Проблемы с сделкой купли-продажи нежилого здания и удаленным кадастровым номером земли - что делать?

995₽ VIP

Думаю, здесь надо работать в нескольких направлениях:

..

1) Запрос в нотариальную палату относительно правовой оценки действий нотариуса. Зачастую рядовые нотариусы в спорных ситуациях просто перестраховываются, а консультироваться в палате им недосуг..

..

2) Официальный запрос в БТИ относительно статуса участка.

..

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю недвижимости отдельно от земли. Соответственно, по итогам ответов на запросы уже выстраивать стратегию, вероятно придётся заняться оформлением земельного участка.

.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Вероятно нотариус просит представить договор бессрочного пользования с администрацией, если нет договоров аренды.

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022)

ЗК РФ Статья 39.9. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 39.9. ЗК РФ

Развернуть

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа.

2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3) казенным предприятиям;

4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

3. В решении о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование указывается кадастровый номер земельного участка, а также:

1) наименование организации, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц в случае предоставления земельного участка юридическому лицу;

2) наименование органа местного самоуправления в случае предоставления ему земельного участка;

3) наименование органа государственной власти в случае предоставления ему земельного участка.

4. Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в настоящей статье лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено статьями 39.10 и 39.20 настоящего Кодекса.

Здравствуйте, Сергей Анатольевич!

Нотариус не прав конечно же.

Потому что землю надо указывать в том случае если она была оформлена.

А у вас она не оформлена. Даже нет кадастрового номера.

И это вовсе не препятствует продаже доли.

Если все иные условия соблюдены (ст. 549, 250 ГК РФ).

Можно либо спорить с нотариусом.

Либо найти другого - более умного.

Что касается кадастрового номера, то действительно его может не быть, если участок не межевали.

Отвечал Вам ранее.

И настаиваю на том же.

Нотариус не прав конечно же.

Потому что землю надо указывать в том случае если она была оформлена.

А у вас она не оформлена. Даже нет кадастрового номера.

И это вовсе не препятствует продаже доли.

Если все иные условия соблюдены (ст. 549, 250 ГК РФ).

Можно либо спорить с нотариусом.

Либо найти другого - более умного.

Что касается кадастрового номера, то действительно его может не быть, если участок не межевали.

Слушайте. Если два дольщика передают свои доли третьему дольщику - нотариус не нужен вообще. Составляйте простую письменную сделку и регистрируйте в Росреестре. Земля для этой сделки не имеет никакого значения. И помашите ручкой нотариусу.

Нотариус прав.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (п.1 ст.552 ГК РФ).

.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

.

В силу требований закона вам необходимо сначала оформить права на использование земли, и только потом продавать доли здания.

С этой целью собственнику участка необходимо выполнить постановку участка на кадастровый учет, составить межевой план, заключить с собственниками здания договор аренды земельного участка, и только потом вы сможете удостоверить договор купли-продажи долей здания и переход прав на земельный участок к третьему собственнику.

Здравствуйте Сергей Анатольевич

Нотариус прав (ва) .

, так как в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ

Всем долевикам прежде чем совершить сделку нужно определить доли по земле путем заключения соглашения в порядке ст. 252 ГК РФ и зарегистрировать в регистрирующем органе долю за каждым.

Для этого приглашайте кадастрового инженера для проведения замеров земельного участка и постановки земельного участка на кадастровый учет. Составляйте соглашение о выделе долей каждому по земельному участку. Нотариально заверяйте

В пункте 1 статьи 11.4 ЗК РФ указано, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование

Здравствуйте Сергей Анатольевич!

Можно пробовать регистрировать Договор купли-продажи без участия нотариуса, составьте договор и подайте на регистрацию через МФЦ. Тем более у Вас продажа без 3-х лиц, а выкупает один из всех собственников.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости

Если в Росреестре запросят документы по земельному участку. То уже ни чего не поделать, необходимо всем 3-м собственникам обратиться в Администрацию и заключить долгосрочный Договор аренды, и после этого Вы сможете осуществить продажу.

А запросить могут, на основании

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Сергей Анатольевич!

Если не ясно когда будут продавать 2 собственника, то только через нотариуса сделка. Если Всех собрать обговорить условия продажи, прийти к одной дате, то можно пробовать регистрировать Договор купли-продажи без участия нотариуса, составьте договор и подайте на регистрацию через МФЦ. Тем более у Вас продажа без 3-х лиц, а выкупает один из всех собственников.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости

Если в Росреестре запросят документы по земельному участку. То уже ни чего не поделать, необходимо всем 3-м собственникам обратиться в Администрацию и заключить долгосрочный Договор аренды, и после этого Вы сможете осуществить продажу.

А запросить могут, на основании

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Если Будет приостановка в Росреестре, то необходимо делать документы на земельный участок.

Всего Вам наилучшего!

Так земля ни у кого из собственников этого помещения ни в собственности, ни в аренде!

Следственно продавая свою долю (часть помещения) как он, собственник (любой из дольшиков) привязан к земле?!

Ответ: Калашников В.В.

Как здесь так и там я вам повторяю.

Межевание земли было сделано в 2010 году, был сформирован участок земли, земля была с границами и в аренде, но! была в аренде сроком на 1 год без обязательной государственной регистрации. То есть можно каждый год брать в аренду этот земельный участок и не регистрировать его в Росреестре!

В какой-то момент В Росреестре внесли поправки, насколько я понял, что если участок земли не обременен 3 года или 5 лет, то он удаляется из базы! В след за ним и границы и кадастровый номер.

На данный момент есть отдельно стоящее здание, но у него нет договора аренды либо собственности. Двое из 3 дольщиков хотят отдать свои доли 1-му дольщику.

Ответ: Степанов В.И.

А если земля на данный момент не в аренде и не в собственности?

Ответ: Окулова И. В.

А разве такое возможно? Взять у Администрации землю в бессрочное пользование?

Ответ: Икаева М.Н.

Как и писал ранее межевание было, была временная не подлежащая регистрации аренда на 1 год. Были определены границы земельного участка и был получен кадастровый номер! Спустя время произошли изменения в Росреестре в следствии чего, земельный участок так как был не обременен по истечении 3 или 5 лет, его аннулировали и кадастровый номер был удален!

Значит что, сейчас для совершения сделки по зданию, нужно каждому из дольщиков брать в аренду землю под часть здания? Заказывать межевание?

Или как?

какой-то абсурд...

Логичнее дольщикам продать 1 дольщику свои доли и один уже собственник этого здания закажет межевание, возьмет в аренду землю под это здание!

Ответ: Степанов В.И.

Межевание земли было сделано в 2010 году, был сформирован участок земли, земля была с границами и в аренде, но! была в аренде сроком на 1 год без обязательной государственной регистрации. То есть можно каждый год брать в аренду этот земельный участок и не регистрировать его в Росреестре!

В какой-то момент В Росреестре внесли поправки, насколько я понял, что если участок земли не обременен 3 года или 5 лет, то он удаляется из базы! В след за ним и границы и кадастровый номер.

На данный момент есть отдельно стоящее здание, но у него нет договора аренды либо собственности. Двое из 3 дольщиков хотят отдать свои доли 1-му дольщику.

Ответ Калашникову В.В.

В том то и дело что межевание было! Я же написал все….

А по сделке, нотариус ссылается на какой то пленум…, и уперся в эту землю. Мол приходи подавай но получишь отказ! Мол без договора земли совершить эту сделку (продать одну долю другому нельзя)!

Ответ: Прокофьев С.Ю.

Дольщики не передают, не дарят, а продают свою долю другому дольшику.

Пока еще не ясен порядок (сразу оба продадут) или по отдельности в разное время каждый.

Но все ровно, интересный момент! Если можно не прибегать к услугам Нотариуса…

А то он со своей землёй, мол делайте сначала договор земли 🤦

От на вопрос: Старостин Н.В.

А не является ли это нарушением моих прав и дольщиков? Почему я не могу приобрести только часть помещения и только потом оформить договор земли или купить ее в собственность?

Межевание земли было сделано в 2010 году, был сформирован участок земли, земля была с границами и в аренде, но! была в аренде сроком на 1 год без обязательной государственной регистрации. То есть можно каждый год брать в аренду этот земельный участок и не регистрировать его в Росреестре!

В какой-то момент В Росреестре внесли поправки, насколько я понял, что если участок земли не обременен 3 года или 5 лет, то он удаляется из базы! В след за ним и границы и кадастровый номер.

На данный момент есть отдельно стоящее здание, но у него нет договора аренды либо собственности. Двое из 3 дольщиков хотят отдать свои доли 1-му дольщику.

Я не совсем понимаю почему кто-то из них должен для этого оформлять землю для совершения сделки по купле продаже?

А если не все из дольщиков захотят оформлять на себя эту землю или брать в аренду, либо оплачивать межевание и так далее...?