Новый собственник нежилого здания столкнулся с проблемой - как вынудить оператора связи убрать вышку со своей крыши?

995₽ VIP

Ответ отключен модератором

Здравствуйте Дмитрий!

Объясняю Вам!

Разочарую Вас, но арендатор в данном случае прав

При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью.

Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу.

В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора.

https://stgkrf.ru/617

Ст.619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды судом в случаях, в частности

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Здравствуйте! Когда у имущества меняется собственник, это действительно не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), но поскольку имуществом теперь владеете Вы, Вы стали арендодателем, а это значит, что расторгнуть договор Вы можете в соответствии с его условиями.

Если в соответствии с условиями договора у Вас нет права на одностороннее расторжение договора, то расторгать нужно в соответствии с положениями ГК РФ.

________

Уведомлять арендатора обязательно необходимо в письменном виде, пишете уведомление и отправляете по почте ценным письмом с описью, только в этом случае уведомление будет надлежащим.

________

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2022) ГК РФ

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Что касается Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №64 от 23.07.2009 г- текст Постановления полностью приведен ниже. Это Постановления касается ситуаций, когда возникают споры о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты.

В Вашем же случае, как я понимаю, у этого оператора нет помещения на праве собственности в купленном вам здании.

Поэтому юридически некорректно со стороны этого оператора ссылаться на данное Постановление.

Что касается непосредственно договора аренды, то в пункте 3 статьи 607 ГК РФ сказано:

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным..

Как видите в договоре аренды должно быть четко и конкретно определено-какая часть крыши занимает это вышка.. Если же нет такой конкретизации, то договор аренды считается незаключенным.

Думаю, что вам нужно именно на этом сыграть.

Если все так и есть как я вам написал в своем ответе, то предъявите претензию о том чтобы оператор в течение (установите разумный срок) демонтировал оборудование, так как договор аренды согласно пункта 3 статьи 607 ГК РФ является незаключенным

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 64 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения. 1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). 4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. 5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. 6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. 7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. КонсультантПлюс: примечание. Статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ утратила силу с 1 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости см. статью 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. 8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения. 9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий

Добрый день.

По закону арендатор прав и смена стороны по договору аренды не является основанием расторжения договора. Ст. 617 ГК РФ.

Ко всему прочему теперь именно Вы должны получать денежные средства согласно условий договора как арендодатель.

Вы конечно можете обратиться для решения вопроса в судебном порядке, ст.131-132 ГПК РФ, но шансы маловероятны, если договор составлен с соблюдением всех требований и условий. Если нет то перспектива дела увеличивается.

Без изучения договора трудно сказать вероятность его расторжения в судебном порядке.

Действительно, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ).

По этой причине вам необходимо использовать другие аргументы для расторжения договора аренды плоскости крыши.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одним из признаков существенного нарушения является превышение допустимого уровня электромагнитного излучения, поскольку в этом случае нарушаются права собственника на безопасные условия ведения деятельности с учетом назначения нежилого здания.

Для проверки условий деятельности оператора и фиксирования негативного влияния антенно-мачтового сооружения рекомендую обратиться в Роспотребнадзор.

Органы Роспотребнадзора организует проведение санитарно-эпидемиологических экспертиз с оценкой условий размещения базовых станций и инструментальными измерениями уровней электромагнитного излучения от их работы (ст.42 закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 04.11.2022) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Приказ Роспотребнадзора РФ от 19 июля 2007 года N 224 "О санитарно-эпидемиологических экспертизах, обследованиях, исследованиях, испытаниях и токсикологических, гигиенических и иных видах оценок"), результаты которых вы можете использовать для подтверждения факта негативного воздействия от данного оборудования на своё здоровье или здоровье ваших сотрудников при их наличии.

В случае получения протоколов измерений с подтверждающими ваши опасения данными, вы вправе обратиться в суд для расторжения договора аренды поверхности крыши на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

Здравствуйте Уважаемый Дмитрий!

1. Все верно Вам ответили, что касается В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №64 от 23.07.2009 г. к данному договору применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

2. Для того чтобы расторгнуть Договор Аренды необходимо ознакомиться непосредственно с данным договором, досрочно возможно в силу ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

3. Для того чтобы найти причины, обратитесь в жалобой в Роспотребнадзор и просите провести проверку электромагнитного излучения являются ли превышения и на сколько, если будут выявлены превышения в этом случае нарушаются Ваши права на безопасные условия ведения деятельности с учетом назначения нежилого здания. И на этом основании выйти в суд и расторгнуть договор.

Всего Вам наилучшего!

Добрый день

---

Все верно они вам разъяснили, переход права собственности не отменяет действие договора. У вас только одно решение вопроса, а именно если арендатор будет нарушать ст:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2022)

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Нужно искать нарушения в действиях арендатора, только тогда вы сможете без последствий для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Купленное здание - нежилое, т.е. не предназначено для проживания граждан.

Собственник здания вправе был заключить договор (аренды) на размещение "вышки" оператора связи (оборудование) в соответствии со ст.209 ГК РФ, ст.606 ГК РФ.

При переходе прав собственности сохраняются и условия договора аренды в соответствии со ст.617 ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона

Нет оснований для признания договора недействительным (ст.168-179 ГК РФ), а также для досрочного расторжения договора.

Принудить оператора убрать вышку Вы можете расторгнув договор аренды.

В соответствии со ст.452 ГК РФ направьте в адрес оператора требование о расторжении или изменении договора; по истечении месяца при отсутствии ответа можете обратиться в суд с иском.

Только суд может расторгнуть или изменить договор аренды.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, (ст.65 АПК РФ)

каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается.

Добрый вечер, Дмитрий.

1)Смотрите, все верно понимаете, смена собственника никак не влияет на договор, тут ничего не сделать ст. 617 ГК РФ

7)Если говорим про общие условия расторжения, то зафиксировано все в

ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

8)Однако повторяю, нужно изучить договор, который был заключен, возможно там есть условия расторжения, на чем можно сыграть.

Здраствуйте!

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Переход права собственности не отменяет действие договора

смена стороны по договору аренды не является основанием расторжения договора (ст. 617 ГК РФ).

Да есть такое положение: в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Но в вашем случае данная статья не применима. Ведь у вас иная ситуация. Поэтому вы вправе письменно заявить о расторжении договора либо по соглашению сторон, либо через суд соглано ст.450 ГК РФ.