Нужно ли соглашение о разделе дома с выделением квартир, если в Росреестре квартиры уже зарегистрированы несколько лет. История: мне продали 1/3 часть дома. Произведена реконструкция моей части дома, оформлено разделение дома на 2 квартиры. Есть план реконструкции, разрешение на ввод в эксплуатацию, технический план, регистрация квартир в Росреестре. Пытаюсь продать свою квартиру по ипотеке, банк требует соглашение о разделе дома с выделением квартир и определение порядка пользования квартирами.
Здравствуйте, Татьяна! Если по данным Росреестра это 2 разных кадастровых номера согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", о чем есть соглашение между долевыми собственниками, то еще какого-либо отдельного соглашения не требуется (ст.246 ГК РФ). Однако не совсем понятно, почему Вам выделена отдельная квартира при том, что было продано 1/3 дома. Это ведь дает право на 1/3, а не на 1/2, что составляло бы отдельную квартиру. Если не было соглашения об изменении размере долей в доме, то в этом случае такое соглашение должно иметь место. Если же в ранее заключенном соглашении все это уже учтено, есть отдельный кадастровый номер, то требования банка избыточны.
Спросить
Была произведена реконструкция с добавлением площади и мансарды. Теперь моя квартира намного больше того, что было 1/3 частью дома.
Спросить
В таком случае важно то, что именно озвучено в соглашении. Но на первый взгляд раз уже есть соглашение между собственниками (ст.246, 252 ГК РФ), в Росреестре право на обособленное жилое помещение зарегистрировано, то нет никаких оснований для требования еще какого-либо соглашения. Все уже состоялось. Требования банка незаконны и избыточны, т.к. собственники уже свое волеизъявление делали, а Росреестр зарегистрировал права собственности.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него долиСпросить1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Раздел дома на квартиры может быть произведен либо соглашение о разделе, либо решением суда (ст. 252 ГК РФ). Банк от вас требует предоставить основание раздела дома и образования квартир. Предоставьте такое соглашение или решение суда о разделе. Если соглашение у вас не сохранилось, получите дубликат в Росреестре. Если раздел произошел в судебном порядке, то предоставьте решение суда. Копию можно получить в суде, ввнесшем решение.
Соглашение об определении порядка пользования квартирами по моему мнению, лишнее. У квартиры может быть один собственник и пользователь.
Спросить
Здравствуйте Татьяна! Считаю, что банк хочет дополнительно обезопасить себя перед сделкой, но его требования могут быть неправомерными.
—————
Дело в том, что если обе квартиры уже зарегистрированы в Росреестре, то соглашение о разделе дома с выделением квартир не требуется.
——————
Однако, если банк требует такое соглашение, то возможно, это связано с тем, что в документах на регистрацию квартир в Росреестре есть какие-либо неточности.
—————
Возможно, банк требует соглашение о разделе дома с выделением квартир для того, чтобы убедиться в том, что продаваемая квартира не является частью общего имущества дома, которое может быть обременено какими-либо обязательствами. В любом случае, рекомендуется обратиться к любому юристу для полной консультации и анализа документов
——————
Источник: ст 8.1 ГК РФ, Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
С уважением, Дарья Алексеевна
Спросить
Необходимо оформить соглашение между собственниками, требования банка здесь правомерные.
Дом должны разделить на два отдельных объекта, если есть разрешение на реконструкцию дома.
Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.
В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений требуется реконструкция, государственный кадастровый учет изменений такого здания и государственный кадастровый учет расположенных в нем помещений осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений реконструкция не требуется, сведения о назначении здания могут быть изменены на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» без проведения реконструкции.
На основании ч. 5 ст. 41 Закона № 218-ФЗ после осуществления государственного учета квартир в здании всем участникам общей долевой собственности на указанное здание необходимо обратиться с заявлениями о государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения с приложением соглашения, заключенного между сособственниками здания, в котором будет определена принадлежность квартир, и с заявлениями о прекращении своего права на долю в праве собственности на данное здание.
С учетом того, что образование объектов капитального строительства в данном случае осуществляется в результате раздела объекта недвижимости, в соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.
При несогласии по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание в порядке ст. 56, 131-132 ГПК РФ.
При этом в соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.
Спросить
Добрый вечер, Татьяна.
1)смотрите, это нормальная практика если честно в вашей ситуации.
2)Они себя сейчас страхуют, так как тут нет ипотеку и в случае чего, что бы для них было минимально рисков.
3)Однако, так как у вас уже все официально зарегистрировано в росреестре, то в принципе вопросов не должно было быть, плюс к этому, соглашение о разделе дома с выделением квартир вам в принципе не было нужно.
4)В теории вы сейчас уже задним же числом не оформите данный документ.
5)Поэтому нужно видеть все документы от вас и требования письменно от банка.
6)Так как пока что все же неправомерный запрос с их стороны. Возношении вас.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст 8.1, 246 ГК РФСпросить
Здравствуйте Татьяна!
Ваш вопрос породил у меня еще один вопрос.
В соответствии с ч.1 ст.41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе дома на части (квартиры) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости
А зачем банку надо Соглашение о разделе дома на квартиры, если они надлежаще зарегистрированы в ЕГРН по правилам ст.36.3. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости указанного закона
Тем более избыточны и требования об определении порядка пользования квартирами. Банк не должны интересовать частные взаимоотношения соседей, пользование местами общего пользования производится пропорционально занимаемой жилой площади, что законодательно определено ст.37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ЖК РФ
Попросите банк обосновать свои требования или обратитесь в другой банк
Спросить
