решение от 06.03.2001 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-1174/01-64-17 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы".