Строительство дома на земле садоводства СНТ в г.Казани - возможности и ограничения по новому ПЗЗ

Никак не сможете перевести.

Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.

При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ (п.2 ст.23.1 закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).

При возведении дома с нарушениями предельных размеров ваше уведомление об окончании строительства будет проверено на соответствие разрешенным паромерам строительства, вы получите уведомление о несоответствии (п.19,п.20 ст.55 ГрК РФ) , копия будет направлена в Росреестр, право собственности на садовый дом не зарегистрируют.

Ни о каком переводе в жилой дом не может быть и речи.

.

Здравствуйте Ильдар!

Объясняю Вам!

Таблицей 33 Градостроительный регламент территориальной зоны "Зона садоводчеств и огородничеств (СТ)" Правил землепользования и застройки города Казани, утвержденными Решением Казанской Городской Думы от 16 августа 2021 г. №5-8 определен максимальный размер дома, разрешенного для строительства в 100 кв.м при минимальном размере земельного участка в 400 кв.м, максимальном 1500 кв.м и отступе от соседнего участка в 3 м

Скажите пожалуйста если у меня 100% шанс после постройки дома с нарушением ПЗЗ г.Казани а именно касаемо предельных размеров ОКС

Так как ст.7 Проектирование не включила садовые дома с перечень домов, на которые требуется согласование архитектурно-градостроительного облика объекта, то в соответствии со ст.9 разрешения на строительство такого дома Вы можете не получать.

Однако, следует иметь ввиду, что для регистрации Вашего дома в Росреестре потребуется разработка технического плана в соответствии со ст.24. Требования к техническому плану Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который прилагается к перечню документов и по этому превышению Вы можете получить отказ в регистрации.

1 В данной ситуации по определению не может быть 100 % шанса.

Вы здесь сами себе противоречите: строите дом с нарушением ПЗЗ и в тоже время хотите чтобы у вас были 100 % на узаконивание этого дома. Так в жизни не бывает.

2. Дом, построенный с нарушением ПЗЗ является самовольной постройкой - статья 222 ГК РФ.

3. Чтобы узаконить самовольную постройку Вам придется в суд обращаться. Суды по таким делам в обязательном порядке назначают строительно-техническую экспертизу ст 79 ГПК РФ. На разрешение экспертизы, как правило, выносятся следующие вопросы:

1. Является ли строение объектом прочной связи с землей, перемещение которого не возможно без несоразмерного ущерба его назначению?

2. Соответствует ли возведенный объект градостроительным и строительным, противопожарным и иным нормам и правилам?

3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация возведенного объекта?.

Если на первые два вопроса будет положительный ответ, а на третий - отрицательный тогда у вас появится шанс через суд узаконить этот дом.

Вы правильно делаете, что нужно соблюдать все отступы. Это увеличивает ваши шансы в суде на узаконивание самовольной постройки

Что касается перевода садового дома в жилой то, на этот счет в части 3 статьи 23.1 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (последняя редакция) сказано: 3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.

Как видите, закон, допускает возможность перевода садового дома в жилой, так что и здесь у вас есть шансы.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п. 2 ст. 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Согласно пункту 3 указанной статьи установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с ч. 3 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.

Указанный порядок регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее - Положение N 47).

В соответствии с подпунктом "д" пункта 61 указанного Положения решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом принимается в случае размещение садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения.

В частях 2 и 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1, ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника (пользователя) земельного участка по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции, размещения находящихся на таком земельном участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента, а конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

Здравствуйте Уважаемый Ильдар!

Правовая база: Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21

Частью 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Согласно части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ до 01.03.2026 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном указанной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ.

В этой связи части 12 - 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ применяются в отношении жилых и садовых домов, возведенных (возводимых) на садовых земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, а также для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, если на такие земельные участки распространяется действие Закона N 217-ФЗ.

Кроме того, в силу части 10 статьи 23 Закона N 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, установленном Постановлением N 47.

Учитывая вышеизложенное, отсутствие в утвержденных градостроительных регламентах указания на возможность осуществления строительства жилых домов в границах территориальных зон, в которых находятся садовые земельные участки, на которые распространяется действие Закона N 217-ФЗ, не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на жилые дома в указанных в частях 12 - 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ случаях.

Таким образом, если Вы собираетесь возводить жилой дом на землях СНТ, то в дальнейшем Вы сможете его признать жилым по Дачной амнистии. Т.е. я Вам советую обратиться к кадастровым инженерам, и уточнить тот факт, если строительство дома будет окончено то смогут они по дачной амнистии провести его, если получите утвердительный ответ, то нет преград для строительства.

Всего Вам наилучшего!