Как правильно оформить наследство, чтобы ипотека точно осталась на супруге - возможные сделки и негативные последствия.

995₽ VIP

Здравствуйте, Людмила! Здесь наилучшим образом подходит заключение соглашения о разделе наследства между наследниками: в ГК РФ предусмотрена специальная норма по этому поводу (ст.1165 ГК РФ). Если нет возможности личного присутствия, то через представителя по нотариальной доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ).

Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Могут, но будут налоги.

Так да говор купли-продажи.

У вас для это есть вторая квартира...

Вот оттуда и без банка, можно думать она сейчас чья? Там и без банка можно в условиях прописать, что жена выплачивает ипотеку, без дочерей.

Нужно заключить договор мены.

Согласно ст.568 ГК РФ Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Нужно указать стоимость имущества равноценным с учётом выплат по кредиту.

Главное, чтобы банк согласился.

Тогда в договоре будет принятие полностью обязательств по кредиту и переход права собственности на квартиры.

Здравствуйте, в вашей ситуации мнение банка при разделе имущества между наследниками не учитывается, в связи с этим у вас есть возможность заключить соглашение о разделе наследственного имущества, а именно квартиры.

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

При дарении квартиры или заключения договора мены необходимо будет платить налог! Что является огромным минусом.

В свою очередь при разделе наследственного имущества, находящегося в общей долевой собственности наследников, НДФЛ платить не нужно, о чем указал Минфин России в письме от 06.08.2019 № 03-04-05/59097

Добрый вечер, Людмила, для ответа на ваш вопрос следует обратиться к ст.1165 ГК РФ,

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

1)советую вам просто заключить соглашение между наследниками о разделе наследства.

Так что у вас три варианта, выбор за вами!

Здравствуйте, Людмила.

Поддержу мнение коллег, предлагающих заключить соглашение о разделе наследуемого имущества в порядке ст.1165 ГК РФ, так как данный способ проистекает из положений закона, иные способы (ДКП, договор мены) связаны с дополнительными сложностями.

Однако с учетом нескоторых нюансов, которые нужно учитывать.

Во-первых для того, чтобы распределить имущество, наследники должны уже получить свидетельство о праве на наследство, как указывается в Постановлении Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании"

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 - 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока - по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.

Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.

Во-вторых данное нотариальное соглашение должно быть согласовано с кредитным учреждением, а при его отказе придется добиваться этого согласия решением суда.

Однако это вполне возможно.

К тому же в Вашем случае по ипотечной квартире количество собственников не увеличится, залогодатель-созаемщик и ранее был стороной договора ипотечного кредитования, поэтому, если банк будет против, то суд встанет на Вашу сторону.

Всего доброго.

Есть предварительная договоренность всех наследников (супруги умершего с долей 2/3 и двух дочерей с долями по 1/6 каждой (общей долей - 1/3).

Такая договоренность как бы равноценна и справедлива по обстоятельствам; супруга получает квартиру (почти оплаченную) и одну из квартир полностью, а неродные дочери получают в общую долевую собственность вторую квартиру (с долями по 1/2).

Такое соглашение о разделе наследства по предварительной договоренности может быть оформлено после получения каждым наследником (супругой, 2 дочерьми) свидетельств о праве на наследство с указанием их долей, в соответствии со ст.1165 ГК РФ.

Далее, наследники обращаются в Росреестр для регистрации прав на недвижимость на основании заключенного соглашения о разделе наследства и ранее выданных свидетельств о праве на наследство.

Отказа в регистрации не должно быть по поводу несоответствия раздела наследства, т.е. это не рассматривается.

После регистрации "снимается" вопрос о погашении "ипотеки", т.е. обязанность по ипотеке остается у супруги умершего, дочери умершего получают в общую долевую собственность вторую квартиру.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

ГК РФ. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

3. , осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Здравствуйте, Людмила!

Вы можете заключить договор мены или дарения квартиры (ст.572 ГК РФ), но придется платить налог.

В Вашем случае целесообразно заключить соглашение о разделе наследства между наследниками.

Вам в помощь ст. 1165 ГК РФ.

Можно через представителя по доверенности, Ст.185 ГК РФ.

Здравствуйте Людмила!

1. Если идти через договор купли-продажи, то следует высчитать стоимость долей от кадастровой стоимости, тогда не будет правильно и не вызовет вопросов у Налоговой. Далее от стоимости что указана в ДКП необходимо будет оплатить налог 13%. И так же взять расписку у продавцов, что деньги получены и претензий нет.

