Как правильно оформить переход квартиры по дарственной и избежать налоговых проблем

Как лучше поступить в нашей ситуации.

У моей сестры есть квартира. Они с мужем переезжают из нее в другую квартиру (но новая пока не построена, они живут там с моего согласия). Деньги за нее я им отдала. Встал вопрос, как оформить всё это дело.

В квартире приписаны: сестра, ее муж, я. Владеют ей пока в равных долях по 13 сестра, ее муж и наш отец.

Сначала мы хотели оформить дарственную на меня. Но получается, что зять мне не родственник, и пришлось бы платить налог.

Потом мы хотели, чтобы все доли в квартире купила наша мама, а потом оформила дарственную на меня (не хочу, чтобы квартира являлась совместно нажитой в браке). Но вычитала, что Оформление сделки по продаже квартиры фиктивно, без передачи денег противоречит Гражданскому кодексу РФ. На языке закона это называется притворная сделка, которая притворяет совершаемое дарение. Такая сделка в соответствие со ст.170 ГК РФ является ничтожной. Деньги я ей отдавала, но официально же это нигде не зафиксировано...

Как лучше поступить, чтобы не платить налог и чтобы квартира перешла мне по дарственной?

И еще вопрос: при оформлении дарственной или договора купли-продажи из нее все должны быть выписаны? Или нам всем выписываться пока не обязательно? Потому что нашла следующую фразу в интернете: При продаже квартиры из нее должны выписаться все зарегистрированные граждане.

Заранее спасибо за ответ!