Таким образом, это конечно не выгодно в Вашем случае.

2. Согласно

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

Вам следует именно заключить нотариальное соглашение о разделе наследственной квартиры.

3. Если идти через договор Дарения, то оплачивается налог от кадастровой стоимости, и оплачивает одаряемый также 13%.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте.

Ч. 1 ст. 1175 ГК РФ

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

То есть если будет заключено соглашение о разделе наследства, то в нем можно указать кто будет наследовать долги, если этого указано не будет, наследовать долг будут все наследники в той части, в которой приняли наследство.

На основании статьи 1165 Гражданского кодекса РФ наследники могут заключить соглашения о разделе наследственного имущества..

Если квартира находится в ипотеке, то без участия банка-залогодержателя вопрос по данной квартире наследники не смогут решить самостоятельно.

Вот вы пишите: Нужны гарантии, что ипотека точно останется на супруге

А никто такую гарантию не оформит. Учитывая возраст супруги, которой уже за 60 лет, банку просто невыгодно, чтобы ипотечная квартира осталась только на супруге.

Так как ипотечная квартира находится в залоге у банка, то конечно есть ограничения относительно раздела этой квартиры.

С банком-залогодержателем придется обговаривать и искать приемлемый вариант относительно раздела ипотечной квартиры.

Вы задаете свои уточняющие вопросы, как будто бы банк уже дал свое согласие на раздел ипотечной квартиры. На само же деле банк вполне устраивает нынешняя ситуация: когда супруга созаемщик и когда дочери на основании статьи 1175 ГК РФ также выплачивают ипотеку.

Одним словом, все варианты, которые можно предложить для решения вопросы, он все упираются в согласие банка. Банк вы никак в данной ситуации не отодвините в сторону.

Здравствуйте Людмила

В вашем случае наследство принято получены свидетельства о праве на наследство в долях, отказаться уже не получится, поэтому считаю выход такой: чтобы ипотечная квартира осталась на супруге, а соглашение о разделе наследства нужно было заключать раннее до оформления долей в праве общей долевой собственности наследственного имущества, то учитывая, что ипотечная квартира находится в залоге у банка, регистрационные действия не возможно совершить без согласия банка, то выход только один: заключить договоры дарения между наследниками, нотариально удостоверить, где указать какая доля наследства кому дарится. В этом нотариальном документе будет указано, что договор подлежит государственной регистрации и после погашения ипотеки, супруга сможет оформить все доли на себя.

___

Если банк будет согласен, то можно как вам правильно посоветовали заключить договора об отчуждении долей в праве наследства на имя супруги (по дкп или дарению) , внести в кредитный договор изменения путем заключения дополнительного соглашения к договору в котором должно быть указано, что кредитором по ипотеки остается только супруга и тогда точно никаких обязательств в дальнейшем другие наследники не будут нести, на такие условия банк может не согласиться.

____

Если супруга не сможет выплачивать ипотеку в случае составления договоров дарения (или дкп) по долям, на имя супруги, то остальные наследники не будут нести обязательства, только супруга

____

Но исключать обращения в суд банка с требованием ко всем наследникам нельзя исключить, то придеться представить доказательства о совершенных сделках в подтверждение об отсутствии обязательств перед банком.

___

В соответствии со ст.1175 ГК РФ Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии со ст.1165 ГК РФ Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

Согласно ст.572 ГК РФ По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом

В соответствии с п.2 ст.23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

1. Свидетельства о праве на наследство, права на недвижимость получены. Наследодатель скончался в феврале 2021.

2. Соглашение о разделе наследства заключается сразу на все квартиры, ограничений на ипотечную квартиру нет?

3. У банка надо делать запрос согласия на заключение соглашения?

4. После заключения соглашения, подаем в Росреестр на госрегистрацию прав на недвижимость. Если получили, в банк идет только супруга или должны сообщить все наследники?

5. Если супруга перестает выплачивать ипотеку, действия банка по отношению к остальным наследникам (уже после заключения соглашения о разделе). Какая статья закона снимает обязательства с наследников по выплате ипотечного долга в случае заключения соглашения о разделе наследства.

В банке консультанты говорят, что им все равно, какие соглашения заключат и что наследники между собой решат. Если перестанет выплачиваться долг по ипотеке - обяжут остальных, кредитная история будет испорчена у всех.

Что делать, если такая ситуация произойдет?